收入差距擴(kuò)大引起住房價(jià)格上升

西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 徐舒、陳

“收入差距會(huì)推高住房價(jià)格嗎？”

《經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）》

2016年第15卷第2期

過去十年間，中國房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。雖然一系列宏觀房價(jià)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，但收效甚微。與房價(jià)飛速上漲同時(shí)出現(xiàn)的另一個(gè)現(xiàn)象是日益擴(kuò)大的收入差距。人社部的最新報(bào)告也指出，中國收入分配結(jié)構(gòu)性問題突出，地區(qū)、行業(yè)間工資增長不平衡；年收入最高和最低行業(yè)的差異已經(jīng)擴(kuò)大至15倍，躍居世界之首。

收入差距的擴(kuò)大會(huì)直接引起住房價(jià)格的上升。住房作為一種缺乏流動(dòng)性的特殊商品，市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定。由于家庭收入是決定有效住房需求的直接因素，這意味著不僅是收入的平均水平，收入的離散程度即收入差距的大小，也對(duì)房價(jià)有著不可忽視的影響。具體而言，由于住房的供給存在正的下限，因此處在收入分布的下尾部分，住房需求小于最低住房供給的家庭被排除出住房市場(chǎng)。隨著收入分布的離散程度增加，住房需求的離散程度隨之上升。房地產(chǎn)商利潤最大化行為將更多的低收入家庭排除出住房市場(chǎng)，也使得目標(biāo)市場(chǎng)上高收入家庭的比重上升，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。

利用縣級(jí)和省級(jí)層面數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明：衡量收入不平等的指標(biāo)每上升一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，相對(duì)住房單位面積價(jià)格（住房單位面積價(jià)格/人均可支配收入）上升0.07個(gè)-0.09個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差；絕對(duì)住房單位面積價(jià)格上升1.3個(gè)-1.8個(gè)百分點(diǎn)，34元-47元/平方米。由于收入差距影響房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制是房地產(chǎn)商的定價(jià)機(jī)制，因而，房地產(chǎn)商的定價(jià)能力越強(qiáng)，這一作用機(jī)制越有效力。并且在住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越弱的省份，房地產(chǎn)商的定價(jià)能力越強(qiáng)；相應(yīng)地，收入不平等對(duì)住房價(jià)格的推動(dòng)作用就越強(qiáng)。

這一方面表明房價(jià)調(diào)控政策在條件供需關(guān)系以外，還應(yīng)將收入分配的因素考慮在內(nèi)；另一方面意味著調(diào)節(jié)收入分配不僅能促進(jìn)社會(huì)公平，拉動(dòng)消費(fèi)，還能在一定程度上抑制房價(jià)上漲，是一舉多得的有益措施，更加凸顯收入分配改革的重要性和緊迫性。