爛尾樓靠業(yè)主“自救”難

劉洪玉

出現(xiàn)爛尾樓的原因很多，主要包括：投資決策失誤、開發(fā)商投資能力不足、開發(fā)商專業(yè)管理能力不足、市場環(huán)境發(fā)生較大變化等。近年三四線城市此類事情頻繁，與三四線城市宏觀經(jīng)濟增長放緩、土地和住房供給過量、人口流失需求不足、市場競爭激烈等因素相關(guān)。在市場銷售不暢、待售房屋積壓嚴(yán)重的市場環(huán)境下，容易出現(xiàn)爛尾樓。

目前，中國有約9.5萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但市場集中度越來越高。2015年，前100家最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額就占據(jù)了全國新建商品房銷售額的36%左右。每宗出讓土地的單價和總價越來越高，實際上是不斷提高了進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的門檻。因此，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然數(shù)量上占絕對優(yōu)勢，但市場占有率不高，且主要分布在進入門檻比較低的三四線城市。有過“跑路”經(jīng)歷的中小開發(fā)商，今后不可能會在房地產(chǎn)行業(yè)找到生存空間了，市場也不應(yīng)該再給這些企業(yè)生存空間。

杜絕爛尾樓的出現(xiàn)，地方政府要按照房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，切實履行好規(guī)劃建設(shè)許可、建設(shè)工程開工許可、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)的管理職責(zé)。逐漸提高預(yù)售門檻，嚴(yán)格實施預(yù)售資金監(jiān)管，這是減少爛尾樓最有效的辦法。

面對爛尾樓，業(yè)主“自建家園”，從理論上來看似乎有一定可能性。準(zhǔn)業(yè)主或由準(zhǔn)業(yè)主組織進駐、接管項目，扮演開發(fā)商的角色，組織相關(guān)力量和資源投入，把項目建設(shè)完畢直至交付使用，或許并非不可能，但顯然會面臨非常復(fù)雜的法律、財務(wù)、專業(yè)能力等問題的挑戰(zhàn)，每個爛尾樓項目的情況又千差萬別，我認(rèn)為在現(xiàn)實中僅僅依靠業(yè)主，很難實現(xiàn)爛尾樓的“自救”。