房地產(chǎn)長效機制的內(nèi)涵

前不久，中共中央政治局會議提出要加快研究房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。這一表述具有豐富的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是經(jīng)濟增長之福，也是民生之福。在我國深化城市化過程中，房地產(chǎn)投資仍是基礎(chǔ)物質(zhì)條件。既不能過度依賴房地產(chǎn)，產(chǎn)生撐不起的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，也不能對房地產(chǎn)是投資關(guān)鍵組成部分視而不見，引致不必要的失速風(fēng)險。為此，要尊重和利用市場規(guī)律，最基本的就是從供求兩方面協(xié)調(diào)推進；滿足激勵相容原則，促進經(jīng)濟主體的自覺理性選擇；降低住房市場大起大落的幾率，有效發(fā)揮市場內(nèi)在穩(wěn)定器作用。具體至少應(yīng)該包括以下幾方面內(nèi)容：

要出臺緩解熱點城市土地供應(yīng)不足的有序機制。根據(jù)實際可以選擇：一是探索更廣區(qū)域內(nèi)的占補平衡。如北京供地指標(biāo)較為稀缺，京津冀一體化后，就可以和河北進行指標(biāo)置換，實現(xiàn)在更大范圍內(nèi)的統(tǒng)籌和利益共享。二是有序打破土地用途的限制。在維護耕地和生態(tài)紅線的前提下，加大盤活工業(yè)用地力度，如變更為商業(yè)用地、企業(yè)職工自住房或者出租（而不是出售）住房用地。但要注意防范鉆空子式的尋租機制。

要構(gòu)建抑制投機炒房的內(nèi)在機制。要客觀看待住房的消費和投資屬性并存，并以消費屬性為導(dǎo)向。一是對豪宅別墅放開限購，為富裕階層大資金提供出路，但要提高貸款首付比，提高交易和保有的差別稅率。二是征收空置住房稅，鼓勵房盡其用。三是對一般商品房按照人均面積而不是套數(shù)實行累進稅制，避免對改善型住房需求誤傷。這方面需要實現(xiàn)不動產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)登記。四是鼓勵地方政府和企業(yè)建設(shè)用于出租的自住周轉(zhuǎn)房，并輔之以住房資產(chǎn)證券化的政策便利，鼓勵該部分占用資金加速回籠循環(huán)使用。五是研究優(yōu)化土地出讓金制度，將70年的土地出讓金由建房前一次性交納變更為分年支付，最大限度降低地方政府合謀抬價的行為短期化動機。六是約定房價超過臨界情況時的自動生效條款，如臨時限定房價漲幅不得超過該地區(qū)人均GDP的漲幅，或者啟動暴利稅。七是注重宏觀審慎機制，抑制首付貸。

要切實加強維護市場穩(wěn)定秩序的監(jiān)管機制。一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地，嚴(yán)格規(guī)定開發(fā)周期內(nèi)完成建設(shè)，避免源頭上的炒地皮行為。二是嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)銷售的違法違規(guī)“黑名單”制度。這些機構(gòu)往往有動機通過發(fā)布虛假廣告，編造散布謠言，違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，制造房源緊張氣氛，煽動消費者購房，以哄抬房價、牟取私利等。城市的房地產(chǎn)管理部門人員十分有限，而轄區(qū)內(nèi)相關(guān)中介從業(yè)人員成千上萬。為了達到遏阻不法行為的目的，對這類行為要非常嚴(yán)厲，不能公布名單了之，監(jiān)管措施必須跟上，舉報有獎，處罰要有力度，比照制假售假的消費者維權(quán)事件處理。

需要指出的是，適應(yīng)市場規(guī)律，并不簡單的是水多了加面，面多了加水。這需要我們更深地體認(rèn)城市化和人口發(fā)展規(guī)律。唯有如此，才能減少對房地產(chǎn)的患得患失，使社會心態(tài)變得平和成熟。

責(zé)任編輯：宗軍 羅邦敏