與金融大鱷們一起聚焦西班牙

在CBRE國(guó)際房產(chǎn)咨詢公司最新發(fā)布的全球最受歡迎房地產(chǎn)投資市場(chǎng)Top10榜單中，西班牙榜上有名。移民新政產(chǎn)生的巨大魅力助推了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，也吸引了全球資本的目光。近幾年，以比爾·蓋茨、李嘉誠(chéng)為代表的富豪轉(zhuǎn)戰(zhàn)西班牙資產(chǎn)市場(chǎng)的話題一度成為焦點(diǎn)，也讓更多個(gè)人投資者開始關(guān)注西班牙。

喬治·索羅斯、沃倫·巴菲特、比爾·蓋茨、李嘉誠(chéng)……這些響當(dāng)當(dāng)?shù)慕鹑诖篦{們備受世人的矚目，一舉一動(dòng)都格外地引人關(guān)注，他們就像一個(gè)個(gè)風(fēng)向標(biāo)，預(yù)示著世界經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)和財(cái)富的方向。而近些年他們的投資目標(biāo)不約而同地指向了同一個(gè)地方——西班牙。巨擘們的大手筆顯示出國(guó)際投資市場(chǎng)對(duì)西班牙這片待開墾土地的巨大期許。而西班牙完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、開放的投資移民政策、豐富的資源以及高品質(zhì)的生活，也向眾多移民申請(qǐng)者敞開了大門，吸引了越來越多的人來此投資拓建。

金融大鱷們的“大手筆”

2012年，股神沃倫·巴菲特以6億美元的價(jià)格收購(gòu)了西班牙Caixa銀行的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。2013年10月，微軟聯(lián)合創(chuàng)始人比爾·蓋茨以1.135億歐元購(gòu)入西班牙最大的建筑公司西班牙營(yíng)建集團(tuán)（FCC）6%的股份，成為該公司第二大股東。而僅在2014一年的時(shí)間里，就有數(shù)位富豪投資了西班牙的多個(gè)產(chǎn)業(yè)：對(duì)沖基金巨頭喬治·索羅斯及約翰·保爾森認(rèn)購(gòu)西班牙房地產(chǎn)公司HispaniaActivos Inmobiliarios股份，花費(fèi)資金達(dá)1.84億歐元。亞洲首富李嘉誠(chéng)向使用大數(shù)據(jù)技術(shù)的西班牙個(gè)人信譽(yù)網(wǎng)站Traity注資470萬美元。萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)、中國(guó)富豪排行榜前五甲之一的王健林一擲千金，以2.6億歐元競(jìng)標(biāo)拍下馬德里市中心的地標(biāo)性建筑“西班牙大廈”。同時(shí)參與西班牙投資的還有墨西哥富豪卡洛斯·斯利姆·埃盧。

除了投資大亨們的“大動(dòng)作”，國(guó)際頂尖投資機(jī)構(gòu)的出手也并不手軟。2013年7月，美國(guó)私募基金黑石集團(tuán)以1.66億歐元收購(gòu)了1860套馬德里的公寓。同年8月，高盛集團(tuán)名下一家私募股權(quán)基金和阿祖拉（Azora）共斥資2.01億歐元，購(gòu)入數(shù)千套馬德里的住宅。繼2011年4億歐元的地產(chǎn)投資后，加拿大PSP基金再一次瞄準(zhǔn)西班牙，以1.4億歐元拍下馬德里CBD區(qū)Paseo de Castillana 200號(hào)的整棟大樓。

房地產(chǎn)投資為何備受青睞

根據(jù)世界權(quán)威投資調(diào)查機(jī)構(gòu)CBRE國(guó)際房產(chǎn)咨詢公司在2015年底公布的最新數(shù)據(jù)顯示，西班牙在短時(shí)間內(nèi)趕超了法國(guó)、加拿大和中國(guó)，成為全球第六大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，而在2013年這一排名還位于第十六位，僅兩年后排名就攀升進(jìn)了前十名。

據(jù)CBRE公布的數(shù)據(jù)顯示，在2015年的前6個(gè)月，西班牙房地產(chǎn)投資額達(dá)到了85億歐元，其中有31%的投資來自于境外。到9月時(shí)，投資額已經(jīng)達(dá)到108億歐元，增速十分迅猛。其中中國(guó)人在西班牙的投資置業(yè)比例在一年內(nèi)就增長(zhǎng)了將近39.2%。

分析漲幅快速的原因，可以總結(jié)出以下三個(gè)方面：1.從全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易格局來看，亞洲和歐洲的資產(chǎn)價(jià)格存在巨大的套利空間，但從經(jīng)濟(jì)的活躍度和穩(wěn)定性考慮，以西班牙為代表的南歐資產(chǎn)投資讓人更有安全感，也正因?yàn)槿绱耍愿缓罏榇淼拇笈髽I(yè)家、商人、機(jī)構(gòu)等紛紛調(diào)整投資方向，轉(zhuǎn)戰(zhàn)西班牙市場(chǎng);2.從投資前景來看，西班牙在房產(chǎn)的保值升值方面具有一定優(yōu)勢(shì)，特別是投資移民政策的日益放開，為境外投資者提供了便利的條件，也讓西班牙房產(chǎn)變得比以往更具吸引力。此外隨著國(guó)際貨幣基金組織（IMF）宣布人民幣在2016年10月1日加入SDR（特別提款權(quán)），意味著人民幣將成為真正意義上的世界貨幣。以往由于人民幣不能直接用于海外投資，在交易時(shí)會(huì)面臨換匯的額度限制、匯率波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，但加入SDR之后，會(huì)有越來越多的國(guó)家接受人民幣直接投資行為，這極大助推了基于投資價(jià)格和收益以及旅游度假為需求的境外投資行為。3.從生活成本來看，由于歐元和人民幣匯率的下調(diào)，再加上西班牙的生活成本并不高，因此吸引了不少國(guó)內(nèi)投資者的目光。

新政生效助推投資移民熱潮

西班牙政府于2013年9月27日出臺(tái)了《支持創(chuàng)業(yè)者及其國(guó)際化法》，即皇家法令BOE-A-2013-10074，并于同年9月28日正式實(shí)施，該法案即人們常提的西班牙“創(chuàng)業(yè)者法”或“投資移民法”。這一法案最突出的地方在于“50萬歐元買房換居留”政策，即購(gòu)買價(jià)值50萬歐元及以上價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)即可申請(qǐng)西班牙投資移民。兩年后的2015年7月29日，西班牙投資居留迎來新政策——《第二次機(jī)會(huì)法案》正式實(shí)施，政府官方媒體BOE正式公布了三代移民、身份續(xù)簽、工作權(quán)利等方面的改革措施。

此次出臺(tái)的新政屬于“創(chuàng)業(yè)者法”的更新版，與“50萬歐元買房換居留”政策不同，此次新政最大的亮點(diǎn)在于其模式的更新——居留和期限放寬。購(gòu)買50萬歐元及以上房產(chǎn)即可一家三代獲得西班牙居留簽證，2年后可申請(qǐng)西班牙永久居留權(quán)，之后可一次性換發(fā)5年期居留卡，10年后可選擇入籍西班牙，居留申請(qǐng)期限從以前的“1+2+2”模式變?yōu)楝F(xiàn)在的“2+5+5”模式。而這“五年一換”并沒有在西班牙居住的時(shí)間要求。

除此之外，還有以下幾方面的調(diào)整：1.申請(qǐng)條件放寬。簽訂購(gòu)房定金合同之后就可以獲得最長(zhǎng)為6個(gè)月的簽證，自由進(jìn)出西班牙和26個(gè)（截止到2015年12月31日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）歐洲申根國(guó)家，護(hù)照享受全球170個(gè)國(guó)家免簽或落地簽，無需等待申請(qǐng)投資簽證和投資居留的繁復(fù)流程;2.持卡權(quán)利有所增加。持有投資簽證、投資居留的移民，不僅享有在西班牙的居住權(quán)，還可以在西班牙境內(nèi)工作;3.受益對(duì)象范圍有所擴(kuò)大。受益人范圍擴(kuò)大至有伴侶關(guān)系而未結(jié)婚的事實(shí)配偶、超過18歲的經(jīng)濟(jì)依附父母的子女（包括成年的殘疾子女）、經(jīng)濟(jì)依附主申請(qǐng)人的父母以及配偶父母。真正做到一人買房，三代收益。

西班牙政府為何對(duì)才頒布兩年的投資移民法案進(jìn)行如此大幅度的修訂？分析者稱“買房換居留”舊政存在漏洞。據(jù)悉，西班牙政府在2013年9月頒布 “買房換居留”政策的初衷在于吸引外資以激活國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是該法案實(shí)施起來卻收效甚微。截止2014年底，僅有530人通過這一政策獲得居留權(quán)且由此吸引到的投資也相對(duì)有限。對(duì)此一些移民和法律界的人士指出，這源于該法案存在行政程序繁瑣、等待時(shí)間過長(zhǎng)等弊端所導(dǎo)致。為了實(shí)現(xiàn)該法案預(yù)設(shè)的目標(biāo)，西班牙政府對(duì)投資移民政策進(jìn)行了大幅調(diào)整。

盤點(diǎn)投資者最關(guān)心的幾個(gè)問題

西班牙的購(gòu)房移民項(xiàng)目絕對(duì)算是歐洲購(gòu)房移民國(guó)家中條件較低、福利較好的。也正因如此，西班牙的房產(chǎn)投資進(jìn)行的如火如荼，在2015年獲得大幅增長(zhǎng)。然而對(duì)于在一個(gè)陌生的西語國(guó)家進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資決策，仍是需要投資者乃至整個(gè)投資家庭深思熟慮和謹(jǐn)慎對(duì)待的，以下就為您盤點(diǎn)一下投資者較為關(guān)心的幾個(gè)問題。

1.西班牙的所有房產(chǎn)都能夠辦理投資移民嗎？

在西班牙只有經(jīng)過律師審核通過的房產(chǎn)才可以作為指定投資移民的房產(chǎn)使用。有些投資者并不清楚這些房產(chǎn)的區(qū)別，在既不了解法規(guī)又不熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的前提下一味輕信不法中介給出的低價(jià)房，認(rèn)為占了便宜。這些比市價(jià)低出很多的房產(chǎn)往往是和銀行有經(jīng)濟(jì)糾紛的，結(jié)果只會(huì)搞得錢財(cái)、身份兩失，無法辦理移民手續(xù)。在此要特別提示投資者，一定要選擇合法正規(guī)的房產(chǎn)中介公司或移民公司，在房產(chǎn)買賣過程中應(yīng)有西班牙持照律師全程陪同，以維護(hù)和保障投資人的切身利益。現(xiàn)在有很多移民機(jī)構(gòu)、西班牙房地產(chǎn)開發(fā)商和負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師樓組織的免費(fèi)看房活動(dòng)，親自去西班牙實(shí)地考查一翻也不失為一種增強(qiáng)保障的方式。

2.投資合法房產(chǎn)后，能否保證一定獲得移民身份？

西班牙的移民方式主要是投資移民，只要選擇正規(guī)、專業(yè)的移民機(jī)構(gòu)或其他中介類服務(wù)公司，按照投資移民要求提供符合標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)材料，通常都能辦理下來，獲批率極高。而且西班牙法律制度健全，信用制度完善，只要是頒布的法案，政府一定會(huì)依法實(shí)施。

3.如果購(gòu)買的是商鋪并進(jìn)行出租，租約到期后無人問津怎么辦？

雖然西班牙是一個(gè)熱情似火的國(guó)家，但絕大部分西班牙人對(duì)生活和工作追求的還是穩(wěn)定性，很多人選擇一輩子待在一個(gè)地方從事一份工作。所以只要選擇好商鋪的地理位置、規(guī)模大小，基本不用擔(dān)心不能續(xù)租的問題。同樣建議投資者參加商鋪考察活動(dòng)，心中有數(shù)才會(huì)讓人更放心。

4.西班牙購(gòu)房與國(guó)內(nèi)購(gòu)房相比有哪些區(qū)別？

在西班牙購(gòu)房的最終目的是為了獲得移民身份，所以購(gòu)房手續(xù)和流程與國(guó)內(nèi)相比會(huì)繁瑣很多。西班牙房產(chǎn)面積的計(jì)算方式和國(guó)內(nèi)大不相同，沒有公攤面積，購(gòu)買的面積就是實(shí)際可供居住的面積，通常會(huì)遇到戶外陽臺(tái)白送的情況。投資移民對(duì)購(gòu)房數(shù)量、房產(chǎn)類型沒有限制，可出租，獲得永居后可出售，且西班牙房產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，世代相傳。

5.新移民能否快速融入當(dāng)?shù)厣睿?/p>

西班牙享有“旅游王國(guó)”之美譽(yù)，悠久的歷史、燦爛的文化以及南歐的自然風(fēng)光賦予了西班牙奔放熱情的氣質(zhì)。西班牙的城市包容度極高，當(dāng)?shù)厝藷崆橛押?、喜愛交友。?jié)慶假日和娛樂活動(dòng)也非常多，生活內(nèi)容比較豐富，且隨著近幾年移民西班牙的中國(guó)人數(shù)量逐漸增多，要融入當(dāng)?shù)厣钇鋵?shí)并不困難。從飲食方面來看，雖然中西兩國(guó)文化背景存在一定的差異性，但西班牙人的飲食習(xí)慣在全歐洲是最接近中國(guó)人的。西班牙號(hào)稱美食家的天堂，匯集了西式各地菜肴的烹飪方法，品種繁多，口味獨(dú)特。而且地中海菜肴被世界公認(rèn)為最美味、最健康且營(yíng)養(yǎng)平衡的菜系之一，極易被中國(guó)人接受，所以“吃不慣”的問題基本不用擔(dān)心。

優(yōu)越的社會(huì)福利制度

教育：西班牙政府對(duì)教育十分重視，不僅每年投入大量資金，而且盡力從政策方面予以扶持，教育經(jīng)費(fèi)占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5%。西班牙實(shí)行10年（6歲-16歲）免費(fèi)義務(wù)教育制度，即小學(xué)6年，中學(xué)4年。新移民在獲得居住許可證后，隨行的16歲以下子女即可享受與西班牙公民同等的教育待遇。申請(qǐng)西班牙的公立大學(xué)也是免學(xué)費(fèi)的，只需繳納很少的注冊(cè)費(fèi)即可入讀。說到西班牙的高等教育，就一定會(huì)提到薩拉曼卡大學(xué)。它是西班牙最古老的大學(xué)，也是世界上歷史最悠久的幾所高等學(xué)府之一。大學(xué)成立于1218年，距今已有近800年歷史，誕生過無數(shù)的學(xué)者、文人和政治家。薩拉曼卡大學(xué)于1988年被聯(lián)合國(guó)教科文組織列為世界遺產(chǎn)。

醫(yī)療：通過世界衛(wèi)生組織做出的整體性能評(píng)估得出，西班牙的醫(yī)療體系全球排名第七。西班牙全民享受終生公費(fèi)醫(yī)療機(jī)制，法律規(guī)定的“全民”，不僅包括西班牙公民，還包括取得合法居留權(quán)的外來移民。西班牙的醫(yī)生與患者比例是1：252，這意味著每位患者都能得到優(yōu)越的醫(yī)療服務(wù)。

養(yǎng)老：西班牙人的退休年齡要比國(guó)內(nèi)高一些：男性67周歲，女性65周歲，有個(gè)別職業(yè)允許不到65周歲就可辦理退休。達(dá)到退休年齡之后就可以申請(qǐng)領(lǐng)取養(yǎng)老金。凡是65周歲以上的老人，無論來自哪個(gè)國(guó)家，有無合法居留身份，只需憑本人的身份證明或居留證或護(hù)照，就可以買到老人地鐵票、汽車月票等，票價(jià)要比正常票價(jià)便宜很多。