樓市：一線火，二線溫，三線冷

第一太平戴維斯分析師簡可認為，2015年一線城市住宅銷售市場火熱，這一態(tài)勢將延續(xù)至來年?！案鞯卣雠_政策刺激樓市向好，加之貸款利率接連下調(diào)，以及市場不確定時期投資者再度聚焦一線城市，各地樓市都將受到提振?！?/p>

從高凈值財富人群的購買力看，目前樓市改善力量并沒有觸頂?shù)嫩E象。福布斯披露的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國國內(nèi)人均可投資資產(chǎn)3116萬的高凈值人群數(shù)量已經(jīng)超過112萬。雖然房地產(chǎn)在2015年跌出投資組合的前三名，但出于資金安全的考慮，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資組合在猴年可能會出現(xiàn)回流的態(tài)勢。

2015：城市間分化進一步加深

在仲量聯(lián)行研究總監(jiān)周志鋒看來，2015年樓市的表現(xiàn)，恐怕是很多人年初未曾料到的，年初的市場低迷讓開發(fā)商悲觀謹慎，年度銷售指標普遍制定較低?！暗诙径戎笫袌霰l(fā)的能量讓人震驚，尤其是以深圳、上海為代表的一線城市，在成交量的帶動下，房價漲勢令人咋舌。”周志鋒說。

據(jù)中指研究院公布的最新數(shù)據(jù)，2015年全國百個城市房價前5個月仍然在下滑，但價格下滑的趨勢在5月份出現(xiàn)了變化。百城房價環(huán)比5月止跌，同比8月止跌。

上半年價格下滑，年底房價卻大幅上漲，其反差之大完全出乎意料。

中指院數(shù)據(jù)披露，2015年前11個月百個城市住宅價格指數(shù)累計上漲了3.39%，其中一線城市累計上漲15.1%。

哪里的房子賣得好？“一線城市?！敝苤句h表示，2015年主要是四個一線城市及重點二線城市的房價在快速上揚。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2015年全國漲幅前兩位的是深圳、上海，這兩個城市大戶型房產(chǎn)套均總價分別上漲了31.8%和21.7%，中等戶型套均價格分別上漲23.2%和24.7%。即無論是大戶型還是中等戶型，深圳和上海均位居全國漲幅的前兩位，而總價在1000萬以上的高價樓盤，成交價格更是翻了一倍，在各價格段中漲幅最大。

雖然樓市在時間段上呈現(xiàn)的是先抑后揚，然而城市間的分化卻進一步被加劇。高力國際研究部董事謝靖宇表示，一線與三四線樓市的差距在2015年被進一步拉大，出現(xiàn)了深度分化和不同的走勢。謝靖宇表示，在一線城市房地產(chǎn)上揚中卻不能忽視另一個重要的現(xiàn)象：三四線城市的庫存問題。

與一線及部分熱點二線樓市成交火爆、房價地價上漲的火熱行情相比，三四線城市的房地產(chǎn)市場仍在寒冬中。

據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的20個重點城市數(shù)據(jù)，2015年1—11月商品住宅成交面積同比大幅上漲28.5%。從價格來看，國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個城市數(shù)據(jù)顯示，10月份27個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，可是仍然有多達33個城市的商品房價格，出現(xiàn)了環(huán)比下跌。

“庫存問題讓2015年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化越來越明顯的‘冰火兩重天’。”周志鋒表示，即便有限購取消、降準、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫存壓力。

2016：一線樓市仍向好 三四線應(yīng)謹慎

2016年樓市會怎么走？在2015年一線城市房價大漲，三四線樓市低迷依舊的形勢下，各方出現(xiàn)了完全相左的意見，有人看空有人謹慎看多。而有錢且任性的“金主”—保險投資機構(gòu)，更是在資本市場鬧出大動靜。

2015年末，寶能系與萬科股權(quán)之爭鬧得沸沸揚揚。為何資本市場對地產(chǎn)股瘋狂追逐？金融機構(gòu)究竟是對房企舉牌，還是通過龍頭房企，間接對房地產(chǎn)舉牌？

對此，戴德梁行伍惠敏認為，這是因為資本市場對龍頭房企的成長性，抱有強烈的向好預期。而對以萬科為代表的房企瘋狂追逐的背后，其實是金融投資機構(gòu)對樓市的看多?！叭绻麑鞘锌纯眨ｋU資金和像寶能系這樣的企業(yè)，是不會向萬科、遠洋這些房企舉牌的。這從另一個側(cè)面反映出，在經(jīng)濟并不好的情況下，金融機構(gòu)看好未來的樓市?！?/p>

野蠻人沖到房企家門口，要的是比每年約2%—3%成本價更高的收益。而作為樓市產(chǎn)品供應(yīng)者房企的收益，則與市場上作為需求方的購房者和投資人的需求息息相關(guān)。

對于財富人群，他們的投資理財?shù)貓D和關(guān)注領(lǐng)域，正在悄悄發(fā)生變化。福布斯調(diào)研部副總監(jiān)史國偉指出，房地產(chǎn)作為高凈值財富人群投資產(chǎn)品的屬性，已經(jīng)跌出了前三位?！扒叭蛔钍軞g迎的投資領(lǐng)域分別是基金、股票、銀行理財產(chǎn)品，房地產(chǎn)只占到了36.7%的比例?！?/p>

據(jù)近日由福布斯中文雜志發(fā)布的《中國高凈值階層財富白皮書》，到2015年年底中國私人可投資資產(chǎn)總額可達114.5萬億，其中歸屬于中國高凈值階層的約為34.9萬億，約占總額的30.5%。中國的高凈值人群首次突破了百萬大關(guān)，達到112萬人，而這部分人群的人均可投資資產(chǎn)約3116萬元。

雖然房地產(chǎn)跌出了高凈值財富人群投資領(lǐng)域的前三位，但樓市需求并非沒有機會。

據(jù)福布斯的數(shù)據(jù)，2015年財富人群對房產(chǎn)的投資比例占到財富總額的16.4%，較2014年15.6%的比例上升了近一個百分點。

“當市場下跌時，高凈值人群會賣掉風險較高的資產(chǎn)，把資產(chǎn)放在更安全的領(lǐng)域里。2015年的股災(zāi)，是否會對財富人群的投資行為產(chǎn)生影響，現(xiàn)在還不能用量化的數(shù)據(jù)來說明。但股災(zāi)的確讓這部分人群對資產(chǎn)安全性的需求變得更大，并可能會使這部分人群進而加大在房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)配置的金額。”史國偉表示。

伍惠敏認為，財富人群對資產(chǎn)保值增值的需求很大，受此影響未來幾年一線城市的房價仍然會繼續(xù)上揚，因此這些城市仍然具有非常強的可投資性?！耙恍┒€核心城市的成長性也很好，可以進入。但三四線城市是否會走出低迷狀態(tài)，仍然需要觀察?！?/p>