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    西城學(xué)區(qū)房,又爛又貴

    2016-04-29 00:00:00曾慧娟
    房地產(chǎn)世界 2016年4期

    2016年西城區(qū)入學(xué)政策再度收緊,不再只對非京籍學(xué)生幼升小規(guī)定“住房年限”,而是明確指出“如果6年內(nèi)有多個(gè)適齡兒童申請入學(xué),則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人”。

    這也就意味著購買了西城區(qū)二手學(xué)區(qū)房的家長,如果該房子的入學(xué)名額6年之內(nèi)已經(jīng)被占用,將無法再以這套房產(chǎn)作為入學(xué)依據(jù),如果房屋學(xué)區(qū)名額6年內(nèi)未被使用,但新購房者落戶時(shí)間短也不能保證一定能夠劃片入學(xué),在學(xué)位緊張的地區(qū)首先會保障與父母戶籍一致、自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長的適齡兒童入學(xué)。

    作為優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的城區(qū),西城區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)一直居高不下。去年西城區(qū)是執(zhí)行教改力度最大的城區(qū),區(qū)內(nèi)有很多之前非重點(diǎn)學(xué)校小區(qū)如車站東街15號院等被劃定為重點(diǎn)學(xué)區(qū)房,再加上近一年二手房購房需求集中入市,西城區(qū)出現(xiàn)多個(gè)二手學(xué)區(qū)房價(jià)同比大漲的現(xiàn)象。

    學(xué)區(qū)房漲幅最大

    此前全國文明的“文昌胡同天價(jià)學(xué)區(qū)房”事件,造成鏈家等中介公司遭到政府檢查,截至4月2日,鏈家網(wǎng)學(xué)區(qū)房頻道已經(jīng)沒有文昌胡同的任何房源信息,據(jù)悉,凡是價(jià)格超過15萬元/平米的房源,都已經(jīng)在網(wǎng)上下架。

    文昌胡同劃片在北京實(shí)驗(yàn)二小,屬西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)。在網(wǎng)上搜索北京市實(shí)驗(yàn)二小排名,在名校云集的西城區(qū)也是名列前茅,更有說法稱其為北京市乃至全中國最好的小學(xué)之一。一位住在實(shí)驗(yàn)二小隔壁一高層樓宇的老人說,除了老住戶外,新購買這里房子的人大多都是為了孩子上學(xué)。

    目前,鏈家網(wǎng)上實(shí)驗(yàn)二小劃片的小區(qū)只有新文化街的信息,單價(jià)145612元/平米。

    事實(shí)上,整個(gè)西城區(qū)由于優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中,去年執(zhí)行教改力度又比較大,有多個(gè)二手學(xué)區(qū)房出現(xiàn)房價(jià)大漲。

    據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,近一年漲幅排名前十的小區(qū)中,有六個(gè)位于西城區(qū),而其中五個(gè)小區(qū)都是學(xué)區(qū)房,位于西城區(qū)辟才胡同附近的宏匯園小區(qū)同比漲幅最高,達(dá)到60.14%,目前該小區(qū)二手房均價(jià)超過14萬元/平米,據(jù)附近中介門店介紹最去年宏匯園小區(qū)成交最高單價(jià)紀(jì)錄為152857元/平米。

    53%建筑年齡超25年

    根據(jù)北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院技術(shù)創(chuàng)新中心今年2月份的調(diào)查報(bào)告顯示,西城區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)建筑年代在1990年以前的占53%,1990年至今的占47%。也就是說,如果你在西城買重點(diǎn)學(xué)區(qū)房,很大可能是只好選擇又破又爛還貴的學(xué)區(qū)房。畢竟購買老學(xué)區(qū)房的人大多為的是獲得入學(xué)資格,很多人自己不去住。

    西城區(qū)最熱門小學(xué)主要是金融街學(xué)區(qū)實(shí)驗(yàn)二小,廣安門內(nèi)牛街學(xué)區(qū)北京小學(xué),月壇學(xué)區(qū)育民小學(xué),什剎海學(xué)區(qū)黃城根小學(xué)。

    比如實(shí)驗(yàn)二小的有些劃片小區(qū),民水、民電,取暖是煤改電,下水有的有,有的沒有,有的平房只能洗個(gè)臉,做個(gè)飯,上廁所只能去公共衛(wèi)生間。

    為什么不把破舊的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房拆了,建好房子呢。只有一個(gè)原因,就是拆不起。

    此外,西城學(xué)校密度大,一校多址的情況多。近年來,均衡教育資源的力度較大,在西城,重點(diǎn)與一般學(xué)校的差距對買房決策來說可能不那么重要了。

    分校同樣受追捧

    究竟如何在西城區(qū)選擇性價(jià)比高的學(xué)區(qū)房?每個(gè)重點(diǎn)小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)價(jià)格有高有低。而學(xué)區(qū)價(jià)格并不是越“重點(diǎn)”越貴,仔細(xì)找找,也能找到性價(jià)比較高的學(xué)校。

    例如,西城的市重點(diǎn)學(xué)校,包括實(shí)驗(yàn)一小、育民小學(xué)、育才學(xué)校小學(xué)部的學(xué)區(qū)價(jià)格,就比一些區(qū)重點(diǎn)小學(xué)(自忠小學(xué)、西師附小等)的學(xué)區(qū)便宜。

    一般來說,重點(diǎn)小學(xué)分校獲得與本校相同的教育質(zhì)量和認(rèn)可度,需要一定時(shí)間,但其品牌效應(yīng)也會帶來很大溢價(jià)。在西城,以實(shí)驗(yàn)二小、北京小學(xué)等為主,對周邊小學(xué)進(jìn)行了合并、改名,因?yàn)槲鞒堑姆中4蠖嗍且院喜⒌男问匠霈F(xiàn),導(dǎo)致西城區(qū)分校受到大量追捧。

    比如實(shí)驗(yàn)二小廣外分校,目前小學(xué)對口的小區(qū)均價(jià)在5萬元/平米以上,包括遠(yuǎn)見名苑、朗琴園、小紅廟、恒昌花園等多個(gè)小區(qū),房源較多。實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)均價(jià)都在8萬元/平米以上,還有玉桃園分校、長安校區(qū)。第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)則有前門、廣外分校。

    房價(jià)漲幅>>據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,近一年漲幅排名前十的小區(qū)中,有六個(gè)位于西城區(qū),而其中五個(gè)小區(qū)都是學(xué)區(qū)房。

    6年內(nèi)只能直系子女入學(xué)

    2015年西城區(qū)的政策規(guī)定,符合西城區(qū)入學(xué)條件的適齡兒童原則上都可以通過登記入學(xué)的方式入學(xué),但如果出現(xiàn)學(xué)生數(shù)量大于學(xué)位數(shù)時(shí),就會依據(jù)順序進(jìn)行。適齡兒童與父母戶籍一致、住自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長的有保障。隨后,依戶籍性質(zhì)、居住情況、落戶年限等順序入學(xué)。未落實(shí)學(xué)生在本學(xué)區(qū)直至相鄰學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)劑。并且,去年西城還對非京籍學(xué)生小學(xué)入學(xué)明確提出了“購房年限”限制。非京籍在西城區(qū)進(jìn)行“幼升小”,如果有房產(chǎn),那么每個(gè)購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購房人直系子女入學(xué)一次;在西城區(qū)租房的,每個(gè)地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)一名適齡兒童入學(xué),并有房主簽字的知情同意書。

    根據(jù)今年1月發(fā)布的政策規(guī)定,如同一房屋地址6年內(nèi)有多個(gè)適齡兒童申請入學(xué),則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人,不符合上述規(guī)定的,根據(jù)當(dāng)年的招生政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學(xué)校。并沒有區(qū)分京籍與非京籍。這也就意味著,許多購買了西城區(qū)二手學(xué)區(qū)房的家長,如果該房子的入學(xué)名額已經(jīng)被前房主占用,那6年之內(nèi)他們將無法再以這套房產(chǎn)作為自己孩子的入學(xué)依據(jù)。

    公告還明確表示,戶口掛靠在非直系親屬家的,不能作為就近入學(xué)的依據(jù),如學(xué)校或?qū)W區(qū)學(xué)位不足,需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學(xué)校。如果家長及小孩戶口為同一地址,但戶口所在產(chǎn)權(quán)房為與他人多人共有,要看房主與孩子的關(guān)系。如果是法定監(jiān)護(hù)人或直系親屬(如姥姥姥爺、爺爺奶奶)可作為入學(xué)依據(jù);如果不是直系親屬,則不能作為入學(xué)依據(jù)。

    對于非京籍要求“五證”齊全,但租住他人承租公房的,因?yàn)楣夥坎坏棉D(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租,因此不能作為適齡兒童入學(xué)依據(jù)。

    優(yōu)質(zhì)中學(xué)“跨學(xué)區(qū)”招生

    去年,西城區(qū)開始試行學(xué)區(qū)制,將15個(gè)街道由原來的7個(gè)片區(qū)變?yōu)?1個(gè)學(xué)區(qū)。11個(gè)學(xué)區(qū)分別為:德勝學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、大柵欄椿樹天橋?qū)W區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)、陶然亭白紙坊學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)、月壇學(xué)區(qū)、廣安門內(nèi)牛街學(xué)區(qū)和廣外學(xué)區(qū)。

    每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)數(shù)量多穩(wěn)定在五六所,其中廣外學(xué)區(qū)小學(xué)數(shù)量最多達(dá)到9所,其次為什剎海學(xué)區(qū)共有8所小學(xué)。

    每個(gè)學(xué)區(qū)中學(xué)數(shù)量都固定為8所,對于部分優(yōu)質(zhì)中學(xué)則出現(xiàn)“跨學(xué)區(qū)”招生的情況,如北京四中就同時(shí)被劃入到德勝學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)6個(gè)學(xué)區(qū)中。北京八中也同時(shí)被劃入到金融街學(xué)區(qū)、大柵欄椿樹天橋?qū)W區(qū)、陶然亭白紙坊學(xué)區(qū)、廣安門內(nèi)牛街學(xué)區(qū)等4大學(xué)區(qū)。

    根據(jù)西城區(qū)教委規(guī)劃,每個(gè)學(xué)區(qū)都配置了三類學(xué)校,即優(yōu)質(zhì)校、教育集團(tuán)成員校和特色校,基本保證優(yōu)質(zhì)教育資源在各學(xué)區(qū)內(nèi)均衡配置。從今年起,西城區(qū)小升初將依據(jù)新劃定的11個(gè)學(xué)區(qū)進(jìn)行入學(xué)。推薦派位入學(xué)比例調(diào)整為不超過小學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的15%。特長生入學(xué),招生人數(shù)比例控制在招生總數(shù)的5%左右。

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