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    環(huán)京樓市還能火下去嗎?

    2016-04-29 00:00:00袁秀麗
    房地產(chǎn)世界 2016年4期

    北京的高房價(jià)眾所周知,如今隨著北京購房需求外溢,帶動(dòng)了京城周邊房地產(chǎn)市場,包括燕郊、香河、永清、固安、涿州、大廠等地區(qū)在內(nèi)的樓市異?;馃?。

    3月19日正值周末,分布在燕郊、香河、永清、固安環(huán)北京樓市的7個(gè)項(xiàng)目入市,其中燕郊的匯福悅榕灣和首爾甜城等項(xiàng)目全部售罄。在環(huán)北京樓盤售樓處,人山人海的開盤現(xiàn)場,幾乎已經(jīng)成為常態(tài),其中以燕郊最為典型,該區(qū)域目前也是環(huán)北京樓市房價(jià)最高的地方。此外,永清、香河等區(qū)域也不甘落后,憑借價(jià)格及區(qū)位優(yōu)勢成為環(huán)京樓市中的后起之秀。

    在北京城區(qū)進(jìn)入豪宅開啟元年的2015年,環(huán)北京樓市就已經(jīng)乘虛而入占領(lǐng)剛需市場。京城需求的溢出效應(yīng)讓環(huán)京樓市受益匪淺,在全國去庫存的大背景下,環(huán)京樓市因房價(jià)漲幅過快而遭遇到只有一二線城市才能享受到的調(diào)控待遇。即便如此,北京購房者仍然對環(huán)京樓市“情有獨(dú)鐘”。

    隨著調(diào)控步伐的緊緊逼近,環(huán)京樓市還能繼續(xù)火下去嗎?

    燕郊房價(jià)不輸北京

    “買房不到三年,都快翻倍了?!苯谝恢痹诿χb修的彭小姐抑不住興奮地說,2013年買了位于大廠一套兩居室,當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9000多元/平方米,如今房價(jià)已經(jīng)漲到了16000元/平方米。當(dāng)年彭小姐之所以去環(huán)北京購房,是因?yàn)楸本┫拶?,而她本人的社保不足五年,但又?dān)心房價(jià)上漲,所以決定購買了環(huán)北京的房產(chǎn)。她一直很慶幸自己的“英明”決定。

    燕郊房價(jià)變化表

    大廠并非房價(jià)漲幅最高的區(qū)域,與北京市通州區(qū)隔潮白河相望的燕郊鎮(zhèn)才是環(huán)北京樓市的佼佼者。自去年以來,燕郊房價(jià)一路狂奔,成為環(huán)京樓市中最火的區(qū)域。目前已達(dá)2萬元/平方米。跟去年年初相比,漲幅已達(dá)100%。而3月,燕郊多個(gè)項(xiàng)目相繼沖破2萬元大關(guān)。其中匯?!傞艦车木鶅r(jià)為23000元/平方米,港中旅·海泉灣達(dá)24000元/平方米,首爾甜城的花園洋房也賣到23000元/平方米。二手房售價(jià)也一路高漲。

    目前燕郊的價(jià)位甚至超過北京部分區(qū)域。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),今年三月,北京新房市場成交均價(jià)為31322元/平方米。而位于北京遠(yuǎn)郊的平谷區(qū),3月份二手房均價(jià)還沒到15000元/平方米。

    除了價(jià)格快速上漲外,燕郊樓市的成交量也不遜色,開盤即售罄的現(xiàn)象屢見不鮮。

    3月19日,距離上次開盤僅兩周時(shí)間,燕郊匯福悅榕灣再次開盤,600套房源在3小時(shí)內(nèi)售罄。在開盤現(xiàn)場,購房者會(huì)匯成的人浪、牽手組成“人墻”的保安以及售樓處內(nèi)聲嘶力竭的銷售員們,儼然一幅火熱的燕郊搶房圖。

    在以往燕郊的購房者中,大多是以自住為主,但近年來,投資比例正在上升。

    劉先生就是這樣一位典型的購房者,8年前他在燕郊購買過一套房,當(dāng)時(shí)是因?yàn)楸本┓績r(jià)過高,他選擇在燕郊買房居住。但看到節(jié)節(jié)攀升的房價(jià),去年他又購置了一套燕郊的房產(chǎn),這次純粹是為了投資。他對記者說:“我在這里已經(jīng)買了第二套房了。”喜悅之情溢于言表。

    燕郊樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,由2009年的3000元/平方米漲到現(xiàn)如今的20000元/平方米,沒有令投資者失望。

    經(jīng)過此輪環(huán)京購房潮,目前燕郊在售及待售的樓盤數(shù)量并不多。

    包括匯福悅榕灣、首爾甜城、中駿·四季花都、碧桂園時(shí)代城、長安壹線、嘉都、黃金藍(lán)灣、港中旅海泉灣、天洋城4代等,還有部分樓盤處于無房源可售的狀態(tài)。

    價(jià)格洼地成投資新寵

    在環(huán)京樓市,燕郊房價(jià)正在被熱情的購房者推高,與此同時(shí),處于價(jià)格洼地的永清同樣受到追捧。永清隸屬河北省廊坊市,位于河北中部,京、津、保三角地帶中心,北距首都60公里,東距天津市60公里。近年來,受到京津冀利好的影響,隨著高速、京霸城際高鐵的建設(shè)、北京新機(jī)場造勢,永清樓市日益火爆,大有媲美燕郊的趨勢。

    “永清搶房就像搶白菜?!睋?jù)3月剛剛在永清購買了一套60平米房產(chǎn)的邢小姐介紹,她的多位同事購買了位于永清的房子,價(jià)格不過才6000多元/平方米,與北京的房價(jià)比起來,就相當(dāng)于零頭。其中一些人買房前,竟然沒有到過現(xiàn)場,主要是對價(jià)格的上漲有信心。對他們來說,將來用于自住的可能很小,大部分人是看好區(qū)域潛力,坐等升值。

    邢小姐說,在訂購前,她開車去了永清,對地理位置做詳細(xì)的了解,對永清房產(chǎn)的升值空間很有信心。

    據(jù)記者了解,3月9日,位于永清高新區(qū)的森林新都孔雀城二期高層板樓加推,共824套房源,起價(jià)7300元/平方米。當(dāng)天800余套房源全部被內(nèi)部認(rèn)購。同在當(dāng)天,榮盛阿爾卡迪亞花語城項(xiàng)目開出了4-5棟樓,當(dāng)天即“日光”。在此前的3月5日,國瑞生態(tài)城雅仕苑加推兩棟樓加另外一個(gè)樓的一個(gè)單元,所有房源也是當(dāng)天售罄。

    永清樓市頻現(xiàn)日光,與其目前的價(jià)格優(yōu)勢不無關(guān)系,而且隨著需求增加,價(jià)格上漲也在所難免。

    據(jù)了解,森林新都孔雀城年前報(bào)價(jià)5900元/平方米起,3月初價(jià)格變?yōu)榱?300元/平方米起;國瑞生態(tài)城雅仕苑,1月成交價(jià)5600元/平方米左右,3月初認(rèn)購達(dá)到6500元/平方米。而且這一價(jià)格也在不斷上漲刷新中 。

    根據(jù)規(guī)劃,永清將擁有通往北京的高鐵京霸城際鐵路(只需20分鐘到達(dá)北京市區(qū)),北京亦莊延長線也將直通永清,有望與京霸城際鐵路在永清交匯,永清或?qū)⒊蔀楸本┲苓吺讉€(gè)雙軌交通的區(qū)域。此外,動(dòng)批搬遷帶動(dòng)大量人口涌入。這些利好均是支撐永清房價(jià)上漲的動(dòng)力。

    除永清之外,淶水同樣是靠價(jià)格取勝的環(huán)京樓市。4月9日,位于淶水產(chǎn)業(yè)新城配套住宅華銀城·青年港開盤,1680套房,一日被搶光。據(jù)記者了解,華銀城·青年港為首次開盤,均價(jià)才4500元/平方米左右。

    誰在攪動(dòng)環(huán)京樓市?

    目前,燕郊房價(jià)直奔3萬/平方米,大廠新房單價(jià)已超過1.4萬元/平方米,最高價(jià)已突破1.9萬元/平方米。香河新房單價(jià)已超過9000元/平方米,最高價(jià)已突破1.4萬元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:“整體來看,過去一年北三縣的漲幅甚至超過了深圳?!?/p>

    這里所說的北三縣是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣,這三個(gè)縣市行政上隸屬河北廊坊市,卻被京津包得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí),成為河北的“飛地”。特殊的地理位置,讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū),北京最近的“后花園”。

    北三縣房價(jià)飛漲源于去年,2015年7月,北京市委十一屆七次全會(huì)通過了加快通州市行政副中心建設(shè),此前的兩月,“北京市政府要遷往通州”的傳聞此起彼伏,就讓一度平淡的通州樓市火熱起來,如今消息落地,房價(jià)的上漲趨勢可想而知,進(jìn)而帶動(dòng)與通州相鄰的北三縣樓市。

    迫于房價(jià)上漲壓力,北京通州出臺(tái)史上最嚴(yán)格住房限購政策。此后,通州外溢需求更是成就了北三縣房價(jià)1年100%的漲幅。

    由于緊鄰北京和不受北京市限購政策影響,長期以來環(huán)京樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群和看好這些區(qū)域發(fā)展的投資性客群,這成為“北三縣”樓市持續(xù)火熱的條件。

    2016年,北三縣在“降首付”、調(diào)整“公積金”、“降契稅”等多個(gè)去庫存政策利好的刺激下,跟著全國房地產(chǎn)市場一同迎來樓市的春天。

    今年3月底,有媒體報(bào)道,“北三縣”的用地規(guī)劃、人口總量指標(biāo)以及建筑規(guī)劃歸屬北京市通州區(qū)政府和河北省廊坊市政府共同管理。雖然隨后這一消息被官方辟謠,但對樓市也起到火上澆油的影響。

    限購能阻擋購房潮嗎?

    由于房價(jià)比北京低,加之限購、信貸政策不如北京嚴(yán)苛,尤其是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京市屬單位部分或整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來,令北三縣房地產(chǎn)迅速膨脹。

    樓市的快速上漲,必然引來政府主管部門關(guān)注,隨之而來的就是調(diào)控。環(huán)北京樓市也沒有逃離這個(gè)宿命。

    4月1日愚人節(jié)當(dāng)天,瘋傳多時(shí)的環(huán)京樓市調(diào)控政策終于在河北省廊坊市落槌。4月2日,廊坊市政府門戶網(wǎng)站轉(zhuǎn)載了廊坊日報(bào)發(fā)布的同一消息,將這條新聞坐實(shí)。這份簡稱“廊九條”的調(diào)控新政包括:根據(jù)該調(diào)控政策,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。主要是針對環(huán)京縣(市),包括三河市、大廠回族自治縣、香河縣和固安縣。

    這次調(diào)控政策出臺(tái),被普遍認(rèn)為起源于燕郊房價(jià)暴漲。目前來說,房價(jià)達(dá)到峰值。很多業(yè)主正在關(guān)注3月燕郊樓市上演的狂熱搶房大戰(zhàn)能否持續(xù)?

    據(jù)一位在香河看房的張女士說,房價(jià)越調(diào)越高,燕郊房價(jià)一直是跟著通州漲,現(xiàn)在通州限購又將建設(shè)成北京市行政副中心,所以未來升值空間值得期待。另外,這次廊坊調(diào)控首付上調(diào)一成的影響有限,多付一成首付不會(huì)阻止購房者買房。

    調(diào)控政策下發(fā)第二天的4月2日,燕郊的嘉都項(xiàng)目開盤。售樓大廳內(nèi)依然有很多人在咨詢。

    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從置業(yè)和投資角度看,一線城市周邊區(qū)域樓市呈現(xiàn)了價(jià)格上升的態(tài)勢。對于剛需且受限購政策影響的購房者而言,積極入市依然應(yīng)該定性為理性的購房策略。而對于部分投資客而言,近期也應(yīng)該警惕一線城市周邊區(qū)域樓盤價(jià)格虛高的風(fēng)險(xiǎn),在入市過程中應(yīng)稍許謹(jǐn)慎和冷靜。

    著名財(cái)經(jīng)專家,中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評論員馬光遠(yuǎn)從投資角度分析稱,北京與周邊地區(qū)的協(xié)同發(fā)展對周邊區(qū)域產(chǎn)生了極大的帶動(dòng)效應(yīng),對投資人來說,要用長遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)眼光去審視環(huán)北京區(qū)域在硬件、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面的利好。

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