房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中園林景觀工程建設(shè)成本管理與控制

【摘要】房地產(chǎn)園林景觀工程雖然只占總成本的3%-5%，卻隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可忽視的環(huán)節(jié)，如何在設(shè)定的投資造價(jià)范圍內(nèi)做出最為理想的景觀效果，設(shè)計(jì)定位控制，質(zhì)量效果控制和施工成本控制越來(lái)越受到房地產(chǎn)公司的重視，本文從成本管理與控制的特點(diǎn)和難點(diǎn)入手，論述了工程設(shè)計(jì)與施工管理的各個(gè)要素及提高房地產(chǎn)景觀工程過(guò)程管理的性?xún)r(jià)比控制的重要性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；景觀工程；性?xún)r(jià)比控制；質(zhì)量控制；效果控制；成本控制

一、前言

景觀工程把科學(xué)性、技術(shù)性、藝術(shù)性有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，主要用來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)，是促銷(xiāo)的有力手段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有不可取代作用，但是其成本控制卻是房地產(chǎn)成本管控的難點(diǎn)。本文闡述了房地產(chǎn)景觀工程成本管控及突出“性?xún)r(jià)比”控制的必要性，對(duì)景觀工程造價(jià)報(bào)價(jià)混亂、虛高的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)理論知識(shí)，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)景觀工程成本管理的性?xún)r(jià)比控制的措施進(jìn)行了探討。

二、性?xún)r(jià)比控制的必要性

根據(jù)項(xiàng)目定位，設(shè)立合理的成本投資額度，確定房地產(chǎn)景觀工程項(xiàng)目性?xún)r(jià)比控制，功能性配置，美觀性控制，創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)和溢價(jià)點(diǎn)，用最低的成本實(shí)現(xiàn)景觀功能效果的價(jià)值最大化。

效果好、質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、成本低的綜合性?xún)r(jià)比控制目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的成本管控的目標(biāo)。

三、景觀工程成本構(gòu)成及特點(diǎn)

1.景觀工程成本的構(gòu)成

景觀工程成本主要由直接成本和間接成本構(gòu)成。

（1）直接成本：由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、輔助材料費(fèi)等。其中材料費(fèi)中的種植土方費(fèi)、綠化苗木費(fèi)彈性較大，是成本管控難點(diǎn)。

（2）工程間接成本。與項(xiàng)目相關(guān)的其它費(fèi)用（工程保修費(fèi)、工程排污費(fèi)等），現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用及企業(yè)與項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用。

2.景觀工程成本構(gòu)成特點(diǎn)

第一，工程涉及面廣泛，其中施工過(guò)程中涉及多工種，多專(zhuān)業(yè)大交叉，采用的材料品種繁多，材料的名稱(chēng)不規(guī)范，給主材詢(xún)價(jià)提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；

第二，計(jì)價(jià)過(guò)程中專(zhuān)業(yè)定額的選取多樣性，相當(dāng)部分子目可參照市政專(zhuān)業(yè)、土建或裝飾專(zhuān)業(yè)進(jìn)行計(jì)價(jià)，計(jì)價(jià)參考的區(qū)別給定價(jià)帶來(lái)爭(zhēng)議；

第三，分項(xiàng)工程的工程量較小，子目繁多，容易出現(xiàn)標(biāo)底清單漏項(xiàng)的現(xiàn)象；

第四，綠化苗木無(wú)精確衡量標(biāo)準(zhǔn)并且施工有季節(jié)性因素，市場(chǎng)價(jià)格差異較大。

這些存在的特點(diǎn)，單獨(dú)或共同的影響下，從設(shè)計(jì)到工程結(jié)算的過(guò)程中，左右著園林景觀工程成本的起伏變動(dòng)，成為所有房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的難點(diǎn)。

四、景觀工程造價(jià)成本控制難點(diǎn)

1.設(shè)計(jì)因素成本控制難點(diǎn)

（1）園林定位不符合實(shí)際，方案設(shè)計(jì)時(shí)造成 “軟景”和“硬景”配置失衡。方案設(shè)計(jì)階段的成本控制可達(dá)到70%的成本控制效果，而錯(cuò)誤定位，不合宜的方案，為后期施工和養(yǎng)護(hù)提出很多挑戰(zhàn)，甚至由于銷(xiāo)售及使用情況發(fā)生改造升級(jí)而追加工程造價(jià)。

（2）圖紙出圖質(zhì)量不高，考慮不足造成細(xì)節(jié)的忽略。景觀設(shè)計(jì)與資源控制脫節(jié)，建設(shè)方和施工方的資源采購(gòu)和加工能力脫節(jié)，導(dǎo)致在施工前期，成本很難做好預(yù)算；在施工的過(guò)程中，不得不進(jìn)行符合實(shí)際情況的調(diào)整和替換。

（3）忽略景觀工程的過(guò)程管理，室外空間是豐富多變的，獨(dú)立而又相互滲透，植物用材的藝術(shù)性很難做到標(biāo)準(zhǔn)化控制，所以園林施工除了需要在圖紙上推敲效果，更需要到現(xiàn)場(chǎng)推敲效果。

（4）設(shè)計(jì)概算控制執(zhí)行不到位。一種是未編制設(shè)計(jì)概算，未確定成本控制大方向。第二種是編制不科學(xué)，給出的成本控制目標(biāo)毫無(wú)參與意義。

2.招標(biāo)過(guò)程成本控制難點(diǎn)

（1）招標(biāo)范圍界定不準(zhǔn)確，造成后期收口、銜接等處理帶來(lái)大量簽證。最常見(jiàn)的問(wèn)題為景觀施工與市政施工交叉范圍不明確，銜接工程相互推委，這樣不但增加了成本，同時(shí)影響了材料的組織到場(chǎng)，造成工期順延。因此，招標(biāo)文件必須載明項(xiàng)目信息如：工程地址、現(xiàn)場(chǎng)條件、狀況、工程概要、工程發(fā)包形式、質(zhì)量要求、計(jì)價(jià)依據(jù)等等，作為招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，必須要清晰、準(zhǔn)確，具有可操作性。

（2）清單編制工作的不細(xì)致造成簽證。園林景觀工程的特點(diǎn)容易造成清單漏項(xiàng)或項(xiàng)目描述混淆。不同的部位做法或許大同小異，但實(shí)際過(guò)程中，這小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工藝造成前后的價(jià)格出入。為此把“項(xiàng)目特征描述”作為清單強(qiáng)制性條款，其準(zhǔn)確性由招標(biāo)單位進(jìn)行負(fù)責(zé)。

五、景觀工程過(guò)程管理的成本控制的措施

1.建立景觀工程事前控制機(jī)制

應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況，在整個(gè)項(xiàng)目中建立預(yù)控管理機(jī)制，設(shè)立效果管理目標(biāo)，質(zhì)量管理目標(biāo)和成本管理目標(biāo)，實(shí)行管理責(zé)任到人。在施工過(guò)程中，要對(duì)各責(zé)任人質(zhì)量成本管理進(jìn)行監(jiān)控，進(jìn)行考核評(píng)定，達(dá)到預(yù)期管控目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)60%問(wèn)題在事前解決。

2.建立景觀工程過(guò)程管理機(jī)制

建設(shè)方必須配備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)管理人員，擔(dān)起總協(xié)調(diào)的角色。景觀地形營(yíng)造的不確定性，植物材料不確定性，植物群落營(yíng)造的不確定性要求專(zhuān)業(yè)管理人員必須根據(jù)工程計(jì)劃，設(shè)置施工過(guò)程控制停滯點(diǎn)，質(zhì)量效果控制的重點(diǎn)和敏感點(diǎn)。做到過(guò)程控制有的放矢，實(shí)現(xiàn)30%問(wèn)題在事中解決。

選擇有資質(zhì)的設(shè)計(jì)、施工單位。設(shè)計(jì)單位要求責(zé)任心強(qiáng)，仔細(xì)考察現(xiàn)場(chǎng)后進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，施工過(guò)程中有設(shè)計(jì)人員現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，及時(shí)調(diào)整施工過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)矛盾。審查施工單位的施工許可資質(zhì)，當(dāng)然項(xiàng)目經(jīng)理自身的管理水平、成本概念也要高。最好聘請(qǐng)監(jiān)理或?qū)I(yè)技術(shù)人員對(duì)整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量和效果。

3.建立景觀工程事后評(píng)估機(jī)制

設(shè)計(jì)失誤、范圍交叉、進(jìn)度太趕等多方面的原因，經(jīng)常導(dǎo)致工程變更，從而使成本發(fā)生變化，現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)及時(shí)聯(lián)系設(shè)計(jì)和上級(jí)管理人員，使所有問(wèn)題盡可能在事后第一時(shí)間暴露、處理解決，把10%的問(wèn)題事后第一時(shí)間解決，杜絕由于拖拉造成的成本提高。在工程完工之后要及時(shí)做好事后項(xiàng)目后評(píng)估，為后續(xù)工程的事前控制打好基礎(chǔ)。

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