淺析房地產(chǎn)成本控制中存在問題及應(yīng)對措施

【摘要】成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目控制中組成部分，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在問題進(jìn)行認(rèn)真分析，制定科學(xué)合理、有針對性的處理措施，確保建筑企業(yè)利潤最大化起著十分重要的作用。

【關(guān)鍵詞】成本控制；管理體制；合同管理

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，人們生活水平的不斷提高，促使房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，同時，加劇了建筑企業(yè)之間的競爭，由于受許多外界環(huán)境條件及房地產(chǎn)業(yè)本身的影響，在房地產(chǎn)成本控制中還存在一些環(huán)境因素，制約著房地產(chǎn)成本控制水平的進(jìn)一步提高。為了加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，建筑企業(yè)必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)成本的有效控制，確保房地產(chǎn)成本控制在一定的范圍內(nèi)。

1、房地產(chǎn)成本控制存在問題

成本是建筑企業(yè)運(yùn)行中一個重要的管理指標(biāo)，其變化指數(shù)是建筑企業(yè)管理能力的綜合體現(xiàn)，建筑工程成本目標(biāo)與建筑企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所要達(dá)到的目標(biāo)是一致的，有利于建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，并推動建筑企業(yè)的健康發(fā)展，增加企業(yè)的競爭力，但在房地產(chǎn)實(shí)際成本控制中還存在著一些問題影響著建筑企業(yè)的成本管理水平的提高。

1.1成本控制意識缺乏

許多房地產(chǎn)企業(yè)只重視施工階段的成本控制，忽視對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)階段和后期的銷售階段的成本控制，不能正確的理解成本控制的重要性，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制工作直接劃分為財(cái)務(wù)部門和施工單位進(jìn)行控制，以致于造成房地產(chǎn)成本失控的局面經(jīng)常發(fā)生，造成成本費(fèi)用的增加，給房地產(chǎn)成本控制造成巨大的壓力。

1.2成本控制管理體制不完善、不健全

成本控制管理體制是確保房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際成本控制中，許多房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制缺乏有效的、有針對性的管理體制，思想上對成本控制較松懈，有的房地產(chǎn)企業(yè)雖有成本管理制度，由于沒有明確的獎罰制度，在實(shí)際應(yīng)用中很難落實(shí)，造成成本控制流于形式。房地產(chǎn)業(yè)的表面的繁榮使企業(yè)對成本控制中一些問題進(jìn)行了掩蓋，但積累到一定的程度，成本控制的弊端終究給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重影響。

1.3缺乏有效的合同管理

合同是房地產(chǎn)成本控制的重要依據(jù)，合同管理人員必須認(rèn)真研讀合同文件，并對合同中含糊不清的地方，合同雙方應(yīng)及時加強(qiáng)溝通，以減少在成本管理中出現(xiàn)扯皮的現(xiàn)象發(fā)生。在實(shí)際的合同管理中，常常忽視一些細(xì)節(jié)問題，例如，在合同條款中有這樣的規(guī)定“本合同自雙方簽字蓋章后生效”，合同雙方在經(jīng)過溝通后，開始簽字蓋章，對于合同的日期雙方都認(rèn)為可以隨時填寫就忽略了，還有的合同條款存在缺陷，甲方根據(jù)協(xié)議規(guī)定向乙方支付工程進(jìn)度款，達(dá)到工程款支付時，施工單位有可能察覺到此漏洞而要求房地產(chǎn)企業(yè)多支付施工費(fèi)，待出現(xiàn)糾紛時，由于簽約合同時日期不明，將對解決糾紛產(chǎn)生重要影響。

1.4成本控制系統(tǒng)缺乏統(tǒng)一性

許多房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理劃分到財(cái)務(wù)部門并作為一個純粹的成本核算系統(tǒng)，只對事后的成本進(jìn)行分析，以致于造成從表面上看房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了成本控制，由于在前期決策過程中存在一些問題，在施工和銷售過程中這些問題將顯現(xiàn)出來，成本管理并沒有起到應(yīng)有的控制作用。房地產(chǎn)業(yè)從項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段、銷售階段將持續(xù)較長的時間，其中將受到眾多環(huán)境因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)如不能有效的進(jìn)行控制，將對成本控制造成嚴(yán)重影響。

2、房地產(chǎn)成本控制中存在問題的應(yīng)對措施

2.1強(qiáng)化成本控制意識

成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目控制中的重要組成部分，從房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和管理層進(jìn)行成本控制意識的強(qiáng)化，從思想上真正認(rèn)識到成本控制的重要性，在實(shí)施成本控制的同時，并強(qiáng)化對企業(yè)員工進(jìn)行成本控制教育、培訓(xùn)，做到全員參與，全方位進(jìn)行控制，使成本控制意識得到強(qiáng)化并在實(shí)際中得到有效落實(shí)。

2.2建立健全獎罰制度

建立健全獎罰制度有利于提高成本控制人員的積極性，根據(jù)獎罰制度標(biāo)準(zhǔn)制定獎勵處罰措施，在確保質(zhì)量的前提下，按節(jié)約成本比例給以獎勵，實(shí)現(xiàn)對成本控制的有效管理，對違反操作規(guī)定，造成成本增加的給予一定的處罰，確保獎罰制度的嚴(yán)肅性，確保成本管理得到有效控制。

2.3加強(qiáng)合同管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中合同管理是一項(xiàng)非常重要的管理，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況配備專業(yè)的合同管理人員，并實(shí)行統(tǒng)一管理。合同管理需要多個部門之間的溝通、協(xié)調(diào)，例如：財(cái)務(wù)、銷售、供應(yīng)及工程管理等部門。合同支付是成本控制中的一部分，對每次的支付款應(yīng)將前期的支付數(shù)和本期的支付數(shù)進(jìn)行對比分析，以便使每次付款都得到有效控制。成本控制人員應(yīng)記錄每次付款的時間和金額，并結(jié)合工程部門的意見后，再對資金使用情況報(bào)上級審批，從而實(shí)現(xiàn)對合同的管理。合同管理人員應(yīng)加強(qiáng)對成本控制的不斷學(xué)習(xí)，以便對合同中成本控制方面的條款進(jìn)行有效控制。

2.4建立健全全面的成本控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)階段需要對成本做出正確的分析決策，并通過對市場進(jìn)行調(diào)查分析，選擇有價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇定價(jià)目標(biāo)時，首先考慮房產(chǎn)銷售情況，其次，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場供求裝裝和所開發(fā)房產(chǎn)特點(diǎn)進(jìn)行分析，并對價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確定位，最后由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中占有較大的比例。因此，應(yīng)先選擇可直接用于建設(shè)的土地，以減少拆遷問題產(chǎn)生的影響工程進(jìn)度問題，導(dǎo)致土地成本的增加。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)對成本進(jìn)行控制，相關(guān)人員必須具有較全面的知識，能有效的把技術(shù)知識和成本管理知識相結(jié)合，在實(shí)施過程中不斷的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，及時向設(shè)計(jì)單位提供較為全面的技術(shù)資料，確定工程造價(jià)的最高限額，為成本控制提供重要的依據(jù)，限額控制是實(shí)行成本控制的重要措施，并根據(jù)投資額和工程量將現(xiàn)行進(jìn)行分解，然后再進(jìn)一步分解到分部工程和單位工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)成本控制影響的因素較多，必須結(jié)合實(shí)際針對成本控制中出現(xiàn)的問題制定科學(xué)合理的應(yīng)對措施，在實(shí)施過程中不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，以達(dá)到節(jié)約成本，提供經(jīng)濟(jì)效益的目的，并使成本得到有效控制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)積極健康發(fā)展。

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