房產(chǎn)測(cè)量與規(guī)劃驗(yàn)收中的常見問題探討

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生了房產(chǎn)測(cè)量工作的全面展開，而作為政策性強(qiáng)、技術(shù)性相對(duì)簡(jiǎn)單的房產(chǎn)法定測(cè)繪工作，其測(cè)量結(jié)果往往關(guān)系到房產(chǎn)所有人的切實(shí)利益。針對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量與規(guī)劃驗(yàn)收中的實(shí)際面積差異問題，本文將著力從政策解讀、實(shí)際測(cè)量中常見問題展開探討。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量；標(biāo)準(zhǔn)解讀；規(guī)劃驗(yàn)收；面積測(cè)算

房產(chǎn)測(cè)量是城市規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)中對(duì)房屋的權(quán)屬狀況，特別是位置、面積及使用情況的準(zhǔn)確測(cè)定工作，其包含的內(nèi)容較多，如房產(chǎn)調(diào)查、平面測(cè)量、要素測(cè)量、房產(chǎn)圖的繪制，以及各房屋所屬部位面積的計(jì)算等等。我國(guó)實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986）在條文解釋及現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行中還存在不完善的地方，特別是對(duì)于現(xiàn)代建筑物結(jié)構(gòu)多樣化問題，使得實(shí)際測(cè)量人員在對(duì)特殊建筑等問題中缺乏相應(yīng)的參考依據(jù)，也加劇了房產(chǎn)測(cè)量糾紛。房產(chǎn)測(cè)繪作為政策性較強(qiáng)的工作，以測(cè)繪質(zhì)量關(guān)系到產(chǎn)權(quán)所有人的切身利益。因此，結(jié)合房產(chǎn)測(cè)量實(shí)踐及規(guī)劃驗(yàn)收工作來探討常見問題的解決方法就顯得尤為重要。

一、房產(chǎn)測(cè)量與規(guī)劃驗(yàn)收中的政策差異性解讀

房產(chǎn)測(cè)量中的房產(chǎn)面積主要是指《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)條款內(nèi)容，如房屋用地權(quán)屬關(guān)系、界址說明、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)面積等，也是進(jìn)行房產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和解決相關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要法定依據(jù)。由于房產(chǎn)測(cè)量涉及政策性、技術(shù)性等多種因素，與房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之間存在一定差異。主要表現(xiàn)在：一是測(cè)量結(jié)果的使用目標(biāo)不同，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收提供核定參考，而對(duì)于建筑驗(yàn)收規(guī)劃中的面積成果，主要是對(duì)建設(shè)單位的建設(shè)工作是否依照規(guī)劃執(zhí)行，是否存在違規(guī)行為，可以作為房產(chǎn)測(cè)量中建筑功能的確定依據(jù)，但不能作為產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)；二是兩者執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，房產(chǎn)測(cè)量執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000），而竣工驗(yàn)收面積測(cè)量執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005），在具體核算及計(jì)算上存在差異性；三是作業(yè)方式存在差異，從房產(chǎn)面積測(cè)量來看，對(duì)于登記產(chǎn)權(quán)的建筑需要進(jìn)行測(cè)量，而不登記產(chǎn)權(quán)的可以不測(cè)量，屬于自愿行為；而對(duì)于建筑工程竣工驗(yàn)收建筑面積測(cè)量則是城市建設(shè)規(guī)劃中的必須執(zhí)行的內(nèi)容，屬于強(qiáng)制性。四是計(jì)算方法存在差異，如在房產(chǎn)面積測(cè)算上，對(duì)于層高2.20m或凈高2.10m以下的不計(jì)算面積，而對(duì)于建筑驗(yàn)收中層高在1.20m-2.20m或凈高在1.20m-2.10m的，按1/2面積計(jì)算；在房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)于全封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊按全面積計(jì)算，對(duì)于未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊則按1/2面積來計(jì)算，露臺(tái)不計(jì)算面積；在建筑驗(yàn)收中對(duì)于有永久性頂蓋且全覆蓋的陽(yáng)臺(tái)，無論封閉、不封閉、凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)均按1/2面積計(jì)算；對(duì)于有永久性頂蓋，但未全覆蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑臺(tái)、露臺(tái)等，只對(duì)覆蓋部分按1/2面積計(jì)算等等。

二、房產(chǎn)測(cè)量中常見部位的計(jì)算問題及處理方法

（1）房產(chǎn)中的陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)量

對(duì)于陽(yáng)臺(tái)是房產(chǎn)中的附屬設(shè)施，其用途主要是休憩、晾曬，以及戶內(nèi)、戶外過渡空間，在現(xiàn)代房屋建筑中多以永久性頂蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)為主。根據(jù)《規(guī)范》要求，在對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行面積測(cè)算時(shí)，通常劃分為全封閉、半封閉兩種情形?！兑?guī)范》中對(duì)陽(yáng)臺(tái)及標(biāo)準(zhǔn)陽(yáng)臺(tái)的概念界定，為我們提供了具體的測(cè)算要求。當(dāng)頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時(shí)，如上有頂蓋，但卻與圍護(hù)結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)底版不在同一個(gè)豎直面，或者中間隔一層，利用其他構(gòu)件來形成頂蓋的，在陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算中應(yīng)該按照以下情況來處理。對(duì)于沒有完全覆蓋的部分，按照沒有頂蓋的情形處理，不計(jì)算面積；對(duì)于部分覆蓋的，依照投影下的面積，當(dāng)投影面積大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2時(shí)，則計(jì)算面積，小于1/2的不計(jì)算面積；對(duì)于各層有頂蓋的陽(yáng)臺(tái)，以無頂蓋為主不計(jì)算面積，對(duì)于隔層需要參照具體房屋建筑主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層來劃分。

（2）建筑內(nèi)伸縮縫的計(jì)算

對(duì)于房屋建筑結(jié)構(gòu)中的伸縮縫、變形縫、沉降縫等結(jié)構(gòu)問題，在面積計(jì)算上還存在較多爭(zhēng)議，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》來看，對(duì)于伸縮縫，無論其寬度，只要與房屋室內(nèi)存在相通，且能利用，都需要計(jì)算其面積；也就是說，對(duì)于沉降縫、伸縮縫、變形縫，在滿足任一房屋相通條件下，只要能夠正常利用都計(jì)算面積；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于伸縮縫是相對(duì)于整棟樓的建筑結(jié)構(gòu)，單獨(dú)計(jì)算面積是不合理的，如果存在通行條件，可以計(jì)算面積，但對(duì)于沒有通行條件，且沒有利用價(jià)值的，不應(yīng)該計(jì)算面積；筆者認(rèn)為，從三縫的結(jié)構(gòu)上來看，對(duì)于用戶可以利用的部分，可以計(jì)算面積，按照利用多少來計(jì)算，而對(duì)于沒有利用的，則不應(yīng)計(jì)算面積。

（3）地下車位面積計(jì)算

地下車位作為現(xiàn)代房屋建筑中的重要設(shè)施，由于在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中并未涉及，對(duì)地下車位的計(jì)算說法眾多。有觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車位屬于地下層，無圍欄，在管理上容易出現(xiàn)錯(cuò)位，帶來更多麻煩，不應(yīng)列入產(chǎn)權(quán)辦理內(nèi)容中；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管地下車位隸屬于地下層內(nèi)，但對(duì)于其固定面積可以從分?jǐn)偵线M(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)。對(duì)于地下車位的計(jì)算，筆者認(rèn)為，根據(jù)房屋建設(shè)單位及開發(fā)商在相關(guān)手續(xù)中的合法說明，對(duì)于用于銷售和具有車位設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)圖紙的，以預(yù)埋界址點(diǎn)為依據(jù)來進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算，從而實(shí)現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)的變更需要。

三、房產(chǎn)面積計(jì)算中的檢核、校核問題處理

在房屋面積計(jì)算實(shí)踐中，對(duì)于房屋各邊長(zhǎng)的檢核、校核工作是保障作業(yè)精度的重要內(nèi)容。通常情況下，以經(jīng)鑒定合格的鋼卷尺或測(cè)距儀來進(jìn)行兩次丈量，其結(jié)果精確到厘米，在較差計(jì)算上以中數(shù)為最終結(jié)果；對(duì)于矩形房屋前后、左右尺寸的校核，以兩邊丈量后較差在5厘米內(nèi)，取中數(shù)為邊長(zhǎng)的最后結(jié)果；對(duì)于邊長(zhǎng)進(jìn)行分段丈量時(shí)，要保障全長(zhǎng)與分段總長(zhǎng)限差5厘米，并根據(jù)邊長(zhǎng)分段情況，按比例進(jìn)行分配，其分配原則遵循如下邊長(zhǎng)平差公式：

Δd=D-D ；K =Δd/D；Vi = K×Di ；對(duì)于Δd表示為分段邊長(zhǎng)總和與總長(zhǎng)的較差；K為改正系數(shù)，Vi 為邊長(zhǎng)改正量，i為邊長(zhǎng)序號(hào)。對(duì)于特殊房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)量時(shí)，如樓梯尺寸要保持一致性，對(duì)于套型結(jié)構(gòu)相同的各套房計(jì)算時(shí)，應(yīng)參考房屋邊長(zhǎng)尺寸一致性，避免同套型房屋測(cè)量結(jié)構(gòu)差異較大；在邊長(zhǎng)改正時(shí)，對(duì)于誤差較小時(shí)可以不改，避免分段長(zhǎng)之和與總長(zhǎng)之間造成矛盾。

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作者簡(jiǎn)介：

王子龍，男，江蘇徐州人，主要從事房產(chǎn)測(cè)量工作。