淺談大型居住區(qū)社區(qū)商業(yè)配套建設(shè)

【摘要】在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)水平以及人們的生活水平有了顯著的提高。在城市建設(shè)過(guò)程中，為了滿足社會(huì)發(fā)展的要求以及人們對(duì)建筑物的要求，建筑企業(yè)必須要通過(guò)各種先進(jìn)的設(shè)計(jì)手法對(duì)建筑進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，使建筑行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提高建筑工程的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)商業(yè)配套；發(fā)展歷程；商業(yè)模式； 規(guī)劃招商

一、我國(guó)居住區(qū)商業(yè)建筑發(fā)展歷程

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)改革開(kāi)放政策的實(shí)施為住宅及居住區(qū)商業(yè)建筑的建設(shè)發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，并且隨著我國(guó)人口數(shù)量的增多，住宅建筑以及居住社區(qū)中的商業(yè)建筑需求更是不斷增大，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)建筑的最初階段，其在建筑領(lǐng)域中所占的比例并不大，且布局設(shè)計(jì)一般也都較為簡(jiǎn)單，大多是以單一的行列式分布在城市中。

直到上世紀(jì)90年代，商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)才逐步得到建筑設(shè)計(jì)人員的關(guān)注，尤其是在居住區(qū)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，很快成成為引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)潮流的方向。繼而各種大型的超級(jí)市場(chǎng)、百貨大樓、購(gòu)物中心以及商業(yè)街如雨后春筍般出現(xiàn)在我國(guó)的城市建筑中。目前商業(yè)建筑已經(jīng)在整體建筑建設(shè)中占有很大的比例。這種比例的變化如實(shí)的反映了人們對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的要求從滿足基本需求到追求生活品質(zhì)的過(guò)渡進(jìn)程。

二、國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)配套的案例分析

社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃、功能和布局、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營(yíng)模式等等，在國(guó)內(nèi)、國(guó)外都有值得借鑒的案例。經(jīng)過(guò)調(diào)研總結(jié)出幾種值得借鑒的模式：

1.聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)模式：文化引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)。聯(lián)洋社區(qū)建設(shè)值得借鑒的特點(diǎn)：社區(qū)商

業(yè)配套建設(shè)以社區(qū)文化和社區(qū)定位為引領(lǐng)，以引導(dǎo)性、控制性規(guī)劃為保障，集中配套，業(yè)態(tài)導(dǎo)入高中低搭配，并形成商業(yè)與文化、商業(yè)與休閑的組合式模塊，實(shí)現(xiàn)了商住分離、動(dòng)靜分離的聯(lián)洋模式。

2.蘇州鄰里中心：蘇州鄰里中心采用了新加坡社區(qū)配套模式。新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個(gè)層面，配建和設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè)，分別為鄰里商店、鄰里中心、新鎮(zhèn)中心。蘇州鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”的先進(jìn)理念進(jìn)行功能定位和開(kāi)發(fā)建設(shè)，商業(yè)業(yè)態(tài)組合充分考慮社區(qū)生活所需并體現(xiàn)社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)，三是形成了品牌化、連鎖化的可復(fù)制鄰里中心模式。

3.永樂(lè)街—?jiǎng)?chuàng)新的社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：樂(lè)街社區(qū)商業(yè)模式目前在浦東康橋一大型小區(qū)正在開(kāi)發(fā)進(jìn)行中，其主要的商業(yè)運(yùn)作理念是：運(yùn)營(yíng)主體模式多元化，采用自主運(yùn)營(yíng)、合作運(yùn)營(yíng)、管理輸出等多種形式，體現(xiàn)出融資多元化，運(yùn)營(yíng)專業(yè)化的特征；業(yè)態(tài)規(guī)劃建立在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，突出地緣化定位、體驗(yàn)式規(guī)劃，充分考慮到社區(qū)需求和社區(qū)定位；招商體現(xiàn)出“擇商思想”，具體體現(xiàn)為業(yè)態(tài)組合效應(yīng)，業(yè)態(tài)特色效應(yīng)，成功品牌匯聚效應(yīng)，從而保證了社區(qū)商業(yè)的整體成功；運(yùn)營(yíng)管理采用統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣的模式，體現(xiàn)出互動(dòng)化營(yíng)銷、全程化服務(wù)的管理特點(diǎn)，比如進(jìn)行永樂(lè)街整體性營(yíng)銷、80%的店鋪同步開(kāi)業(yè)，確保了整體性的客流匯聚效應(yīng)。

三、大型居住區(qū)商業(yè)配套建設(shè)的對(duì)策建議

1.社區(qū)商業(yè)規(guī)劃階段，以“宜居”為追求目標(biāo)

大型居住區(qū)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃要根據(jù)街區(qū)分布、人口總量，借鑒蘇州鄰里中心的設(shè)計(jì)理念，采用“大社區(qū)、大組團(tuán)”的理念進(jìn)行新鎮(zhèn)中心、鄰里中心、鄰里商店的功能定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃過(guò)程中，要充分考慮到商業(yè)的布局要與大居交通、社區(qū)活動(dòng)中心、醫(yī)療中心、社區(qū)俱樂(lè)部、體育活動(dòng)中心、中小學(xué)、幼兒園等的關(guān)系進(jìn)行互動(dòng)式、集中式配套?？傊粋€(gè)設(shè)計(jì)完好的鄰里社區(qū)商業(yè)中心既能便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)，也能成為社區(qū)活動(dòng)溝通的場(chǎng)所。可以使居住者的生活變得方便、效率，還可以讓人們的心情更加愉快。

社區(qū)商業(yè)物業(yè)總體配置量最好控制在2平方米/人左右，最好不超過(guò)3平米/人，這樣既能滿足社區(qū)需求，也能讓各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者能夠獲利，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。比如顧村馨家園社區(qū)規(guī)劃人口5萬(wàn)左右，則配套社區(qū)商業(yè)就在10萬(wàn)平方米左右。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃中，要注重主力性商業(yè)、必備性商業(yè)、特色性商業(yè)等等多層次的組合，可參考新加坡的鄰里中心（HomebyHome）的業(yè)態(tài)組合、功能定位，配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施和社區(qū)生活服務(wù)功能。同時(shí)，為了形成社區(qū)的地標(biāo)性、文化特色的主體商業(yè)，比如新鎮(zhèn)中心、鄰里中心，在建筑物的風(fēng)格設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面要形成自己的特色，從而除了業(yè)態(tài)功能的滿足上，也能形成社區(qū)的風(fēng)格和歸屬感。

2.社區(qū)商業(yè)配套的產(chǎn)權(quán)所有人與建設(shè)主體的選擇要突出可控、集中和專業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。過(guò)去的社區(qū)商業(yè)多半是“打碎了賣(mài)”的模式，屬于各自為政、自負(fù)盈虧。沒(méi)有整體規(guī)劃與引導(dǎo)，在一個(gè)社區(qū)能做成，另外一個(gè)社區(qū)或許就不成，形不成模式，并沒(méi)有真正的借鑒意義。

在社區(qū)商業(yè)的建設(shè)主體選擇、合作模式方面可以采取多種合作方式，比如自營(yíng)、整體租賃、合作、委托管理等模式，選擇的原則是要建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，能夠讓在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、招商、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)方面具有領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)能力的建設(shè)主體來(lái)推進(jìn)整體規(guī)劃的實(shí)施。比如，大型商業(yè)集團(tuán)、蘇州鄰里中心、永樂(lè)街等等。

3.社區(qū)商業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)階段要強(qiáng)化“擇商”理念，分層推進(jìn)，全過(guò)程協(xié)調(diào)和服務(wù)。

中國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)為連鎖化、規(guī)模化、特色化、品牌化的特征，人們的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸憷?、就近消費(fèi)為主，很多餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)業(yè)等連鎖品牌其社區(qū)店的經(jīng)營(yíng)情況及增長(zhǎng)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于市中心門(mén)店，一些經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)秀的品牌企業(yè)已經(jīng)將社區(qū)網(wǎng)店作為開(kāi)拓市場(chǎng)的主要渠道，這也為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供良好的資源和機(jī)會(huì)。因此，大型居住區(qū)社區(qū)商業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)要突出“擇商”理念，首先在充分市調(diào)的基礎(chǔ)上，鎖定合適商圈的、具有特色性、差異化、成功潛力的經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)秀的零售品牌作為社區(qū)商業(yè)招商的潛在目標(biāo)，確保招商能體現(xiàn)品牌共振效應(yīng)。使社區(qū)居民可以享受到優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，大大提高人們的日常生活素質(zhì)和人文水平。

結(jié)束語(yǔ)：

大型居住區(qū)的建設(shè)正如火如荼，在各項(xiàng)配套的建設(shè)和管理上都創(chuàng)造了不少好的模式和辦法，商業(yè)配套建設(shè)也是其中重要的組成部分。如何才能使大型居住區(qū)這類城市邊緣區(qū)成為人們的美好家園，需要我們深刻理解以人為本的“宜居”理念，大型居住區(qū)將成為一個(gè)實(shí)現(xiàn)城市居民多樣化生活需求的“第一生活圈”，人們?cè)诖税簿訕?lè)業(yè)，享受便捷、優(yōu)質(zhì)、內(nèi)涵豐富的服務(wù)。