物業(yè)評估是防范REITs市場風(fēng)險的重要手段

在中國，REITs作為一種新型的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，從試點工作啟動、產(chǎn)品框架搭建到現(xiàn)今國內(nèi)多支類REITs產(chǎn)品的成功掛牌，一直都備受政府、市場及廣大投資者的廣泛關(guān)注與青睞。

首先，REITs產(chǎn)品的推出是對中央深化金融改革、發(fā)揮市場機(jī)制主導(dǎo)作用這一執(zhí)政理念的積極響應(yīng)。早在2008年底中央已提出要創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、發(fā)行REITs產(chǎn)品、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。2014年1月，證監(jiān)會批復(fù)同意中信證券設(shè)立“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”，此舉加快了REITs產(chǎn)品推進(jìn)工作的節(jié)奏。同年9月，央行及銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出要“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”，其中“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”更是《通知》中的重中之重。

其次，REITs產(chǎn)品有助于企業(yè)拓寬融資渠道，提高企業(yè)存量資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力。經(jīng)過二三十年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，我國已逐步進(jìn)入存量房時代，房地產(chǎn)行業(yè)已從“拿地—建設(shè)—開發(fā)—出售”賺取價差為主的傳統(tǒng)、粗放式的“銷售模式”，轉(zhuǎn)為更加注重運(yùn)營自持資產(chǎn)、盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

目前市場上房地產(chǎn)項目融資主要依靠銀行貸款、信托、基金等常規(guī)融資，創(chuàng)新型的融資品種較少，無法形成規(guī)模。尤其像商業(yè)地產(chǎn)這種前期成本投入大、后期逐漸收回租金的傳統(tǒng)運(yùn)營模式，常會出現(xiàn)項目投資收益期限過長、房企資金周轉(zhuǎn)率變慢、運(yùn)營期間管理不善等一系列問題。而REITs產(chǎn)品正是商業(yè)地產(chǎn)利用資本市場直接融資和退出的一款主流工具，它可以縮短資金回籠周期，增加經(jīng)營效率。

另一方面，REITs產(chǎn)品的推出也降低了房地產(chǎn)市場的投資門檻。隨著國內(nèi)房價長期以來地持續(xù)上漲，雖然更多的中小型投資者對于投資房地產(chǎn)市場趨之若鶩，但卻苦于缺乏投資渠道。若單純直接投資房地產(chǎn)更會加大樓市波動，從而加大投資風(fēng)險；另一方面，單個物業(yè)交易所需的資金體量也越來越大，也增大了直投難度。參考海外成熟的REITs市場產(chǎn)品具有收益穩(wěn)健、風(fēng)險可控的特點，其收益率介于債券及股票產(chǎn)品之間，這無疑給我國廣大的中小型投資者開辟了一條新的投資渠道。

基于以上各種因素，房地產(chǎn)投資信托基金由此應(yīng)運(yùn)而生。戴德梁行北中國區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，“商業(yè)地產(chǎn)以REITs上市發(fā)行只是萬里長征第一步，此后將需要更專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商對其進(jìn)行資產(chǎn)管理，如何提高物業(yè)素質(zhì)、提升租金水平、減少運(yùn)營成本、獲得更高的利潤，這是物業(yè)資產(chǎn)管理需要解決的重要問題。良好的經(jīng)營管理能使商業(yè)地產(chǎn)的租金收益穩(wěn)步提升，從而提高物業(yè)自身價值。可以想象隨著更多REITs產(chǎn)品的推出，未來必將有更多高品質(zhì)、規(guī)?；⒏呤找嫘陨虡I(yè)物業(yè)出現(xiàn)，我國商業(yè)存量房市場亦會迎來一個質(zhì)的飛越?！?/p>

2015年9月10日《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》正式頒發(fā)，戴德梁行全程參與起草和修訂的工作。該《指引》的發(fā)布，對國內(nèi)房地產(chǎn)評估行業(yè)在該領(lǐng)域評估工作的開展做出了明確指引。根據(jù)《指引》，信托物業(yè)評估主要包括信托物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研及價值評估三方面工作。通過對信托物業(yè)進(jìn)行物理狀況、市場、經(jīng)濟(jì)等方面盡職調(diào)查，以得出該物業(yè)的公允價值。

胡峰認(rèn)為：“物業(yè)估價貫穿于REITs產(chǎn)品運(yùn)營的始末：在產(chǎn)品發(fā)行階段為產(chǎn)品定價提供參考，滿足交易所對物業(yè)的披露要求；在產(chǎn)品運(yùn)營中，每年需至少評估一次，定期披露物業(yè)信息；在產(chǎn)品退出、市場形勢發(fā)生重大變化或其他必要之時，也需對物業(yè)處置價值或市值進(jìn)行評估。因此物業(yè)估價是防范REITs市場風(fēng)險的重要手段，其估價結(jié)果對投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營決策有非常重要的影響，也為政府監(jiān)管提供渠道?！?/p>

胡峰說：“戴德梁行有幸見證并參與多項國內(nèi)類REITs產(chǎn)品的發(fā)行絕非偶然。我行在REITs領(lǐng)域已探索多年，曾參與眾多國際、國內(nèi)REITs、類REITs產(chǎn)品的估值、市場分析等工作。以蘇寧云創(chuàng)一期、二期類REITs為例，戴德梁行各分公司通力合作，在極短的時間內(nèi)高質(zhì)量的完成了蘇寧云商涉及全國20個城市、29家門店、總建筑面積約36萬平方米的物業(yè)價值評估、市場調(diào)研及物業(yè)狀況評價等咨詢服務(wù)工作。為客戶節(jié)省了寶貴的時間成本，也為金融機(jī)構(gòu)、投資者提供了詳盡、可信、客觀的盡職調(diào)查報告?！?/p>

對于REITs產(chǎn)品市場的發(fā)展前景，胡峰表示：“我國目前正處于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的探索階段，隨著類REITs產(chǎn)品的破冰，有關(guān)REITs政策以及發(fā)展也將有所提速，而與其相關(guān)的市場空間也有望進(jìn)一步擴(kuò)容。戴德梁行作為一家全球領(lǐng)先的商用房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商，在國內(nèi)、外REITs項目評估工作中積累了豐富、寶貴的工作經(jīng)驗，一直在該領(lǐng)域內(nèi)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。未來戴德梁行將繼續(xù)致力于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的研究，不斷為更多金融機(jī)構(gòu)及優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供專業(yè)化的咨詢服務(wù)工作?！?/p>