戴德梁行：2016房地產(chǎn)行業(yè)新藍(lán)海

北京核心商圈寫字樓空置率創(chuàng)四年來(lái)新低

據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年第三季度，北京國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到16002.4億元，同比增長(zhǎng)6.7%，增速較二季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。2015年1月至11月期間，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成3873.1億元，同比增長(zhǎng)11.3%；寫字樓開(kāi)發(fā)投資完成808.4億元，同比增長(zhǎng)17.8%。為了持續(xù)增加貨幣流動(dòng)性、降低社會(huì)融資成本，2015年全年央行分別進(jìn)行了五次降準(zhǔn)降息，政府的諸多利好政策將為房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放更多發(fā)展空間。

截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。按建筑面積計(jì)算的有效租金為每月每平方米人民幣391.9元，環(huán)比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京酒仙橋區(qū)域高端項(xiàng)目相繼入市和承租熱度的升溫，該區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨瓠h(huán)比上漲7.3%，同比上漲4.6%，達(dá)每月每平方米人民幣273.0元。

市場(chǎng)成交方面，本年度北京核心商圈凈吸納量高達(dá)63萬(wàn)平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2012年以來(lái)的新高。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求導(dǎo)致本季度核心商圈空置率僅為3.2%，較去年同期下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中金融業(yè)、高科技業(yè)仍為成交熱點(diǎn)，占比為總成交量的52%。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海先生指出：“就整體市場(chǎng)而言，盡管2015年北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%，但截至去年第四季度的北京全市甲級(jí)寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)。”

從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)方面來(lái)看，在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對(duì)有限的前提下，核心商圈租金居高不下，不少企業(yè)在考慮重新選址時(shí)，除了選擇像望京、亦莊、豐臺(tái)等新興商圈寫字樓外，價(jià)格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也成為他們的選擇之一。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，已成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。另一方面，中關(guān)村大街老舊樓宇的改造升級(jí)，將釋放約70萬(wàn)平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村長(zhǎng)期空置面積緊缺的壓力將一定程度上得到緩解。

據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年北京整體市場(chǎng)將迎來(lái)近137萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達(dá)75.8萬(wàn)平方米。戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管陸明表示：“假如整體市場(chǎng)大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無(wú)法被消化，個(gè)別開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采用臨時(shí)調(diào)整租金的方式來(lái)吸引租戶，屆時(shí)，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然會(huì)受到租戶的青睞，較高的預(yù)租率和較快的去化速度，致使市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定?！?/p>

北京商鋪市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象日益明顯

2015年1月至11月期間，北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額9334.8億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比2014年同期回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，網(wǎng)上零售額達(dá)到1749億元，同比增長(zhǎng)39.6%，占消費(fèi)品零售總額的18.7%；餐飲收入785億元，增長(zhǎng)3.0%。

2015年第四季度里北京共有四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，分別是位于豐臺(tái)區(qū)的悅秀城、三里屯商圈的雅秀時(shí)尚購(gòu)物中心、東八里莊的蘇寧生活廣場(chǎng)和通州新城區(qū)的華遠(yuǎn)·好天地，這四個(gè)項(xiàng)目為北京零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)了289000平方米的新增供應(yīng)。至此，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)總存量升至9245765平方米。

O2O體驗(yàn)式消費(fèi)模式仍舊備受矚目，北京西單商圈在“雙十一”發(fā)布了智慧商圈3.0線上平臺(tái)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代下發(fā)揮以商圈為基礎(chǔ)的資源整合，西單大悅城、老佛爺百貨、君太百貨等30多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目亦紛紛參與其中。與此同時(shí)，蘇寧首個(gè)商業(yè)綜合體蘇寧生活廣場(chǎng)于2015年11月20日在北京慈云寺橋開(kāi)業(yè)，以蘇寧云店為核心，引進(jìn)了首家蘇寧精品超市實(shí)體店，加上多家兒童樂(lè)園，致力于打造消費(fèi)者全家一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等全方位的O2O生活服務(wù)。

戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事甄仕奇指出：“隨著各大商場(chǎng)都積極引入快時(shí)尚和餐飲來(lái)聚集人氣，目前北京市場(chǎng)中的同質(zhì)化現(xiàn)象比較明顯，很多商場(chǎng)百貨都開(kāi)始加快品牌調(diào)整，力求打造各自的差異化優(yōu)勢(shì)。從戴德梁行最近代理的一系列品牌來(lái)看，Brick Wood等很多高端或特色餐飲現(xiàn)在越來(lái)越受到業(yè)主方的歡迎。這些獨(dú)特的品牌借助商場(chǎng)的人氣，可以進(jìn)一步拓展自身的品牌知名度，而商場(chǎng)則可以通過(guò)引入特色品牌進(jìn)一步彰顯其品牌組合上的差異化優(yōu)勢(shì)?！?/p>

2016年第一季度，北京預(yù)計(jì)會(huì)有三個(gè)商場(chǎng)入市，為全市帶來(lái)超過(guò)22萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪，但因這些項(xiàng)目都集中分布在非核心商圈，預(yù)計(jì)核心商圈的租金及空置率仍將保持平穩(wěn)。陸明表示：“從本年開(kāi)始，零售物業(yè)優(yōu)勝劣汰的局面將會(huì)進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)中也將出現(xiàn)更多來(lái)自重塑資產(chǎn)潛力、提升資產(chǎn)價(jià)值方面的再改造商業(yè)機(jī)會(huì)。”

北京市高端住宅市場(chǎng)平穩(wěn)回升

2015年9月至11月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交均價(jià)為每平方米28236元，環(huán)比上漲5.4%，同比上漲17.1%。期內(nèi)全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面積為224萬(wàn)平方米，較上季度明顯回落。雖然通州限購(gòu)政策的實(shí)施在一定程度上抑制了該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，但在多重利好政策及規(guī)劃的推動(dòng)下，通州仍是北京住宅市場(chǎng)的成交主力。本季度通州與大興兩個(gè)區(qū)域的新建商品住宅（不含保障性住房）分別以36.6萬(wàn)平方米和35.1萬(wàn)平方米領(lǐng)先其他區(qū)域，兩區(qū)域成交量共占全市總成交量的32%。

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)政策及信貸、財(cái)政政策的陸續(xù)放寬，使得改善性需求得以釋放，并在一定程度上刺激了高端置業(yè)需求。過(guò)去的三個(gè)月，北京高端住宅仍處于平穩(wěn)回升的狀態(tài)，高端商品住宅項(xiàng)目平均成交價(jià)格為每平方米59576.9元，環(huán)比上升2.9%；由于第四季度高檔住宅新開(kāi)盤項(xiàng)目較少，而且部分購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度，本季度高端住宅成交量環(huán)比略有下降，但較去年同期仍上漲了21.8%。從分物業(yè)類型來(lái)看，帶動(dòng)高端商品住宅價(jià)格上漲的項(xiàng)目主要是來(lái)自高端公寓類產(chǎn)品，9月至11月期間該類產(chǎn)品平均成交價(jià)格為每平方米65681.1元，環(huán)比上漲5.8%；而別墅類產(chǎn)品因成交價(jià)格多以每平方米30000-45000元為主，使得總體成交均價(jià)較上季度略有下滑，環(huán)比下降1.3%至每平方米50027.9元。

高端住宅租賃方面，由于進(jìn)入年底的傳統(tǒng)租賃淡季，出現(xiàn)部分租戶到期或退租現(xiàn)象，本季度北京高端住宅租賃市場(chǎng)平均空置率環(huán)比僅上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至5.9%，其中服務(wù)式公寓和別墅的空置率分別為3.2%和7.6%，環(huán)比上漲0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，全市平均租金環(huán)比下降0.6%至每月每平方米178.2元；其中別墅租金環(huán)比下降1.1%至每月每平方米117.4元；服務(wù)式公寓租金環(huán)比下降0.6%至每月每平方米248.2元。

陸明表示：“總體來(lái)看，政策支持、高價(jià)地塊的集中入市，從供應(yīng)端抬升了北京住宅價(jià)格和產(chǎn)品定位。預(yù)計(jì)未來(lái)高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加，項(xiàng)目的稀缺性降低，造成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，而隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)政策將逐漸趨于謹(jǐn)慎，對(duì)高端市場(chǎng)的刺激效應(yīng)也將被弱化?！?/p>

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，物流地產(chǎn)呈現(xiàn)新藍(lán)海

縱觀2015年中國(guó)物流市場(chǎng)整體表現(xiàn)，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。一線城市物流項(xiàng)目供不應(yīng)求，但土地供應(yīng)緊縮；二、三線城市成為市場(chǎng)參與者投資重點(diǎn)投資選擇，但租金下行壓力大，空置風(fēng)險(xiǎn)逐步提高。那么，在新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，到底如何才能重新獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

2015年中國(guó)物流市場(chǎng)持續(xù)升溫，從城市分布來(lái)看，一線城市項(xiàng)目減少，土地與項(xiàng)目供應(yīng)持續(xù)放緩，但需求保持高增速，帶來(lái)了有利于發(fā)展商的高租金（增長(zhǎng)率）、低空置率和高回報(bào)率的局面。二線城市方面，新增供應(yīng)量開(kāi)始集中體現(xiàn)，租金下行壓力大，空置風(fēng)險(xiǎn)逐步提高，在沈陽(yáng)、武漢、成都、天津等二、三線城市，競(jìng)爭(zhēng)尤其加劇。投資者對(duì)于南京、鄭州、廈門、西安、武漢的熱情較高，而對(duì)于天津、成都、沈陽(yáng)則明確表示會(huì)慎重決策。

面對(duì)當(dāng)前一線城市持續(xù)供不應(yīng)求，部分二線城市去化壓力較大的局面，戴德梁行北中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管張麗娜認(rèn)為，未來(lái)客戶將取代土地儲(chǔ)備，成為未來(lái)發(fā)展商在二、三線城市爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。她說(shuō)：“從客戶角度看，制造業(yè)用戶對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求占比逐年降低，在需求總量及高標(biāo)庫(kù)的使用占比同步下降；電商用量占比保持增長(zhǎng)，但漲幅預(yù)測(cè)會(huì)逐年放緩。主要電商企業(yè)更傾向于自建倉(cāng)儲(chǔ)及物流體系，未來(lái)對(duì)第三方倉(cāng)庫(kù)的需求將逐步減少。中小型電商和第三方物流供應(yīng)商抱團(tuán)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是未來(lái)第三方倉(cāng)儲(chǔ)針對(duì)電商行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容。尋求為制定客戶定建仍是規(guī)避空置風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，但開(kāi)發(fā)商的拓展難度將更大，同時(shí)議價(jià)能力將減弱?！?/p>

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的復(fù)雜化和激烈化，參與者也針對(duì)自身發(fā)展階段和特點(diǎn)，采取了多元化的發(fā)展策略。普洛斯開(kāi)始向工業(yè)廠房領(lǐng)域?qū)で笸黄?；宇培選擇快速擴(kuò)張，積極拓展資本市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)入冷鏈、電商新領(lǐng)域；寶灣物流企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，資源重新分配，同時(shí)尋求與國(guó)企、央企的合作。

張麗娜總結(jié)國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)和未來(lái)趨勢(shì)時(shí)，提出了四個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向：

打通倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸一體化：通過(guò)天網(wǎng)和地網(wǎng)，打造第四方物流平臺(tái)，開(kāi)拓物流領(lǐng)域新市場(chǎng)，代表物業(yè)類型，公路港項(xiàng)目。

拓展特種、專業(yè)物流業(yè)務(wù)：特種、專業(yè)物流主要包括冷鏈倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)、恒溫倉(cāng)庫(kù)、?；瘋}(cāng)庫(kù)等。復(fù)星、宇培等物流開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)進(jìn)軍特種、專業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)，拓展業(yè)務(wù)新領(lǐng)域，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

尋求國(guó)企合資合作：尋求國(guó)企的資本合作、資源合作和股權(quán)投資，獲得更多土地資源儲(chǔ)備和資本來(lái)源。

收購(gòu)小型帶租約資產(chǎn)包：通過(guò)收購(gòu)小型帶租約資產(chǎn)包，增加市場(chǎng)份額。

張麗娜表示“戴德梁行將積極應(yīng)對(duì)新的發(fā)展機(jī)遇，保持與每個(gè)領(lǐng)域的先鋒開(kāi)展合作，助力物流市場(chǎng)的健康發(fā)展?！?/p>

供不應(yīng)求下北京物流物業(yè)租金呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)

2015年以來(lái)，北京市政府嚴(yán)格執(zhí)行京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整疏解不符合首都功能定位行業(yè)，控制增量；同時(shí)推進(jìn)高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展。北京全市在2015年1月至10月期間，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年同期增長(zhǎng)0.5%，增幅比2015年首三季度提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。15個(gè)行業(yè)增加值同比增長(zhǎng)，24個(gè)行業(yè)同比下降。其中，重點(diǎn)發(fā)展的計(jì)算機(jī)和其它電子設(shè)備、汽車和醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)13.0%、7.9%和8.7%，均高于全市工業(yè)增速。高耗能行業(yè)非金屬礦采選業(yè)和石油加工業(yè)增加值分別減少31.2%和19.1%。

在2015年第四季度，位于北京空港物流園的安博北京首都機(jī)場(chǎng)物流中心二期入市，該項(xiàng)目直接受益于機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改進(jìn)提升，適合作為航空貨運(yùn)中心及市內(nèi)配送中心。項(xiàng)目建筑面積99200平方米，配套提供7700平方米獨(dú)立辦公室。隨著該項(xiàng)目的入市，北京優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)達(dá)193萬(wàn)平米左右，其中空港物流園就占到40%左右。

該季度北京物流市場(chǎng)總體發(fā)展保持平穩(wěn)，全市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)平均租金為每月每平方米39.9元，租金環(huán)比上漲約1.0%。雖然新項(xiàng)目在一定程度上緩解了市場(chǎng)供應(yīng)緊缺的壓力，但是整體市場(chǎng)空置面積并不多，大部分優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)為滿租狀態(tài)，全市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)空置率約為6.2%。

分區(qū)域來(lái)看，空港區(qū)域憑借其獨(dú)有的位置優(yōu)勢(shì)、便利的交通及較好的物流設(shè)施，令其租金始終領(lǐng)先于其他區(qū)域，本季度錄得平均租金為每月每平方米42.8元，環(huán)比上升0.7%。管張麗娜指出：“值得一提的是，在京津冀一體化和通州發(fā)展規(guī)劃政策利好的推動(dòng)下，通州將建北方最大的內(nèi)陸港。該項(xiàng)目位于北京通州馬駒橋物流基地內(nèi)，建設(shè)面積約60萬(wàn)平方米，總投資約40億元，項(xiàng)目將借助京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，將天津自貿(mào)區(qū)及跨境電商試驗(yàn)區(qū)的政策延伸至北京。”該季度通州（包括馬駒橋、漷縣、永樂(lè)店等區(qū)域）物流倉(cāng)儲(chǔ)錄得平均租金為每月每平方米38.4元，環(huán)比上漲5.7%。該季度成交租賃依然以第三方物流為主，其中DHL在通州馬駒橋租賃約15000平方米的面積。

工業(yè)用地方面，在2015第四季度（9月17日至12月16日）期內(nèi)，北京共成交工業(yè)用地三宗，成交面積為220142平方米?；仡?015年，北京全年共錄得工業(yè)用地成交23宗，較去年減少22宗?？偝山幻娣e為1300367平方米，同比2014年減少36.8%。陸明表示：“市場(chǎng)上較為活躍的買家仍為電商，在第七屆投資北京洽談會(huì)上，阿里巴巴簽約投資28億元在北京建設(shè)電子商務(wù)北方運(yùn)營(yíng)中心。運(yùn)營(yíng)中心建成后，將主要負(fù)責(zé)阿里巴巴集團(tuán)中國(guó)北方地區(qū)的電子商務(wù)發(fā)展及業(yè)務(wù)推廣。北京物流倉(cāng)儲(chǔ)未來(lái)供應(yīng)的項(xiàng)目大多位于通州馬駒橋及漷縣等區(qū)域，目的多以投資為主。”

險(xiǎn)資圍獵房企，助力國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資市場(chǎng)反彈

中國(guó)的保險(xiǎn)資金數(shù)額龐大，2014年全年保費(fèi)收入突破20000億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破10萬(wàn)億元，按照15%的保費(fèi)收入增速預(yù)估，2015年中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)規(guī)模應(yīng)進(jìn)入世界前三甲。為了有效地利用保險(xiǎn)資金，國(guó)務(wù)院在2014年8月13日下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，業(yè)界稱之為保險(xiǎn)業(yè)新“國(guó)十條”?！兑庖?jiàn)》鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金利用債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃等方式支持棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)化建設(shè)等民生工程和國(guó)家重大工程，并鼓勵(lì)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。多地隨即開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

由于保險(xiǎn)資金的特殊性質(zhì)，保險(xiǎn)公司力圖尋求更為安全的投資渠道，保險(xiǎn)資金僅維持在平均3%左右的收益率，投資類型主要為國(guó)債、金融債和企業(yè)債。根據(jù)2014年的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，保險(xiǎn)資金投入不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)要求分別不高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的30%，按照2014年的保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)規(guī)模，也就意味著保險(xiǎn)資金投入不動(dòng)產(chǎn)類的上限將達(dá)60000億元。鑒于保監(jiān)會(huì)放開(kāi)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，且其他投資渠道有限，地產(chǎn)類投資成為保險(xiǎn)資金的熱點(diǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企為21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股五家房企，安邦保險(xiǎn)入股四家，中國(guó)人壽入股三家，生命人壽入股兩家。例如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已被安邦保險(xiǎn)及中國(guó)人壽占有59.02%的股份；最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬(wàn)科地產(chǎn)也已被“野蠻人”寶能系入主；安邦保險(xiǎn)占居金融街地產(chǎn)、金地集團(tuán)的第二大股東之位。整體來(lái)看，目前估值偏低的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股，尤其是股權(quán)分散，加上原有大股東投資實(shí)力有限的房企成為險(xiǎn)資爭(zhēng)奪的對(duì)象。對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置無(wú)論從安全性還是后續(xù)增長(zhǎng)空間都優(yōu)于其他資產(chǎn)。而險(xiǎn)資可以比較容易的通過(guò)直接投資上市房企的股權(quán)，或收購(gòu)整幢商業(yè)物業(yè)，或通過(guò)債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)。目前中國(guó)市場(chǎng)上不乏優(yōu)質(zhì)且估值仍在洼地的地產(chǎn)公司，因此，險(xiǎn)資“圍獵”此類地產(chǎn)公司也可想而知。

反之，地產(chǎn)公司長(zhǎng)期處于資金流動(dòng)性、資金成本高的壓力之下。而保險(xiǎn)資金的低成本及規(guī)模因素，也引起地產(chǎn)公司的關(guān)注。恒大推出的金融產(chǎn)品恒大人壽將作為許家印大版圖發(fā)展的重要支撐，集團(tuán)對(duì)恒大人壽也給予較高期待。根據(jù)恒大公布的最新發(fā)展愿景，未來(lái)三年，擬實(shí)現(xiàn)恒大人壽保費(fèi)過(guò)千億。恒大進(jìn)軍保險(xiǎn)，對(duì)于其主業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)大有幫助。除此之外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、北京金昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等地產(chǎn)公司也看到了綁定險(xiǎn)資的幫助作用，并實(shí)際已經(jīng)入股保險(xiǎn)公司股權(quán)。

保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司的“互相吸引”的主要原因?yàn)椋?/p>

1.有保險(xiǎn)企業(yè)是拿投保人的資金進(jìn)行投資，出于承擔(dān)理賠的責(zé)任，資金安全是投資的關(guān)鍵，而從目前各行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)仍是不錯(cuò)的投資選擇。

2.險(xiǎn)資不再像過(guò)去一般只是進(jìn)行財(cái)務(wù)投資，而是傾向于直接參與控制權(quán)，正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

3.由于多年前中央政府打壓住宅市場(chǎng)的政策導(dǎo)致險(xiǎn)資不投資住宅地產(chǎn)，持股開(kāi)發(fā)企業(yè)算是間接進(jìn)入住宅市場(chǎng)。

4.而房地產(chǎn)公司缺錢，成本較低的保險(xiǎn)資金對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)非常具有競(jìng)爭(zhēng)。

險(xiǎn)資的資金注入將推動(dòng)大宗交易市場(chǎng)的活躍度，預(yù)計(jì)會(huì)將投資目光集中在京滬等一線城市的帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流項(xiàng)目。房企投資險(xiǎn)企可謂困難重重。就保險(xiǎn)業(yè)而言，目前幾家巨頭占據(jù)了70%的市場(chǎng)份額，中小型保險(xiǎn)公司的生存并不容易；而且，并非所有開(kāi)發(fā)商都能夠輕易地獲得金融牌照，全牌照就更加之難。但反之，險(xiǎn)資投資類似萬(wàn)科這種被市場(chǎng)認(rèn)定屬于高投資屬性（投資回報(bào)高/進(jìn)入門檻較低/風(fēng)險(xiǎn)較低）的房地產(chǎn)資產(chǎn)/企業(yè)相對(duì)門檻較低，比較容易實(shí)現(xiàn)。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵總結(jié)道：“未來(lái)的房地產(chǎn)也將迅速向金融產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)變，房企和險(xiǎn)資的雙向融合是大的趨勢(shì)。而且，未來(lái)隨著國(guó)民的保險(xiǎn)消費(fèi)增加，險(xiǎn)資企業(yè)將有更多資金用于房地產(chǎn)投資，這將極大的助力國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資市場(chǎng)反彈，烘托優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升的新局面?！?/p>