關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制之我見(jiàn)

摘 要：物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益和生活質(zhì)量，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。保證物業(yè)收費(fèi)的公平合理，是推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范和完善的前提和基礎(chǔ)。對(duì)此，政府過(guò)多干預(yù)和甩手不管都是對(duì)三中全會(huì)精神的誤讀和曲解。應(yīng)該建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格調(diào)價(jià)機(jī)制，充分考慮物價(jià)指數(shù)和勞動(dòng)力成本增長(zhǎng)因素等對(duì)服務(wù)費(fèi)價(jià)格的影響，并實(shí)行階梯定價(jià)法，根據(jù)服務(wù)等級(jí)進(jìn)行價(jià)格浮動(dòng)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；價(jià)格；調(diào)整機(jī)制

一、引言

物業(yè)管理的發(fā)展，伴隨我國(guó)改革開(kāi)放房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)的變化有三十幾年了。凡企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、住宅等不同業(yè)態(tài)的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，都需要物業(yè)管理。近年來(lái)，就浙江省而言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低，直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，為緩解物業(yè)服務(wù)成本逐年上升的壓力，本著既合理補(bǔ)償企業(yè)成本，又兼顧消費(fèi)者承受能力的原則，建議對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，使物業(yè)管理市場(chǎng)形成“質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制。就全國(guó)而言，價(jià)值幾十萬(wàn)億的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，要確保物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)保值、增值，延長(zhǎng)使用壽命，還須建立和完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格調(diào)價(jià)機(jī)制，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

二、建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制的必要性

近年來(lái)，杭州等城市的最低工資每年在調(diào)整增加，物價(jià)上漲，而企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能隨企業(yè)成本增長(zhǎng)而適當(dāng)上調(diào)，導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況陷入困難，行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，由此也帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題。（1）部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等措施，導(dǎo)致服務(wù)水平下降，引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿，引起矛盾和糾紛，各類物業(yè)上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。（2）頻繁出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)因入不敷出而被迫退出在管虧損項(xiàng)目的情況，直接影響了物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作生活，影響到社會(huì)的穩(wěn)定和社會(huì)和諧。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在降低人員成本的同時(shí)，降低設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維保、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，導(dǎo)致安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)癱瘓形同虛設(shè)，導(dǎo)致電梯故障頻繁，最終產(chǎn)生社會(huì)危害性。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低，直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，為緩解物業(yè)服務(wù)成本逐年上升的壓力，本著既合理補(bǔ)償企業(yè)成本，又兼顧消費(fèi)者承受能力的原則，建議對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，使物業(yè)管理市場(chǎng)形成“質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制。

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制的問(wèn)題分析

國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部2006年聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)價(jià)格分為政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。目前實(shí)施中存在的主要問(wèn)題是：（1）政府指導(dǎo)價(jià)定價(jià)普遍較低且長(zhǎng)期不變。據(jù)調(diào)查，大多數(shù)省市對(duì)普通住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，連續(xù)多年得不到定期調(diào)整，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)的問(wèn)題普遍存在。（2）商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格難以隨成本上漲同步調(diào)整。商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商，面對(duì)成百上千戶業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨成本上漲而適當(dāng)上調(diào)的主張?jiān)诮^大多數(shù)小區(qū)難以得到業(yè)主的通過(guò)。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格隨成本上漲的調(diào)節(jié)機(jī)制缺失。

當(dāng)前物業(yè)管理的市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)出三大亂象：多數(shù)普通居住物業(yè)的服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映服務(wù)的真實(shí)價(jià)值；物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化；物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映買賣雙方的交易共識(shí)。

另外，我們注意到，對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的法律依據(jù)是《價(jià)格法》第十八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》出臺(tái)和房屋私有化的大背景下，將基于房屋私有財(cái)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理納入“重要的公益性服務(wù)”實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其合理性已經(jīng)存疑。即使如此，按照《價(jià)格法》第二十一條的規(guī)定，政府指導(dǎo)價(jià)的制定應(yīng)當(dāng)綜合考慮商品或者服務(wù)的社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展要求以及社會(huì)承受能力等四個(gè)要素。但各地在物業(yè)管理價(jià)格管控政策的制定過(guò)程中，往往忽略了社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平變動(dòng)的客觀規(guī)律，更多地以社會(huì)承受能力作為定價(jià)依據(jù)，其結(jié)果是普通居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍偏低。在政策執(zhí)行過(guò)程中，大多數(shù)地方政府價(jià)格主管部門未能做到定期公布物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（有的長(zhǎng)達(dá)十年），使得政府指導(dǎo)價(jià)變相蛻化成了政府定價(jià)，失去了“指導(dǎo)”的功能和價(jià)值，反過(guò)來(lái)為物業(yè)管理市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”提供了政策庇護(hù)。

四、對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制的建議

（一）引導(dǎo)業(yè)主或使用者樹(shù)立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)理念。為了物業(yè)管理行業(yè)的良性健康發(fā)展，營(yíng)造良好的輿論環(huán)境，建議政府主管部門要充分發(fā)揮新聞媒體、社區(qū)、街辦作用，使全社會(huì)各行各業(yè)都了解物業(yè)管理，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳，積極引導(dǎo)物業(yè)業(yè)主或使用者樹(shù)立質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)有償?shù)奈飿I(yè)管理消費(fèi)理念，形成良性循環(huán)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

（二）對(duì)各物業(yè)類型、業(yè)態(tài)進(jìn)行分類，建立各等級(jí)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理要求和標(biāo)準(zhǔn)。確定調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)物業(yè)管理規(guī)范要求進(jìn)行操作。為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主或使用者正確評(píng)判物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)良性健康的發(fā)展。根據(jù)相同物業(yè)類型，按檔次、規(guī)模、業(yè)態(tài)等，分等級(jí)，建立各等級(jí)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，作為測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)?？煽紤]相同的物業(yè)類型及業(yè)態(tài)進(jìn)行分類，然后依據(jù)各業(yè)態(tài)按檔次、規(guī)模分等級(jí)，建立各等級(jí)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理要求和標(biāo)準(zhǔn)。每一等級(jí)核定一個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)間，作為“質(zhì)價(jià)相符”的政府指導(dǎo)價(jià)；企業(yè)總部大樓、工業(yè)園區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公大樓、學(xué)校、住宅、銀行大樓、醫(yī)院、博物館、專業(yè)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等，相同物業(yè)類型，按檔次、規(guī)模、業(yè)態(tài)等，分等級(jí)，建立各等級(jí)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，每一等級(jí)核定一個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)間，作為“質(zhì)價(jià)相符”的政府指導(dǎo)價(jià)；

（三）以價(jià)格公開(kāi)透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度。公開(kāi)透明物業(yè)管理的價(jià)格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)以外，對(duì)于包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出中的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財(cái)務(wù)審計(jì)的結(jié)果。推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)比較，消除價(jià)格信息的不對(duì)稱，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競(jìng)價(jià)能力；推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格認(rèn)同，減少價(jià)格認(rèn)識(shí)的誤解，降低價(jià)格沖突的風(fēng)險(xiǎn)。建議充分發(fā)揮新聞媒體、社區(qū)、街辦作用，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳，積極引導(dǎo)廣大業(yè)主樹(shù)立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理意識(shí)，形成良性循環(huán)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展?fàn)I造良好的輿論環(huán)境。

（四）詳細(xì)制定物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用構(gòu)成，哪些費(fèi)用可列入，作為范本，便于宣傳、引導(dǎo)業(yè)主、使用者了解合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成，利于物價(jià)上漲、勞動(dòng)力成本提高，物業(yè)費(fèi)用合理調(diào)價(jià)。要健全服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度，細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)成本，提高費(fèi)用開(kāi)支的公開(kāi)、透明、規(guī)范程度。放開(kāi)物業(yè)費(fèi)不等于可隨意調(diào)整，建議每季度公開(kāi)物業(yè)費(fèi)的使用情況，居民也可在該物業(yè)的網(wǎng)上查詢。

（五）業(yè)委會(huì)或委托方按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，就合同續(xù)簽與街道社區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，三方或二方按物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行所需的物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用進(jìn)行商談，確定調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)物業(yè)管理規(guī)范要求進(jìn)行操作。建立物業(yè)收費(fèi)糾紛解決機(jī)制：業(yè)主因物業(yè)費(fèi)或維修等與物業(yè)間發(fā)生糾紛，社區(qū)居委會(huì)的人民調(diào)解委員會(huì)先介入調(diào)解，同時(shí)建議建立街道（社區(qū)）物業(yè)管理調(diào)解組織，在居委會(huì)調(diào)解不成的情況下，由街道物業(yè)管理調(diào)解組織受理，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門同時(shí)參與調(diào)解，必要時(shí)轄區(qū)人民法院派法官到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和法律政策咨詢。當(dāng)然調(diào)解不是必經(jīng)程序，當(dāng)事人也可直接起訴法院，轄區(qū)人民法院以簡(jiǎn)易程序立案審理。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，要加快建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

（一）對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，應(yīng)通過(guò)科學(xué)測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本制定合理的指導(dǎo)價(jià)，并建立隨經(jīng)營(yíng)成本上升適時(shí)調(diào)整指導(dǎo)價(jià)格的機(jī)制，調(diào)整周期原則上不長(zhǎng)于兩年。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及老舊住宅小區(qū)等保障性住房的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適度上調(diào)后，中低收入業(yè)主難以承受的，政府應(yīng)給予一定的補(bǔ)貼，以維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，避免棄管現(xiàn)象的擴(kuò)大。

（二）對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)類型，應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)正常調(diào)整機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法與業(yè)主協(xié)商達(dá)成適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行評(píng)估，促成收費(fèi)價(jià)格的合理調(diào)整或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)降低。

以上幾點(diǎn)建議僅代表個(gè)人意見(jiàn)，以期改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使物業(yè)管理行業(yè)為改善社會(huì)管理和構(gòu)建和諧社會(huì)作出更多的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》.

[2]杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn).

[3]杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).

作者簡(jiǎn)介：張君初（1960-4-），男，浙江杭州人，經(jīng)濟(jì)師，物業(yè)管理師，浙江耀江物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，研究方向：企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)的拓展、新項(xiàng)目的接管、服務(wù)品質(zhì)的提升、檢查和考核。