農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定之淺探

對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間因進(jìn)行房屋買賣從而取得了多處宅基地的買賣合同是否有效，學(xué)界目前有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為應(yīng)受到“符合宅基地申請(qǐng)條件”的限制，而筆者認(rèn)為不應(yīng)受此限制，即使購(gòu)房者不符合“一戶一宅”條件，其買賣合同仍為有效合同。

隨著農(nóng)村改革的深入推進(jìn)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村房屋買賣愈加頻繁，隨之引起的糾紛也越來(lái)越多。而由于我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)此類問(wèn)題的規(guī)定不完善，導(dǎo)致了在審理在農(nóng)村房屋買賣案件時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)相同案件不同判決的結(jié)果。其中農(nóng)村房屋買賣的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在了：對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間因進(jìn)行房屋買賣從而取得了多處宅基地的，其買賣合同是否有效？即：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同之效力，是否應(yīng)收到宅基地使用權(quán)取得條件——“一戶一宅”條件的限制？對(duì)于這一問(wèn)題，司法實(shí)踐中往往存在兩種不同意見。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者應(yīng)受到《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款“一戶一宅”條件的限制，購(gòu)房者只有符合宅基地審批條件的，合同才有效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)需受此條件限制，只要是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員進(jìn)行的房屋買賣行為，就應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效。

支持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，由于農(nóng)村宅基地與國(guó)有土地相比，其福利性、對(duì)象特定性明顯，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能取得本集體宅基地，即使本集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地的取得也應(yīng)符合一定條件。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力，取決于買受人是否符合申請(qǐng)宅基地的條件，即受“一戶一宅”條件的限制，若不符合“一戶一宅”則買賣合同無(wú)效。但同時(shí)這部分學(xué)者也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)放寬對(duì)“戶”的理解，不能一刀切地以戶籍為準(zhǔn)，要充分考慮買受人是否已經(jīng)有成年子女。他們認(rèn)為《土地管理法》關(guān)于“一戶一宅”的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于強(qiáng)制性效力性規(guī)定，如果不符合“一戶一宅”的規(guī)定，就不應(yīng)該認(rèn)定為有效。在合同效力與物權(quán)效力區(qū)分的觀點(diǎn)之下，合同也因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

筆者認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間農(nóng)村房屋買賣合同的效力不應(yīng)受到“符合宅基地申請(qǐng)條件”的限制，即使不符合“一戶一宅”的條件進(jìn)行的房屋買賣，其買賣合同仍然是有效的。

雖然《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定了：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”但仔細(xì)研讀便可發(fā)現(xiàn)，這并非對(duì)房屋買賣合同效力的禁止性規(guī)定，而只是物權(quán)變動(dòng)的登記條件。對(duì)“一戶一宅”的規(guī)定，應(yīng)是對(duì)申請(qǐng)宅基地的限制，而對(duì)于通過(guò)購(gòu)買房屋而取得宅基地的，則不應(yīng)受“一宅一戶”的限制。也就是說(shuō)，對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣農(nóng)村房屋的情況，并不適用此款。

我國(guó)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！蔽覈?guó)現(xiàn)行《房屋登記辦法》也規(guī)定：“申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。以上是對(duì)出賣、出租房屋后又申請(qǐng)宅基地的禁止規(guī)定以及對(duì)集體土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定。由以上兩條規(guī)定可以看出，農(nóng)村村民對(duì)住房進(jìn)行出賣和出租的行為是為法律所允許的，法律并不禁止同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只是該轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，且不允許出賣后再申請(qǐng)宅基地。

筆者認(rèn)為，法律之所以允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，是因?yàn)榧词乖谵D(zhuǎn)讓后該房屋所在地的宅基地仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，不僅不會(huì)損害集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，反而房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)有利于利益的雙贏，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

再者，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)村房屋本質(zhì)上是房屋所有者的合法私有私產(chǎn)，在不違反法律法規(guī)的前提下，權(quán)利人有權(quán)根據(jù)自己的意愿處分私有財(cái)產(chǎn)，這是我國(guó)《物權(quán)法》賦予的當(dāng)事人的合法權(quán)利，該法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立無(wú)權(quán)、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。”作為同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，雙方間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同正是上述條款中的“變更、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同”，是雙方在遵循自愿原則的前提下簽訂的、是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，合同雙方主體均為該經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，且不違反法律的禁止性規(guī)定，該合同理應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

另外，《安徽省高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見》也對(duì)如何此類問(wèn)題的解決進(jìn)作了指導(dǎo)：“非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。但買受人在一審法院辯論終結(jié)前取得出賣人所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買條件的，可以認(rèn)定合同有效。”由此可見，安徽省高院也對(duì)合同無(wú)效的認(rèn)定持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

綜上，筆者認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間農(nóng)村房屋買賣合同效力不應(yīng)受符合宅基地申請(qǐng)“一戶一宅”條件的限制，只要是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員在平等自愿且不違反法律禁止性規(guī)定的情況下簽訂的房屋買賣合同，即使不符合“一戶一宅”條件，其房屋買賣合同也應(yīng)認(rèn)定為有效合同。這不僅符合法治精神，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)“物盡其用”的功能，維護(hù)良好穩(wěn)定的社會(huì)秩序。

（作者單位為天津師范大學(xué)）