房地產(chǎn)去庫存的對策研究

任 璐

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房地產(chǎn)去庫存的對策研究

任 璐

摘 要居高不下的樓市庫存嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資和成交的持續(xù)萎縮又是中國經(jīng)濟(jì)增速下行的主要原因。在中央多次強(qiáng)調(diào)樓市去庫存的重要性后，各地紛紛出臺(tái)了不少房改政策，樓市去庫存已經(jīng)打響了攻堅(jiān)戰(zhàn)，針對各地不同的樓市狀況，去庫存的對策也應(yīng)當(dāng)有針對性地開展和實(shí)施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 去庫存 住房保障 政策改革

房地產(chǎn)去庫存是2015年整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的中心，也是2016年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，習(xí)近平主席提出打響樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”，房地產(chǎn)去庫存的重要性已經(jīng)上升到國家最高層面，樓市庫存形勢嚴(yán)峻，嚴(yán)重影響到了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康乃至整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長。

一、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，這一數(shù)據(jù)還不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。此外，全國商品房在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國整體庫存約為63億平方米，按人均住房面積30平方米來算，可供2億多人居住。

樓市庫存形勢嚴(yán)峻，而不同的城市房價(jià)表現(xiàn)完全不同。以2015年11月份為例，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為30049元每平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲28.0%，成交價(jià)格再創(chuàng)新高。相比一線城市的火爆，很多二、三線城市樓市仍然陷于艱難的去庫存之中。雖然全國總體上商品住宅去庫存壓力并不大，但是各類城市分化非常嚴(yán)重。上海易居房地產(chǎn)研究院對包括北上廣深在內(nèi)的35個(gè)一、二、三線城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。

從這些數(shù)據(jù)不難看出，目前我國樓市庫存展現(xiàn)出了區(qū)域分化的趨勢，不同城市的樓市去庫存面臨著不同的背景和市場環(huán)境，化解之道不能一刀切一把抓，只能因地制宜。

二、化解房地產(chǎn)庫存的對策

（一）一線城市和部分二線城市

對于一線城市而言，城市之間甚至城市內(nèi)部都出現(xiàn)了高度分化，呈現(xiàn)出多維度分化的新動(dòng)向。以北京為例，通州、大興、順義、昌平、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)的整體庫存將近7萬套，相比較市中心的朝陽區(qū)只有7000套左右，遠(yuǎn)郊區(qū)樓市去庫存壓力明顯大于市中心。

據(jù)此，一線城市一方面要減少一般性優(yōu)惠政策，在保證改善下需求和剛性需求的情況下，遏制投機(jī)投資者大量涌入，從而避免刺激房價(jià)不良增長引起的過度開發(fā)，減少庫存的產(chǎn)生；另一方面則有必要對房地產(chǎn)市場實(shí)施精細(xì)化調(diào)節(jié)，從商品房銷售的后端控制轉(zhuǎn)為前置規(guī)劃，包括商用土地供應(yīng)、戶型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等等，引導(dǎo)樓市良性布局。

對于部分二線城市來說，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)市場有一定的增長空間，它們將持續(xù)處于去庫存時(shí)期，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策能夠釋放合理自住的購房需求，有利于庫存消化，讓市場法則自行調(diào)整和緩和供需矛盾。

（二）三、四線城市

對于承擔(dān)了樓市去庫存主力軍的三、四線城市，則可以考慮以下幾個(gè)渠道：

1.從源頭限制住房市場的快速擴(kuò)張。三、四線城市以及部分二線城市庫存高企的原因都離不開過度開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題，如果不能控制城市住房庫存過高的源頭，那么庫存就會(huì)不斷涌現(xiàn)。而在高庫存的背后則反映出了地方政府對土地財(cái)政的慣性依賴以及追求GDP業(yè)績的偏好。因此，當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市去庫存的核心就是要切斷住房市場快速擴(kuò)張的根源。由于地方政府長期過度依賴土地財(cái)政，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)被邊緣化，造成社會(huì)資源利用效率大幅下降，使得資金過多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項(xiàng)目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項(xiàng)目，然而這些項(xiàng)目產(chǎn)生了大量的庫存，導(dǎo)致了資金的惡性循環(huán)，從而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨融資難、融資貴的艱難局面，限制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又進(jìn)一步造成了樓市的過剩。因此，要解決三、四線城市的庫存問題，首要任務(wù)就是通過一系列的重要改革制度，改善當(dāng)?shù)卣畬ν恋氐囊蕾囆浴?/p>

2.完善城鎮(zhèn)化進(jìn)程和戶籍制度改革的雙向長效機(jī)制，提升農(nóng)民進(jìn)城購房的熱情。購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計(jì)算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋，這無疑是巨大的住房需求。但是，農(nóng)民工進(jìn)城化解樓市存量必須得有政策層面的配套措施，一方面，各地政府必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，吸引產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，提高農(nóng)民收入，為農(nóng)民進(jìn)城買房、安家立業(yè)打好基礎(chǔ)；另一方面，增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房的支持力度，如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策，降低信貸購房門檻以及研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍。從長遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購房熱情，與此同步的產(chǎn)業(yè)配套、就業(yè)需求也將成為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的保證。

3.進(jìn)一步推行保障房市場化與棚改貨幣化，滿足剛性購房需求和投資購房需求。2015年，保障房市場化已經(jīng)逐漸步入實(shí)質(zhì)階段，如石家莊政府調(diào)整了保障房的建設(shè)節(jié)奏，回購中小戶型商品房改造成保障房，從而合理利用了現(xiàn)有庫存，滿足了低收入人群的住房需求。但是，為了防止市場供應(yīng)的保障房斷鏈、質(zhì)量不合格、服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象，政府要加強(qiáng)管理，與有意愿的開發(fā)企業(yè)簽訂供房協(xié)議，嚴(yán)格審批，防止保障性住房邊緣化。在推行保障房市場化的同時(shí)，不少二、三線城市也開始實(shí)施棚戶區(qū)改造，但是在商品房供過于求、房地產(chǎn)庫存高企的城市，大規(guī)模的棚改項(xiàng)目一不小心就會(huì)造成資源的雙重浪費(fèi)。因此，在棚改的過程中，采用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)氖侄螌?shí)施貨幣化安置就顯得尤為重要，讓棚戶區(qū)居民拿著拆遷后得到的補(bǔ)償款去市場上購買商品住房，對中小城市的去庫存不失為一種有效的手段。在該安置方法下，資金是最為核心的問題，由于棚改資金規(guī)模巨大，一方面，各地政府必須設(shè)立專用賬戶，實(shí)時(shí)跟蹤資金使用情況，嚴(yán)格審查，保證專款專用；另一方面，可以考慮信貸資產(chǎn)證券化，加快打造獨(dú)立、高效、低成本的融資平臺(tái)，保障棚改及其貨幣化安置的可持續(xù)性。

4.實(shí)施寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策的組合拳，營造良好的購房市場。從國家層面出發(fā)，可以依靠積極的財(cái)政政策，通過讓利讓稅調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，刺激購房消費(fèi)；同時(shí)，放寬貨幣政策，通過降息降準(zhǔn)、降低首付比例等增加資金流動(dòng)性，緩解購房資金壓力，營造良好的購房市場氛圍。

三、小結(jié)

目前，中國房地產(chǎn)庫存形勢嚴(yán)峻，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行的大背景下，多項(xiàng)房改政策和制度尚未細(xì)化，再加上較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，去庫存任務(wù)艱巨，是個(gè)長期的過程。不過，隨著人口政策的開放、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的完成、地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場對住房的需求將進(jìn)一步增強(qiáng)，剛需和改善性需求也會(huì)隨之增多。當(dāng)務(wù)之急，是避免一視同仁、一刀切的房改措施，各地政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況出臺(tái)一攬子政策，開展有針對性的去庫存持久戰(zhàn)。

作者單位（為長沙商貿(mào)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院）