基于享樂(lè)價(jià)格分析的長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)實(shí)證研究

羅蕾

摘 要：本文運(yùn)用享樂(lè)價(jià)格分析法，結(jié)合動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)建模理論，構(gòu)建了長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格的享樂(lè)模型，并通過(guò)在“搜房網(wǎng)房天下”搜集的長(zhǎng)沙市共618家樓盤(pán)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，最后給出了影響長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)的主要因素并作出了解釋。

關(guān)鍵詞：享樂(lè)價(jià)格理論；回歸分析；長(zhǎng)沙市；房?jī)r(jià)

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)際上，Wen-Chi Liao、Xizhu Wang[1]利用享樂(lè)價(jià)格分析法，采用了分位數(shù)回歸與空間計(jì)量模型來(lái)考察長(zhǎng)沙市房屋特征的隱含價(jià)格如何隨著房?jī)r(jià)的條件分布而變化；Yong Chen、John M. Clapp、Dogan Tirtiroglu[2]采用邊際成本的加價(jià)對(duì)住房需求彈性做了享樂(lè)分析。

國(guó)內(nèi)，彭新育、吳甫成[3]介紹了享樂(lè)價(jià)格理論的基本模型及享樂(lè)價(jià)格函數(shù)的估計(jì)，作者認(rèn)為享樂(lè)方法可以成為城市地價(jià)評(píng)估的手段之一；郅亮峰、王德煒、王瑩[4]運(yùn)用價(jià)格享樂(lè)分析法，對(duì)我國(guó)35個(gè)城市進(jìn)行了實(shí)證分析，證明了城市舒適性能解釋價(jià)格水平；劉暢[5]以蘇州為例，基于享樂(lè)價(jià)格模型分析探討了城市景觀對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，發(fā)現(xiàn)城市景觀因子深刻地影響著城市房地產(chǎn)的價(jià)值；孫克軍、劉軍[6]則通過(guò)分析西安市住宅市場(chǎng)，提出了影響房地產(chǎn)價(jià)格的若干主要因素假設(shè)，構(gòu)建了享樂(lè)價(jià)格模型，最后給出了影響西安市住宅價(jià)格的主要因素。

二、研究背景

本文選擇了長(zhǎng)沙市作為研究區(qū)域。2006年，中共中央提出了“中部崛起”戰(zhàn)略，作為湖南省省會(huì)，借助這一前所未有的機(jī)遇，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)在最近幾年呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的趨勢(shì)。目前，長(zhǎng)沙居民的收入和消費(fèi)水平都已位于中部城市前列。而且，長(zhǎng)沙最早開(kāi)工建設(shè)的地鐵項(xiàng)目，地鐵二號(hào)線(xiàn)，已于2014年4月29日正式通車(chē)，這標(biāo)志著長(zhǎng)沙軌道交通的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段，也可能對(duì)周邊的房?jī)r(jià)造成了一定影響。盡管如此，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)在省會(huì)城市中依然位列末端。相比其他省會(huì)城市房?jī)r(jià)逐年激增、居高不下的狀態(tài)，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)一直保持著相對(duì)平穩(wěn)，增跌幅度較小。

三、變量選擇

本文選擇了距最近中學(xué)的距離、距最近公交站的距離、距最近地鐵口的距離、距最近醫(yī)院的距離和距最近公園的距離這五個(gè)區(qū)位因素作為變量，收集了長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)及芙蓉區(qū)共618家樓盤(pán)截止至2016年3月11日的數(shù)據(jù)，并根據(jù)每平方米銷(xiāo)售均價(jià)，以一萬(wàn)元作為分水嶺，將它們劃分為普通住宅和高級(jí)住宅。其中，有518家樓盤(pán)屬于普通住宅，另100家每平方米銷(xiāo)售均價(jià)大于等于一萬(wàn)元人民幣的樓盤(pán)則屬于高級(jí)住宅。

四、數(shù)據(jù)采集與建模

本文的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于“搜房網(wǎng)房天下”網(wǎng)站，該網(wǎng)站更新及時(shí)，數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性可以得到保證。部分該網(wǎng)站缺失的數(shù)據(jù)是通過(guò)百度地圖提供的電子地圖及測(cè)距工具得到。

根據(jù)所得數(shù)據(jù)構(gòu)建長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格的享樂(lè)模型。

假設(shè)Z1為樓盤(pán)距最近中學(xué)的距離，Z2為樓盤(pán)距最近公交站的距離，Z3為樓盤(pán)距最近地鐵口的距離，Z4為樓盤(pán)距最近醫(yī)院的距離，Z5為樓盤(pán)距最近公園的距離，P為樓盤(pán)每平方米銷(xiāo)售均價(jià)。利用Eviews軟件對(duì)收集的數(shù)據(jù)做最小二乘回歸，得到普通住宅的回歸結(jié)果：

在以上兩個(gè)模型中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的概率都小于0.05，這說(shuō)明模型是顯著的，回歸方程是有意義的。且DW檢驗(yàn)量都接近于2，說(shuō)明殘差序列基本沒(méi)有自相關(guān)關(guān)系。兩個(gè)回歸結(jié)果中，都是Z3和Z5變量顯著，但顯著程度有所差別。

五、結(jié)論與討論

（一）普通住宅

從長(zhǎng)沙市普通住宅的回歸結(jié)果可以看出，距最近地鐵口的距離和距最近公園的距離這兩個(gè)變量影響著長(zhǎng)沙市普通樓盤(pán)的價(jià)格，其中，距最近地鐵口的距離影響非常之大。隨著2014年長(zhǎng)沙第一條地鐵的正式通車(chē)，靠近地鐵口的樓盤(pán)獲得了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也相應(yīng)地提升了銷(xiāo)售價(jià)格。靠近公園的樓盤(pán)則一向是房地產(chǎn)市場(chǎng)上炙手可熱的寵兒，隨著人們生活水平的提高，對(duì)住房周邊生態(tài)景觀的要求更上一層樓，利用“公園房”可以便利地滿(mǎn)足都市人回歸自然渴望的這一特性，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上的近公園樓盤(pán)有著明顯更高的價(jià)格。

對(duì)于不顯著的四個(gè)變量，可能的解釋是，長(zhǎng)沙有著四所久負(fù)盛名的中學(xué)：長(zhǎng)郡中學(xué)、雅禮中學(xué)、湖南師范大學(xué)附屬中學(xué)和長(zhǎng)沙市第一中學(xué)，并稱(chēng)為四大名校。長(zhǎng)久以來(lái)，教育行業(yè)在湖南一直有著特殊的地位，培養(yǎng)孩子進(jìn)入名校也一直是大部分父母的心愿，因此，為子女求學(xué)而“傍校買(mǎi)房”的父母可能會(huì)更傾向于購(gòu)買(mǎi)名校附近的樓盤(pán)。而且，很多長(zhǎng)沙的中學(xué)實(shí)行的是寄宿制，這也削弱了距中學(xué)最近距離這一變量的影響。

截至2015年10月，長(zhǎng)沙市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已經(jīng)突破200萬(wàn)輛，長(zhǎng)沙機(jī)動(dòng)車(chē)擁有的密度甚至已達(dá)到其他同等城市的三倍。伴隨著私家車(chē)數(shù)量的激增，人們購(gòu)房時(shí)對(duì)鄰近公交車(chē)站的關(guān)注度自然也相應(yīng)下降了。這也導(dǎo)致了距最近公交站距離的不顯著。

距最近醫(yī)院距離的不顯著，可能是由于網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)上預(yù)約掛號(hào)興起，且人們?cè)诨紓L(fēng)感冒之類(lèi)小病的時(shí)候往往想的是直接去藥店購(gòu)買(mǎi)非處方藥，而罹患重病時(shí)通常會(huì)選擇在湘雅之類(lèi)名醫(yī)院就診，因此這一變量對(duì)房?jī)r(jià)并不存在很大影響。

（二）高級(jí)住宅

跟普通住宅一樣，高級(jí)住宅在地鐵和公園變量上也呈顯著性。但前者的顯著程度低于普通住宅，后者的顯著程度高于普通住宅。這說(shuō)明地鐵的建成對(duì)周邊的貴價(jià)樓盤(pán)也存在著價(jià)格上的影響，對(duì)購(gòu)買(mǎi)這些高價(jià)樓盤(pán)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，地鐵房不僅是為居住和出行提供了便捷，還有潛在的升值可能，因此很多消費(fèi)者會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)地鐵房作為投資。距最近公園的距離對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的影響是相當(dāng)大的，對(duì)購(gòu)買(mǎi)別墅等高級(jí)樓盤(pán)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，相比于市區(qū)的喧鬧嘈雜，遠(yuǎn)離市中心但綠化率卻更高的樓盤(pán)可能更受他們青睞。也有部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)是為了周末度假休閑，因此他們會(huì)更加看重距最近公園的距離。同時(shí)，高級(jí)住宅的消費(fèi)群體中，私家車(chē)擁有量更高，相應(yīng)地，就不會(huì)過(guò)多考慮距最近公交站的距離。

購(gòu)買(mǎi)高級(jí)住宅的消費(fèi)者擁有著更雄厚的財(cái)力，在為子女擇校時(shí)，可能會(huì)更多考慮私立學(xué)校，再加上名校效應(yīng)和寄宿制度的影響，距最近中學(xué)的距離在高級(jí)住宅的回歸中并不顯著。類(lèi)似于普通住宅，伴隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，臨近醫(yī)院的距離對(duì)高級(jí)住宅的價(jià)格也不存在很大影響。

（三）結(jié)論

在這些變量中，對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)起到影響的是距最近地鐵口的距離及距最近公園的距離?？梢?jiàn)長(zhǎng)沙第一條地鐵的修建和通車(chē)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了很大的沖擊，相比之下，距離地鐵口近的樓盤(pán)售價(jià)更高。同時(shí)，在人們的印象中，距公園近的樓盤(pán)往往會(huì)帶來(lái)更好的居住體驗(yàn)，因此在長(zhǎng)沙，距離公園近的樓盤(pán)也擁有著更高的售價(jià)。同時(shí)，回歸結(jié)果也顯示，距離最近中學(xué)的距離、距離最近公交站的距離及距離最近醫(yī)院的距離對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，這可能是名校效應(yīng)、私家車(chē)數(shù)量激增和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的普及導(dǎo)致的，也受到長(zhǎng)沙居民長(zhǎng)久消費(fèi)觀念的影響。

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