解密一線城市房價快速上漲及政策
——以上海為視角

李 英

解密一線城市房價快速上漲及政策
——以上海為視角

李 英

本文對2016年一線城市房屋價格快速上漲的現(xiàn)狀進行分析，發(fā)現(xiàn)房屋上漲的主要原因是供需失衡、政府政策、社會和心理因素以及新型金融產(chǎn)品造成的，并闡述了政府穩(wěn)定一線城市房價的政策和意見。

房價上漲;供需失衡;政府政策；新型金融產(chǎn)品；社會和心理因素；政策和意見

一、一線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

近年來中國國民經(jīng)濟增長減速，房地產(chǎn)投資增速在回落。由于房地產(chǎn)行業(yè)對于宏觀經(jīng)濟的支柱作用，政府采取了一系列的措施促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2015年，隨著330新政、央行降準降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺，多地樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。2016新年伊始，一大波樓市新政洶涌而來，購房補貼、落實契稅新政，提高公積金貸款額度，買房減稅，拉開了2016房地產(chǎn)市場去庫存戰(zhàn)役的序幕，新政對房價起了推波助瀾作用。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月在新房環(huán)比漲幅中，北上廣深四城名列前茅，深圳2月房價環(huán)比上漲5.41%，同比漲幅達到52.55%據(jù)易居研究院最新消息，2月份一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為77萬平方米，環(huán)比減少65.3%，同比減少29.3%。受2月末一線城市恐慌性購房情緒的釋放，2月份新房成交量創(chuàng)2010年以來同期新高。另有數(shù)據(jù)顯示，今年2月，上海市商品住宅成交71.29萬平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)近七年來新高。據(jù)一財網(wǎng)報道，上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房的業(yè)主卻在一天內(nèi)連續(xù)跳價三次，最終價格比春節(jié)前掛牌的430萬貴了70萬。上海虹口區(qū)一新盤昨天推出的352套總價上千萬的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達36億元。多種因素導(dǎo)致了春節(jié)后一線城市房價快速上漲。

二、一線城市房價上漲的成因

(一)供需失衡是房價上漲的最重要原因

西方經(jīng)濟學(xué)基本理論分析，長期來看供求關(guān)系決定房價。央行副行長潘功勝認為，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素。上海土地供應(yīng)不足，據(jù)統(tǒng)計上海近十年成交住宅用地規(guī)劃可建住宅面積1.42億平米，平均每年1420萬平米，按照年銷售17.8萬套，套均80平米，剛好需要1420萬平米。房屋庫存不足造成房屋供不應(yīng)求。

據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解， 2月份一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為77萬平方米，環(huán)比減少65.3%，同比減少29.3%；新增成交面積為221萬平方米，環(huán)比減少37.4%，同比增加57.0%。2月份受農(nóng)歷春節(jié)影響，房企在推盤上一直比較保守，進而使得二月份市場銷售欠佳。不過受2月末一線城市恐慌性購房情緒的釋放，今年2月份的新房成交量創(chuàng)2010年以來同期新高。

隨著一線城市建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量的減少，未來不可能再提供更多的土地資源用于城市建設(shè)，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素。一線城市由于領(lǐng)先的經(jīng)濟發(fā)展水平、優(yōu)越的教育、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)供給吸引了大量的外來人口。

(二)政府政策助推房價上漲

2016年購房補貼、落實契稅新政，提高公積金貸款額度，買房減稅，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍然會以寬松為主，上海這樣的熱點城市地王頻現(xiàn)。2016年，國家宏觀經(jīng)濟仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的宏觀背景下，預(yù)計2016年貨幣供應(yīng)總體將保持充裕，信貸將保持較快增長。對于樓市而言，為了去庫存，信貸方面對購房人的支持力度將進一步加大金融政策，信貸寬松對于地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的將會產(chǎn)生極大的刺激作用。

財稅政策專家認為，契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)?！凹由夏壳肮e金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。寬松的財政貨幣政策增加了房屋的需求，推動房價進一步上漲。

國家近來不斷推出刺激樓市的政策，從2月22日開始又下調(diào)個人購房的契稅和個人賣房的營業(yè)稅，本意是希望刺激各個城市的樓市銷售，但樓市銷售增長的只是一線城市和部分二線城市。

(三)社會和心理因素推動房價繼續(xù)上漲

2016年中國經(jīng)濟下行壓力較大，各個行業(yè)都將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。工業(yè)企業(yè)不景氣，股市的暴漲暴跌，高收益理財受挫，房地產(chǎn)避險、保值、增值的特點和房價的上漲促使大量的投資資金流入樓市。一線城市的房價上漲也吸引房企回歸一線城市拿地推高了地價，土地資源越來越稀缺，地價不斷攀高使上海等一線城市地王頻現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升也推高了房地產(chǎn)價格。

中國傳統(tǒng)觀念中房屋是家庭重要的部分，有房子才能安居樂業(yè)，丈母娘推動中國房地產(chǎn)絕非笑談。許多家庭用全家及至幾輩人的儲蓄購買房屋，中國人的傳統(tǒng)觀念推動了中國房地產(chǎn)的持續(xù)運行；同時房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，也影響了人們的心理預(yù)期。人們買漲不買跌的心理促使更多的人加入到買房的大軍中。在自住和投資雙重拉動下上海等一線城市的住房價格一路攀升。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為：”在2016年中國經(jīng)濟的大背景下，一線城市的房價上漲有三個支撐：一是政策支撐，去庫存政策盡管很多都不是沖著一線去的，但配給三四線城市的藥，最終一定會進入一線城市的嘴里；二是供求關(guān)系，一線城市目前仍然是需大于供，去庫存的壓力并不大；三是未來的預(yù)期，未來人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。這三大因素決定了，如果沒有大的經(jīng)濟動蕩，一線城市房價上漲的趨勢不會輕易改變?！?/p>

(四)新型金融產(chǎn)品加劇房價上漲

2014年至2015年，種類繁多的杠桿工具催生了A股市場巨大的泡沫，如今，熟悉的一幕似乎正在一線城市的房地產(chǎn)市場重演。近年各家房地產(chǎn)B2C平臺，如搜房、鏈家、平安好房等，都推出了首付貸產(chǎn)品，深圳、北京、上海等房價大幅上漲的一線城市都出現(xiàn)包括自買自賣轉(zhuǎn)按揭、眾籌和P2P等互聯(lián)網(wǎng)炒房。多種杠桿炒房手段應(yīng)運而生。金融杠桿放大了房屋需求推動了一線城市房價的非理性上漲。

三、政府的政策措施

一線城市和部分二線城市近期暴漲的房價，已經(jīng)引發(fā)相關(guān)地方政府和多個部委的強烈關(guān)注。對于一線城市穩(wěn)定房價的措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高表示：一是實行嚴格的限購政策，實行嚴格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。

有人推測，目前北京、上海、深圳這三個一線城市已經(jīng)在儲備政策，“兩會”后便可能出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，包括嚴格限購審核、擴大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房價的過快上漲。3月25日上海公布了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，被稱為“滬九條”。(1)市政府建立進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)督工作的聯(lián)合會議制度；(2)加大住房用地供給力度：(3)從嚴執(zhí)行住房限購政策；(4)實行差別化住房信貸政策；(5)強化市場監(jiān)管和開展執(zhí)法檢查：(6)推進廉租房和公共租賃住房并軌運行；(7)多渠道籌措人才公寓住房;(8)搞好共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)、供應(yīng)和供后管理；(9)加快舊區(qū)改造和“城中村”改造。

一線城市房價暴漲產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)泡沫，當房地產(chǎn)泡沫被戳破之時受害者只能是購房的普通民眾。在政府采取措施穩(wěn)定一線城市的同時，廣大民眾也要保持理性不要接房地產(chǎn)泡沫的最后一棒。(作者單位：常州工學(xué)院圖書館)

[1] 黃燕芬,張磊,. 2016年中國房地產(chǎn)業(yè)主基調(diào):去庫存、穩(wěn)市場[J]. 價格理論與實踐,2015,(12).

[2] 商如斌，李康敬 南京房價快速上漲成因及對策分析[J].南京審計學(xué)院學(xué)報.2007(4).

李英(1967-)，常州工學(xué)院圖書館，講師，研究方向：社會、經(jīng)濟問題。