探析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

周立紅

探析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

周立紅

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)發(fā)展的主力軍，其向國(guó)家繳納的稅款數(shù)額非常大。本文首先對(duì)納稅籌劃進(jìn)行了理論概述，然后從降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，發(fā)揮價(jià)值最大化的角度出發(fā)，根據(jù)涉稅業(yè)務(wù)提出如何進(jìn)行合理的納稅籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；措施

一、納稅籌劃的理論概述

我國(guó)自20世紀(jì)90年代才開始有了納稅籌劃，即稅務(wù)籌劃、稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃是以該行業(yè)為視角，其納稅籌劃所涉及的內(nèi)容有：營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等的納稅籌劃。

通常，人們經(jīng)常將納稅籌劃和避稅、偷稅相提并論，實(shí)際上三者無(wú)論從法律角度、行為性質(zhì)和行為目標(biāo)上來(lái)講，都有著本質(zhì)上的區(qū)別，通俗來(lái)講，偷稅是非法的，避稅則是鉆了法律的空子，也在一定程度上破壞了市場(chǎng)規(guī)則，而納稅籌劃則是合理、合法且能有效促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。納稅籌劃的方法有多種，主要分為免稅法、減稅法、分拆法、扣除法、稅率差異法、抵免法和煙氣納稅法等不同類型。

二、主要涉稅業(yè)務(wù)及其納稅籌劃

(一)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，營(yíng)業(yè)稅是一個(gè)主要稅種，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全程都涉及。其包含的內(nèi)容很多，主要有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房屋、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目、合作開發(fā)、代建房產(chǎn)和委托代售托售房產(chǎn)等業(yè)務(wù)類型。

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算公式“應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率”可知，要有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額，應(yīng)重點(diǎn)從如下兩方面入手：第一，降低營(yíng)業(yè)額。對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因其業(yè)務(wù)量的不同，營(yíng)業(yè)額的具體計(jì)算方式也會(huì)不同，如：提供應(yīng)稅勞務(wù)(代建房屋、物業(yè)管理、出租房產(chǎn)或土地使用權(quán))的營(yíng)業(yè)額；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為全部收入去除土地使用權(quán)受讓原價(jià)的部分；銷售開發(fā)房產(chǎn)的全部收入；對(duì)銷售改擴(kuò)建的收購(gòu)爛尾樓的，營(yíng)業(yè)額應(yīng)用所有收入減去購(gòu)置成本?？傊鶕?jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的差別，經(jīng)營(yíng)決策中可在不違背有相關(guān)規(guī)定的前提下，運(yùn)用差額法適當(dāng)?shù)墓?jié)稅需。注意的是，對(duì)無(wú)法用差額征稅的，可改用拆分法或降低定價(jià)及價(jià)外服務(wù)的方法減少應(yīng)納稅額。該過(guò)程的操作必須保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不變。第二，減少稅率或達(dá)到免稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)的銷售及出租、代建、物業(yè)管理等服務(wù)內(nèi)容中，營(yíng)業(yè)稅率按5%計(jì)算，其中提供的建筑勞務(wù)的營(yíng)業(yè)稅稅率則按3%計(jì)算，足見，稅率差異法是減低營(yíng)業(yè)稅的有效途徑之一。

(二)房產(chǎn)稅的納稅籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)征也有兩種方法，其籌劃思路是一致的，即盡量把“”出租合房屋變成“自營(yíng)”房屋，或者用拆分法分解租金，將能有效擴(kuò)大納稅籌劃空間。具體運(yùn)用到工作中的方法包括：第一，將房屋出租變成承包業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低營(yíng)業(yè)稅，最好將準(zhǔn)備出租的房屋進(jìn)行包裝，使之成為商場(chǎng)、酒樓或辦公樓等特殊用途的場(chǎng)所，這樣房屋承租人則變成了經(jīng)營(yíng)人，則需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的管理承包費(fèi)則轉(zhuǎn)嫁到了經(jīng)營(yíng)人身上，這樣不但降低了總的房產(chǎn)稅，又少了中間流轉(zhuǎn)中的各項(xiàng)稅費(fèi)。第二，將房屋出租變成對(duì)外投資業(yè)務(wù)。也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將準(zhǔn)備出租的房屋以投資的形式給承租人，再由承租人用于租金同等的回報(bào)給企業(yè)，這樣就成功完成了行為轉(zhuǎn)變，房屋產(chǎn)權(quán)也出現(xiàn)了變更，不但能巧妙的避免企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)沒有了房產(chǎn)稅，這些稅費(fèi)均由被投資方繳納。

此外，將房屋租金合理分解的方式中應(yīng)注意，企業(yè)在對(duì)房屋出租時(shí)，如在租賃合同中顯示了物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等內(nèi)容的話，勢(shì)必讓房產(chǎn)稅增加。而改用將房屋合同、水電費(fèi)你轉(zhuǎn)售合同和設(shè)備使用合同進(jìn)行分簽的話，房產(chǎn)稅的繳納額度將大幅下降。

(三)土地增值稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅涉稅業(yè)務(wù)包括出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和房屋銷售等。因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵蕿樗募?jí)超率累進(jìn)稅率，稅率不等，變幅為30%-60%，稅率與隨增值額變幅成正比。另稅法早有規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如增值額低于扣除項(xiàng)目金額20%的，將不收取土地增值稅。因此，在具體的納稅籌劃中，應(yīng)遵循稅率特點(diǎn)，通過(guò)利用優(yōu)惠政策控制增值的方式來(lái)降低稅率或獲得免稅機(jī)會(huì)。

降低增值額的方法包括：第一，減少或分解銷售收入，其中銷售收入包括裝修收入、商品房?jī)r(jià)格等多方面。這樣不但能降低增值稅，還能加速回籠資金，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，使可扣除項(xiàng)目金額增加。具體措施包括加大園林綠化投資、提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。

(四)所得稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象，企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策少之又少。在具體的籌劃中，應(yīng)從降低應(yīng)納稅所得額和減少納稅項(xiàng)目?jī)煞矫嫒胧?。具體的方法包括：第一，提前設(shè)立關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩者必須業(yè)務(wù)相關(guān)并能享受稅收減免政策，將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移。第二，調(diào)節(jié)銷售收入。第三，正確選擇會(huì)計(jì)政策，通過(guò)固定資產(chǎn)的折舊法、存貨的計(jì)價(jià)法和成本費(fèi)用分?jǐn)偡ǖ确绞綄⑵髽I(yè)所得稅的稅負(fù)最小化，最終實(shí)現(xiàn)少交企業(yè)所得稅。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作異常復(fù)雜，只有制定合理、合法的籌劃方案，才能有效控制企業(yè)成本，使企業(yè)利潤(rùn)達(dá)到最大。而由于納稅籌劃設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)很多，房地產(chǎn)企業(yè)在具體的實(shí)施中，應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)別籌劃。(作者單位：石家莊潤(rùn)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

[1] 茆艷屏.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和規(guī)避策略解析[J].經(jīng)營(yíng)管理者.2015年03期

[2] 安尼.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2013年09期

周立紅(1973.06-)，女，漢族，石家莊人，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，中級(jí)會(huì)計(jì)師，石家莊潤(rùn)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面及稅收籌劃方面。