資助誰(shuí)來(lái)買房？

王哲

光靠市場(chǎng)作用已無(wú)法達(dá)到去庫(kù)存的要求，政府介入勢(shì)在必行，很多業(yè)內(nèi)人士把2016年稱為“房地產(chǎn)去庫(kù)存元年”。

在一家央企擔(dān)任中層管理人員的李莉2015年從陜西調(diào)動(dòng)到北京總部工作，今年辦好工作居住證的她在準(zhǔn)備買房時(shí)卻被一路高漲的房?jī)r(jià)嚇壞了。春節(jié)前她看好了一處建于上世紀(jì)90年代的二手房，節(jié)后房主要價(jià)一下子漲了50萬(wàn)元，沒(méi)辦法她只好降低需求看更舊更小的房子。而讓李莉更鬧心的是，她五年前在西安新城區(qū)購(gòu)買的一處160平方米的“豪宅”，比原價(jià)降了20萬(wàn)元居然無(wú)人問(wèn)津，因?yàn)橹苓呅^(qū)大量類似的新房都還賣不出去……這種情況絕非偶然，一邊是絕大多數(shù)城市特別是三四線城市居高難解的房產(chǎn)庫(kù)存，一邊是一線及核心二線寥寥幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)跳漲。最難賣與最搶手遙相呼應(yīng)，這就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的現(xiàn)狀。

目前，中國(guó)絕大部分地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高已經(jīng)是客觀現(xiàn)實(shí)，這種局面不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資在2015年只有1%的增長(zhǎng)，而且拖累了上下游行業(yè)，積累了金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，很多剛需人群特別是農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房需求難以得到滿足。光靠市場(chǎng)作用已無(wú)法達(dá)到去庫(kù)存的要求，政府介入勢(shì)在必行，很多業(yè)內(nèi)人士把2016年稱為“房地產(chǎn)去庫(kù)存元年”。

信貸財(cái)稅支持惠及廣大購(gòu)房者

2015年以來(lái)，中央為去庫(kù)存出臺(tái)了一系列“組合拳”，主要包括降準(zhǔn)降息（降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長(zhǎng)、控通縮和防風(fēng)險(xiǎn)等目的），降低首付和財(cái)稅政策等。

為響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的去庫(kù)存任務(wù)，多省市也密集推出了加快房地產(chǎn)去庫(kù)存的舉措。本刊記者綜合各地方政府的做法看，大體是從與提供財(cái)稅信貸支持、解除限制性措施、補(bǔ)貼居民購(gòu)買、國(guó)資直接購(gòu)買存量、控制新增供給這幾個(gè)方面實(shí)施，其中財(cái)稅信貸方面的支持被認(rèn)為是最核心也是最惠及廣大購(gòu)房者的政策。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在全國(guó)兩會(huì)期間的記者會(huì)上透露，在未來(lái)綜合個(gè)稅征收體系下，房貸利息或?qū)⒖梢缘挚蹅€(gè)稅，這被外界廣泛認(rèn)為是一項(xiàng)對(duì)去庫(kù)存行之有效的舉措。

以步子邁得最早的廣東為例，在信貸和財(cái)稅政策方面，廣東省在要求各級(jí)政府落實(shí)國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例降低為20%的基礎(chǔ)上，要求住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，推動(dòng)城市間住房公積金調(diào)劑使用。

公積金房貸體系普遍存在額度不足的問(wèn)題，浙江省的去庫(kù)存政策允許把公積金貸款轉(zhuǎn)成商業(yè)性個(gè)人住房貸款，公積金管理中心補(bǔ)貼利差，待公積金管理中心資金充裕時(shí)再轉(zhuǎn)回來(lái)。浙江省還推行公積金證券化，即公積金管理中心在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，回籠的資金再用于個(gè)人住房貸款。此外，商業(yè)銀行向公積金管理中心發(fā)放貸款用于解決公積金貸款資金的不足。也有專家建議，在公積金管理中心的基礎(chǔ)上成立國(guó)家住房銀行，通過(guò)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)降低合理購(gòu)房需求的融資成本，滿足剛需人群的需求，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)政策最大的一塊短板。

大力推進(jìn)“棚改”與“準(zhǔn)商品房”

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在回答中外記者提問(wèn)時(shí)表示，棚戶區(qū)改造有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存。他說(shuō)，“棚改”貨幣化安置的比例今年力爭(zhēng)向50%努力，這對(duì)于消化庫(kù)存是一舉兩得。

據(jù)了解，多數(shù)商品房庫(kù)存比較嚴(yán)重的三四線城市，新城區(qū)和城郊結(jié)合部往往建設(shè)了大量商品房，且配套基本齊全。但是，老城區(qū)中很多區(qū)域的老房卻破舊不堪，聚集著大量住房條件沒(méi)有得到改善的城市居民，如果能夠投入資金把這些地區(qū)的改造工作做好，對(duì)三四線城市的去庫(kù)存是有積極作用的。如廣東通過(guò)住房保障貨幣化，為“棚改”拆遷者發(fā)放貨幣補(bǔ)償，鼓勵(lì)其直接買商品房。對(duì)有換房需求的老舊社區(qū)居民，支持其用現(xiàn)有住房置換新房，舊房可以優(yōu)先回購(gòu)作為公共租賃住房，起到了積極效果。

庫(kù)存高企的房地產(chǎn)企業(yè)著急把房子賣出去，而“棚改戶”情況各異，以往統(tǒng)一建設(shè)的安置房眾口難調(diào)。為此，安徽蕪湖的創(chuàng)新舉措打通了商品房和安置房的通道，獲得了外界好評(píng)。安徽蕪湖提出搭建電子選房平臺(tái)，房企在平臺(tái)上展示其房源，并針對(duì)“棚改戶”提供特別優(yōu)惠價(jià)格，有條件、有意愿的“棚改戶”在平臺(tái)上自主挑選商品房。此舉既消化了庫(kù)存，又滿足了“棚改戶”的多樣化需求，還省下了不少購(gòu)房款。

住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策一個(gè)大的方向是通過(guò)農(nóng)民工市民化擴(kuò)大有效需求，打通供求通道，有效化解庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

“2.6億農(nóng)民工，哪怕有10%即2600萬(wàn)人能買房，就能解決全國(guó)差不多五年的房地產(chǎn)庫(kù)存，但是談何容易。”全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明分析說(shuō)，當(dāng)前全國(guó)商品住房平均銷售價(jià)格為6500元/平方米，目前外出農(nóng)民工月平均收入2864元，如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭年收入為6萬(wàn)多元，買套60萬(wàn)元的房子，首付也要拿出三年的全部家庭收入。農(nóng)民工在社保、工作穩(wěn)定等方面都存在很大不確定性，再加上缺少醫(yī)療保障等配套制度，其進(jìn)城買房困難較大。

蔡繼明提出的解決辦法是大力推廣“準(zhǔn)商品房”，即自住型商品房。記者了解到，北京實(shí)施自住型商品房政策以來(lái)，受到廣大剛需百姓的熱烈響應(yīng)。據(jù)觀察，雖然有著對(duì)于自住商品房房型奇葩、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低等各種吐槽，但位置較好的自住型商品房還是受到購(gòu)買群體的高度追捧，數(shù)萬(wàn)人爭(zhēng)搶幾百套房源的情況屢屢出現(xiàn)。蔡繼明建議，這種自住商品房政策可以在全國(guó)大面積鋪開，政府的具體政策可以靈活調(diào)整，以適應(yīng)廣大剛需人群的需要。

“高房?jī)r(jià)仍然是去庫(kù)存最大的門檻。不提降房?jī)r(jià)，簡(jiǎn)單粗暴地讓農(nóng)民工進(jìn)城買房去庫(kù)存屬于本末倒置的做法，化解房地產(chǎn)庫(kù)存的治本之策是調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)?！辈汤^明指出，“在政府的各方面支持下，開發(fā)商推出的這種‘準(zhǔn)商品房’面積小一些、檔次差一些，容積率高一些，允許在限定期滿后轉(zhuǎn)讓或賣出，獲得的收益一部分歸政府。但價(jià)格一定要比同等的普通商品房低30%左右，讓城市中低收入剛需人群和一部分有經(jīng)濟(jì)能力的農(nóng)民工買得起，然后在此基礎(chǔ)上再推公租房，讓收入更低的農(nóng)民工租得起，形成良性循環(huán)，去庫(kù)存效果才能立竿見(jiàn)影?！?/p>