反向抵押貸款的在我國推行的困境及其對策

張 蕊

(中南民族大學(xué) 湖北 武漢 430070)

?

反向抵押貸款的在我國推行的困境及其對策

張 蕊

(中南民族大學(xué) 湖北 武漢 430070)

我國老齡化問題日益嚴(yán)重，住房反向抵押貸款的提出與推行，是我國現(xiàn)有的諸多養(yǎng)老模式的有益補充。本文探討了反向抵押貸款在我國推行的種種困境，針對這些困境，分別從加大宣傳力度，減少傳統(tǒng)觀念影響、完善金融市場、正確評估房地產(chǎn)市場以及健全相關(guān)法律法規(guī)方面提出建議，為我國推行反向抵押貸款提供參考。

老齡化；養(yǎng)老模式；反向抵押貸款

一、引言

反向抵押貸款是指有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋抵押給相關(guān)金融機構(gòu)，金融機構(gòu)對老年人的年齡、身體狀況、預(yù)計壽命、以及房屋價值進行評估后，將房屋的價值按年支付給借款人，直至借款人身故。借款人在生存期間繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并對房屋有維護職責(zé)，在借款人死亡后，相關(guān)金融機構(gòu)將擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，可以對房屋進行銷售、出租以及拍賣等，所得到的資金將被作為借款本息進行償還，如果房屋升值，那么升值部分也由金融機構(gòu)所享有。

反向抵押貸款是我國近幾年新型的養(yǎng)老模式，是由于我國人口老齡化日趨嚴(yán)重，所以被提出的。國際上通常把60歲以上的人口占國家總?cè)丝诒戎剡_到10%，或者65歲以上人口占國家總?cè)丝诘谋戎剡_到7%作為一個國家或地區(qū)進入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。截止到2015年，中國60歲以上老年人數(shù)量已超過2個億，占總?cè)丝诘?4.9%。

目前，我國老年人主要所采用的養(yǎng)老方式一是社區(qū)養(yǎng)老，二是居家養(yǎng)老，三是機構(gòu)養(yǎng)老。但是，如論選擇哪種養(yǎng)老方式，資金都是非常重要的。面對如此嚴(yán)峻的人口老齡化問題，國家是否有足夠的資金去解決老年人的養(yǎng)老問題是目前大家關(guān)心更是擔(dān)心的問題，因此，尋找一項能夠基于我國基本國情，緩解我國基本養(yǎng)老問題，更能夠使人民放心的新型養(yǎng)老模式至關(guān)重要。

二、推行反向抵押貸款的必要性

面對我國日益嚴(yán)峻的人口老齡化問題，發(fā)掘新的養(yǎng)老模式對緩解我國養(yǎng)老困境的難題有重大的現(xiàn)實意義。我國目前已經(jīng)存在的養(yǎng)老模式有很多的局限性與不足，在某些方面無法全面滿足老年人的養(yǎng)老需求。

(一)機構(gòu)養(yǎng)老模式供給不足

機構(gòu)養(yǎng)老模式在應(yīng)對我國人口老齡化的過程中被廣泛應(yīng)用，是我國基本的養(yǎng)老模式之一。根據(jù)我國實際情況與養(yǎng)老現(xiàn)狀，機構(gòu)養(yǎng)老仍然存在很多的不足。首先，我國的人口老齡化發(fā)展迅速，日漸嚴(yán)重。養(yǎng)老機構(gòu)的全面建設(shè)需要大量的資金以及需要占用部分土地資源，由于我國有限的養(yǎng)老資源，大力建設(shè)各種養(yǎng)老機構(gòu)來解決我國的養(yǎng)老問題可行性較低。其次，隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，老年人對養(yǎng)老提出更高水平的要求，而目前，我國的各種養(yǎng)老機構(gòu)所呈現(xiàn)的養(yǎng)老服務(wù)種類單一，對老年人的吸引力較低。社會中存在數(shù)量較多的民營養(yǎng)老機構(gòu)，這些養(yǎng)老機構(gòu)缺乏統(tǒng)一的管理與監(jiān)督，形成了公立養(yǎng)老機構(gòu)沒有床位，而民營養(yǎng)老機構(gòu)門口羅雀的局面。

(二)社區(qū)居家養(yǎng)老模式存在問題

目前中國城市老年人空巢家庭的比例已經(jīng)達到了49.7%，與2000年相比較提高了7.7個百分點，如何較好的解決空巢家庭的養(yǎng)老問題，已經(jīng)成為社會關(guān)注以及亟需解決的問題和難題。大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老是目前解決空巢家庭的主要措施與方法。但是就目前我國的社區(qū)及居家養(yǎng)老模式來看，這兩種模式都存在一定的問題和不足之處。首先，我國社區(qū)居家養(yǎng)老模式還處于初級發(fā)展階段，養(yǎng)老市場沒有建立起真正的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)體系，沒有形成產(chǎn)業(yè)上的規(guī)模效應(yīng)。其次，我國的社區(qū)居家養(yǎng)老模式?jīng)]有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，不同的居家養(yǎng)老公司提供的服務(wù)不同，并且大多數(shù)的服務(wù)公司只是提供了最基本的家政服務(wù)，并沒有考慮到空巢老人的實際需求與心理需求。

(三)異地養(yǎng)老模式全面推行存在困難

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，一部分的老年人養(yǎng)老支出能力大大增強，他們可以選擇異地養(yǎng)老。因此，異地養(yǎng)老模式也成為一種新興的養(yǎng)老模式。異地養(yǎng)老模式在平衡我國區(qū)域間養(yǎng)老不平衡的問題上起到一定的積極作用，同時滿足了一部分老年人的個性化養(yǎng)老需求。但是，異地養(yǎng)老并不適合作為一種普遍的養(yǎng)老模式進行推廣與發(fā)展。首先，異地養(yǎng)老模式需要一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，較高生活成本跟物價水平使得部分老年人的可支付能力降低，這從一定程度上制約了異地養(yǎng)老模式的發(fā)展。其次，戶籍制度的隔離以及異地養(yǎng)老相關(guān)的法律法規(guī)的不健全，使得選擇異地養(yǎng)老的老年人的社會保險、社會福利無法得到有效的保障。

三、推行反向抵押貸款的困境

住房反向抵押貸款在一些西方國家已經(jīng)成功推廣，雖然反向抵押貸款最早起源于荷蘭，但是美國是反向抵押貸款發(fā)展最成熟的國家。我國推行反向抵押貸款困難重重，主要體現(xiàn)在以下四個方面。

(一)傳統(tǒng)的文化觀念

美國能夠成功推行反向抵押貸款的一個重要因素就是美國是一個崇尚自由的國家，老年人對自己的財產(chǎn)與資金的處理有絕大部分的處理權(quán)，這種開放的文化觀念是美國成功推行反向抵押貸款的一個重要前提。我國老年人傳統(tǒng)思想濃厚，在財產(chǎn)處理方面具有濃厚的家庭觀念，把房產(chǎn)留給子女的觀念根深蒂固。中國人將家看成是安身立命之所，房屋是建立家庭的基本條件，老年人無法將房屋拋棄。因此，很多老年人不愿意通過抵押房產(chǎn)來獲得較高的養(yǎng)老水平與條件，他們更愿意將房屋作為遺產(chǎn)留給下一代。正是這種傳統(tǒng)觀念的束縛，反向抵押貸款的推行群體不是很多。所以，在我國全面推行反向抵押貸款存在一定的困難。

(二)金融市場不發(fā)達

完善與發(fā)達的金融市場是成功推行反向抵押貸款的必要條件，美國成功推行住房反向抵押貸款正是因為美國有較發(fā)達的金融市場。我國目前屬于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期，所以我國金融市場不完善，金融產(chǎn)品單一化，抵押貸款程度有限，抗風(fēng)險能力較低。住房反向抵押貸款產(chǎn)品的開發(fā)與研究相對復(fù)雜且風(fēng)險較高，這要求較完善的金融市場。

(三)業(yè)務(wù)風(fēng)險較大

反向抵押貸款產(chǎn)品復(fù)雜性強，風(fēng)險大，這主要體現(xiàn)在兩個方面，一是老年人面臨的風(fēng)險，二是貸款機構(gòu)面臨的風(fēng)險。

老年人主要面臨的風(fēng)險就是貸款機構(gòu)的違約、破產(chǎn)導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法繼續(xù)維持，老年人的利益受到損害。以及房屋抵押出去后，房地產(chǎn)市場行情變化，房價走高所帶來的利益損失。

而貸款機構(gòu)所面臨的風(fēng)險更為復(fù)雜，主要表現(xiàn)如下：

1.老年人預(yù)期壽命的風(fēng)險

反向抵押貸款的推行必然要考慮到借款人也就是老年人的預(yù)期壽命，一般而言，老年人的預(yù)期壽命都存在一種信息不對稱的情況。而反向抵押貸款如果不能很好的對老年人的壽命進行預(yù)測的話，帶來的風(fēng)險是不可估計的。因為如果預(yù)期壽命比實際壽命短很多，那很有可能出現(xiàn)房屋價值不足以償還借款本息的風(fēng)險，如果這種情況出現(xiàn)較多，金融機構(gòu)很可能面臨倒閉或者破產(chǎn)的可能性。

2.房屋價值波動造成的風(fēng)險

反向抵押貸款是以借款人房屋作為抵押物的，所以對房屋價值的評估對反向抵押貸款的實施有至關(guān)重要的作用。由于反向抵押貸款相對來說貸款期限較為長，而房屋作為唯一還款保證，所以，房屋價值的預(yù)測風(fēng)險也是不可忽略的。但是，要準(zhǔn)確評估房屋未來價值是一件十分困難的事情，因為房屋價值波動較大，為準(zhǔn)確預(yù)測帶來了很大的考驗。

(四)相關(guān)法律法規(guī)不健全

目前我國住房反向抵押貸款并沒有上升到一項重要的國家政策和制度的安排，因此相關(guān)的法律法規(guī)不是十分健全。我國目前從政府層面推進住房反向抵押貸款，將住房反向抵押貸款界定為養(yǎng)老保險的一種，對于銀行等其他金融機構(gòu)能否開展住房反向抵押貸款沒有做出明確的說明與規(guī)定。缺乏完善的法律法規(guī)，不僅使得群眾對住房反向抵押貸款失去了信心產(chǎn)生了顧慮，同時也使得有意向開展此項業(yè)務(wù)的相關(guān)金融機構(gòu)畏縮不前。

四、實施對策及建議

(一)加大宣傳，減小傳統(tǒng)觀念影響

中華民族歷史悠久，中華文化更是博大精深，自古“養(yǎng)兒防老”的觀念就堅不可摧。推行反向抵押貸款，必須考慮到這種傳統(tǒng)觀念的影響。對于許多80后、90后來說，他們的思想觀念比較開放，勇于嘗試新鮮的事物，更加易于接受反向抵押貸款，但對于他們的父母來講，接受一項新的政策或者產(chǎn)品實屬不易，他們總是會想在自己百年后為子女留下點什么。所以，推行反向抵押貸款必須加大宣傳力度，更好的講解其實質(zhì)內(nèi)容，讓老年人對其有所了解，減少傳統(tǒng)觀念對老年人的影響。

(二)完善金融市場

我國的金融市場發(fā)展緩慢，就目前來看，金融市場不是很發(fā)達，社會信用體系也不健全，各類金融產(chǎn)品數(shù)量較少，管理體制也比較落后，各類產(chǎn)品的風(fēng)險預(yù)測與評估與發(fā)達國家比較有很大的差距。

反向抵押貸款產(chǎn)品理念先進，復(fù)雜性較強，面臨的風(fēng)險較大，涉及的領(lǐng)域較廣。對于我國目前的情況來說，首先要完善金融市場的發(fā)展，提高金融機構(gòu)市場的競爭力，完善金融市場的風(fēng)險管理能力。其次，要學(xué)習(xí)較強的外資金融機構(gòu)的成功經(jīng)驗，在與外資金融機構(gòu)的競爭與合作中提煉精華，提高自己的市場競爭力、風(fēng)險管理能力以及對新型產(chǎn)品的研發(fā)能力。

(三)正確評估房地產(chǎn)市場

一般而言，當(dāng)經(jīng)濟過熱時，市場對房地產(chǎn)有較大的需求，這會加速房地產(chǎn)價格的飆升，于是房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。該泡沫的出現(xiàn)，勢必會影響到反向抵押貸款的順利推行。

長期來看，房價整體會呈上升的趨勢，但如果出現(xiàn)錯誤的判斷，誤把房地產(chǎn)泡沫當(dāng)做正常的房產(chǎn)升值，就會產(chǎn)生較為嚴(yán)重的后果。所以，在設(shè)計反向抵押貸款產(chǎn)品時，必須要確定好房產(chǎn)的升值率，這樣在今后的實施中，才不會出現(xiàn)不良結(jié)果。

(四)健全相關(guān)法律，提供政策優(yōu)惠

反向抵押貸款作為一種新型產(chǎn)品的出現(xiàn)，必須有一個中間體來保證借款人與貸款人都能夠自覺自愿行使自己的權(quán)利并且履行自己的義務(wù)，這就要求我國政府頒布相關(guān)法律法規(guī)保證反向抵押貸款的順利推行。并且，政府應(yīng)該給予借款人跟貸款人一定的優(yōu)惠，比如可以免收借款人從金融機構(gòu)獲得養(yǎng)老金的稅金，降低貸款機構(gòu)此項業(yè)務(wù)的營業(yè)稅、增值稅等。通過提供這些優(yōu)惠政策，可以提高借款人與貸款人的積極性，從而為我國順利推行反向抵押貸款做出貢獻。

[1]柴效武，孟曉蘇．反向抵押貸款制度[M]．浙江大學(xué)出版，2008(03).

[2]孟曉蘇,柴效武.用反向抵押貸款實現(xiàn)以房養(yǎng)老[M].北京人民出版社,2009(10).

[3]沈紅波，王敘果，路一劉.住房反向抵押貸款的定價模型與風(fēng)險研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2013(09).

[4]張仁楓．“以房養(yǎng)老”的困境與破解新道[J]．石家莊經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報，2012(04).

[5]傅鴻源，孔利娟．“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀與分析[J]．城市問題，2008(06).

[6]范子文.以房養(yǎng)老[M].北京:中國金融出版社,2006(02).

[7]柴效武.王卉卉.反向抵押貸款產(chǎn)品定價因素影響與實證分析[J].學(xué)習(xí)與實踐,2010(04).

[8]范子文.我國發(fā)展住房反向抵押貸款研究[J].中國金融,2006(07).

[9]柴效武，反向抵押貸款在我國開辦的迫切性和可行性的評析[J].城市,2008(05).

[10]姚遠，陳昫.老齡問題群體分析視角理論框架構(gòu)建研究[J].人口研究，2013.

[11]張芳，李煒.反向抵押貸款制度研究——以美國經(jīng)驗為借鑒[J].湖北社會科學(xué)，2013(09).

[12]宋光輝，謝曉瑩.住房反向抵押貸款流動性風(fēng)險及對策分析[J].商業(yè)時代，2013(05).

[13]尹航.美國反向抵押貸款的制度評估及經(jīng)驗借鑒[J].世界經(jīng)濟與政治論壇，2014(02).

[14]鄒吉艷.我國住房公積金貸款擔(dān)保風(fēng)險定價研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015(03).

[15]陳健，黃少安.遺產(chǎn)動機與財富效應(yīng)的權(quán)衡：以房養(yǎng)老可行嗎[J].經(jīng)濟研究，2013(01).

[16]傅鴻源，孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析[J].城市問題，2008(04).

[17]王新.走出以房養(yǎng)老困局之對策.現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2014(02).

張蕊，女，漢族，內(nèi)蒙古人，在讀研究生，中南民族大學(xué)，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟學(xué)。