雄安新區(qū)
——新加坡模式可否一試

馮菲菲

(中國礦業(yè)大學(xué) 北京 100000)

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雄安新區(qū)
——新加坡模式可否一試

馮菲菲

(中國礦業(yè)大學(xué) 北京 100000)

今年4月1日：中共中央、國務(wù)院印發(fā)通知，決定設(shè)立河北雄安新區(qū)。這是繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國意義的新區(qū)，是千年大計(jì)、國家大事。與此同時(shí)，雄安新區(qū)的房價(jià)一夜之間直沖上天，為了穩(wěn)控房價(jià)，國家和地方政府連夜出臺樓市調(diào)控政策，雄安地區(qū)三縣及周邊十幾個(gè)縣區(qū)紛紛出臺限購限號政策，為雄安的樓市降溫，未來雄安地區(qū)的房產(chǎn)將以怎樣的模式出現(xiàn)在大眾面前成為大眾關(guān)注的目標(biāo)。

雄安;房地產(chǎn);新加坡模式

中央要在雄安建立新區(qū)的消息一出，炒房客便紛至沓來，一時(shí)間這個(gè)曾以白洋淀紅色旅游為特色的地方成為炒房客競相追逐的“人間天堂”。為穩(wěn)控雄安及周邊房價(jià)，地方政府頻出鐵拳，嚴(yán)控雄安及周邊地區(qū)房價(jià)，嚴(yán)禁任何不法商人、地方政府官員及官員親屬，參與炒房行為，將雄安的房市穩(wěn)穩(wěn)地控在了鐵籠里。

雄安新區(qū)規(guī)劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區(qū)域，地處北京、天津、保定腹地，特殊的地理位置和身負(fù)重任的城市疏解任務(wù)，使其成為實(shí)現(xiàn)京津冀一體化的重要舉措，亦成為繼深圳和浦東之后的又一備受期待的明日之星。

中央規(guī)劃顯示，2030年雄安新區(qū)開發(fā)面積將要達(dá)2000平方公里，人口上限250萬人。作為對比，目前深圳1953平方公里，常住人口約2200萬人。因此，2030年的雄安新區(qū)人口密度僅現(xiàn)在深圳的近九分之一，房價(jià)與人口密度極為正相關(guān)。2017年2月23日，習(xí)近平總書記實(shí)地考察河北省安新縣和白洋淀生態(tài)保護(hù)區(qū)，了解有關(guān)情況，親自主持會(huì)議聽取匯報(bào)，并就雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作發(fā)表重要講話，強(qiáng)調(diào)指出，雄安新區(qū)定位首先是疏解北京非首都功能集中承載地，重點(diǎn)是承接北京非首都功能疏解和人口轉(zhuǎn)移。要用最先進(jìn)的理念和國際一流的水準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)，堅(jiān)持“世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、中國特色、高點(diǎn)定位”的理念，努力將雄安新區(qū)打造成為貫徹新發(fā)展理念的創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。

那么，雄安未來的房市發(fā)展究竟將去向何方？有說雄安新區(qū)可能是個(gè)租賃型新區(qū)?！靶郯残聟^(qū)將制定全新的住房政策，嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)。專家咨詢委員會(huì)專家表示，國家將在這里探索全新的房地產(chǎn)改革道路，控制房地產(chǎn)價(jià)格，保障民眾住房需求?！奔葱聟^(qū)將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設(shè)模式，沒有固定住宅用地，這里將成為一個(gè)租賃型新區(qū)。

一、“獅城”如何構(gòu)造成東南亞明珠

京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長鄔賀銓向媒體表示，國家將在雄安新區(qū)試點(diǎn)全新的房地產(chǎn)改革，找出一條能夠發(fā)展房地產(chǎn)，又能夠控制房價(jià)，保證更多需要有住房的人有房住，走出一條適合創(chuàng)業(yè)者、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)改革新道路。他提到了新加坡模式可以作為參考，即政府掌握一部分土地向市民提供廉價(jià)的房屋等。

新加坡的總國土面積只有700多平方公里，不到北京的5%，人口總數(shù)相當(dāng)于北京的四分之一還多，人口密度遠(yuǎn)超北京上海，是世界上人口密度最高的地區(qū)之一。但是新加坡以如此低的人均占地面積，為超過80%的國民提供了廉價(jià)且體面的公共住宅。

發(fā)展住宅建設(shè)，解決公民的住房問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，是新加坡的一項(xiàng)基本國策。為此，新加坡政府制定了《建屋發(fā)展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和財(cái)政、金融、土地等相關(guān)配套政策，設(shè)立專門的法定機(jī)構(gòu)，推行建屋發(fā)展計(jì)劃，取得了舉世矚目的成就，全國住房自有率超過了90%。其方法主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

第一，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局，全力推行建屋發(fā)展計(jì)劃。一方面，根據(jù)政府授權(quán)制定公共組屋建設(shè)、管理的相關(guān)法規(guī)、政策和計(jì)劃；另一方面，它按照市場規(guī)律組織實(shí)施公共組屋的建設(shè)和管理，具體負(fù)責(zé)征購?fù)恋?、區(qū)域規(guī)劃、房屋建設(shè)、租房售房、發(fā)放購房貸款、指導(dǎo)物業(yè)管理、監(jiān)管組屋二級市場等。

第二，采取多種措施控制房價(jià)，使中低收入家庭買得到、買得起房。優(yōu)先保證公共組屋建設(shè)用地，提供市政設(shè)施投資支持，多渠道融資支持住房建設(shè)和消費(fèi)，組屋實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、政府定價(jià)、統(tǒng)一配售。

09年是新加坡房價(jià)的重要拐點(diǎn)，金融危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)開始實(shí)施貨幣量化寬松政策，大量資金涌入亞洲，海外買家對亞洲房產(chǎn)的需求增加，使得新加坡的房價(jià)一度持續(xù)飆升。自2009年起，新加坡政府開始實(shí)行嚴(yán)重的樓市管控政策，為樓市降溫。

新加坡依靠獨(dú)特的“組屋”政策，為80%以上的國民提供廉價(jià)住房，住房自有率超過九成，成為全球住房自有率最高的國家。新加坡政府組屋，與我國的經(jīng)濟(jì)適用房極具相似之處。組屋由建屋發(fā)展局統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，降低了成本。組屋的租售價(jià)格由建屋發(fā)展局根據(jù)中低收入階層的消費(fèi)水平提出方案，報(bào)政府內(nèi)閣批準(zhǔn)。

第三，充分發(fā)揮了中央公積金在住房建設(shè)和消費(fèi)中的作用。中央公積金制度是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄性的社會(huì)保障制度，在支持住房建設(shè)和消費(fèi)方面發(fā)揮了重要作用。一方面，中央公積金局為保證公積金的增值和安全，把余額公積金的絕大部分用來購買長期國債。政府又把發(fā)行國債所籌集的這部分資金的相當(dāng)部分貸給建屋發(fā)展局作為建房發(fā)展貸款和購房資金貸款。另一方面，公民通過使用貸款和自己一定比例的公積金購買住房，提高了購房支付能力，促進(jìn)了住房消費(fèi)。

第四，嚴(yán)格管制組屋二級市場，規(guī)范住房交易行為。由于政府對組屋提供了大量補(bǔ)貼，為防止組屋買賣上的投機(jī)行為，建屋發(fā)展局對組屋實(shí)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理，并加強(qiáng)組屋二級市場控制和監(jiān)督。

當(dāng)然對于效仿新加坡模式也有不同的聲音。“中國其實(shí)就沒有學(xué)習(xí)新加坡模式，只有一個(gè)框子而里子卻換了?！弊〗ú孔≌a(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放曾表示。這是頂層設(shè)計(jì)的失誤，也是政策不穩(wěn)定造成的。中國保障房建設(shè)空缺了多年。

最近幾年我們也確實(shí)做出了一些學(xué)習(xí)新加坡模式的改變。2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次重申并兌現(xiàn)“住房雙軌制”：加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。中國住房保障體系應(yīng)以公租房為主體，從居有所屋變?yōu)樽∮兴?，這是新一屆政府的理念。

但實(shí)際操作起來很難?，F(xiàn)在北京建的公租房還沒有兩限房多，地方政府沒有財(cái)政收入怎么做公租房？

二、雄安新區(qū)未來可期

雄安新區(qū)的設(shè)立，對于有力有序有效疏解北京非首都功能，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，打造貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。雄安新區(qū)的設(shè)立，有利于探索解決“大城市病”新模式。規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)，打造具有相當(dāng)規(guī)模、發(fā)展環(huán)境更優(yōu)的集中承載地，一方面，將吸引部分功能在集中承載地集聚發(fā)展，有效緩解北京“大城市病”問題，促使北京實(shí)現(xiàn)“瘦身健體”；另一方面，推動(dòng)北京非首都功能集中疏解，可以避免零打碎敲、盲目布局，提升疏解效率。有利于培育全國創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新引擎。規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，探索經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式的重要舉措。通過推動(dòng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，可以集聚京津冀乃至全國以及國際創(chuàng)新要素和資源，能夠打造具有世界影響力、國內(nèi)領(lǐng)先的科技新城，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新亮點(diǎn)。通過推進(jìn)簡政放權(quán)、管放結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，深化行政體制改革，構(gòu)建促進(jìn)創(chuàng)新的體制機(jī)制，為全國其他地區(qū)作出表率和示范。有利于調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)。規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)，主要承接北京非首都功能及與之相配套的部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)功能，將進(jìn)一步強(qiáng)化要素資源的空間集聚，打造區(qū)域發(fā)展新的增長極，優(yōu)化整合現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系，拓展區(qū)域發(fā)展新空間。

要想讓雄安新區(qū)包括未來所有地方的房地產(chǎn)良性發(fā)展，新加坡等發(fā)達(dá)國家的成功做法是我們可以參照的對象，但與此同時(shí)，我們還是要結(jié)合我們國家自己的具體實(shí)際，進(jìn)一步完善頂層設(shè)計(jì)，切實(shí)落實(shí)相關(guān)政策和法律法規(guī)，否則還是空談。

馮菲菲(1986.12-)，女，漢族，河北邯鄲人，碩士，中國礦業(yè)大學(xué)(北京)，馬克思主義原理。