首付貸“急剎車”

閔杰

越來越多的投機客開始利用首付貸撬動銀行的貸款杠桿，賭房價繼續(xù)上漲。

但如果房價下跌，這些投資客可能會棄房，把風險推給銀行

3月12日下午，在看完了中國人民銀行的新聞發(fā)布會直播后，賀強（化名）所在的P2P公司立刻下線了首付貸這款投資產(chǎn)品。

在這場發(fā)布會上，中國人民銀行行長周小川以及副行長潘功勝對首付貸明確表態(tài)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構自辦的金融業(yè)務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業(yè)務。

這是監(jiān)管部門首次就首付貸釋放明確的判斷信號。潘功勝稱，房地產(chǎn)中介機構、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務，所提供的首付貸產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產(chǎn)市場的風險。

“這個表態(tài)非常嚴厲?！辟R強是這家公司的首席執(zhí)行官，他告訴《中國新聞周刊》，中國人民銀行直接將之定性為違法，而不是違規(guī)，足見尺度之嚴厲。

盡管并沒有接到來自監(jiān)管部門的正式文件，但賀強所在公司和大多數(shù)線上、線下機構一樣，做出了主動下線首付貸產(chǎn)品的決定。憑借敏銳的職業(yè)判斷，賀強預感，首付貸的監(jiān)管風暴正在逼近。

投資客大量入場

首付貸進入監(jiān)管層的視野，與去年以來的深圳房價暴漲有直接關系。

?3月12日，十二屆全國人大四次會議新聞中心舉行記者會，央行行長周小川對首付貸作了明確的判斷;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構自辦的金融業(yè)務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業(yè)務。

深圳房價在整個2015年連續(xù)上漲，從去年11月份開始，深圳房價上漲幅度超過上海，增幅位列全國第一。2016年2月，深圳房價比去年同期上漲了58.7%，漲幅驚人。

樓市火爆，也引來包括P2P平臺在內(nèi)的眾多社會金融機構入局，其中最搶眼的產(chǎn)品便是各種“首付貸”產(chǎn)品。越來越多的投資客利用首付貸進行場外配資，從而進入樓市，期望獲得短期收益，其中甚至不乏一些收入較低或不穩(wěn)定的高風險人群。

深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，有部分置業(yè)者是充分利用了金融“杠桿”來購房。

相對于購房者在銀行的“場內(nèi)加杠桿”而言，首付貸產(chǎn)品屬于沒有受到監(jiān)管的“場外加杠桿”。這類互聯(lián)網(wǎng)金融“首付貸”產(chǎn)品處于監(jiān)管真空地帶，中國人民銀行征信系統(tǒng)對這類貸款亦無數(shù)據(jù)，這意味著購房者在銀行辦理抵押貸款時，銀行并不清楚其是否申請了首付貸產(chǎn)品。

中國居民個人住房貸款的首付比例是由中國人民銀行統(tǒng)一進行宏觀調控的。通過民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當于越過了金融貸款審核的門檻。而一旦未來房價下跌，很可能資不抵債，進而引發(fā)違約率上升，會引發(fā)系統(tǒng)性風險。

作為房價上漲最快的城市，深圳最先意識到風險。3月4日，深圳市金融辦向深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、小額貸款協(xié)會下發(fā)通知，開始對網(wǎng)貸平臺、小貸公司涉及眾籌買房、首付貸或其他高杠桿放貸的情況進行摸底排查，要求梳理相關企業(yè)的名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式和涉及金額，掌握真實情況及存在問題。

繼深圳之后，據(jù)媒體報道，北京、上海啟動首付貸摸底調查行動。隨后，廣州也展開了對首付貸情況的深入調查。

當時，正逢全國兩會，首付貸也成了兩會上代表委員們的熱議話題。中國人民銀行前副行長吳曉靈稱，首付貸是今年房地產(chǎn)市場最值得擔憂的事情。在她看來，政府為了鼓勵房地產(chǎn)去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經(jīng)是加了杠桿，房地產(chǎn)市場還不滿足，仍通過場外配資、P2P等其他資金渠道，還有房屋中介做的一些如首付貸等首付上的貸款產(chǎn)品，可能會引起房地產(chǎn)市場的風險。

重慶市市長黃奇帆也對樓市加杠桿的方式提出了直接批評。他認為，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存，“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風險?！?/p>

經(jīng)過兩會輿論效應的放大，很快，首付貸成為了樓市“場外加杠桿”的代名詞。

規(guī)模不超過400億

“我印象中從2012年起，民間借貸在購房領域就十分活躍，月息大概在2%～3%，這種狀況已經(jīng)持續(xù)了三四年時間。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、中原集團首席運營官李文杰告訴《中國新聞周刊》。

2012年左右，房地產(chǎn)開發(fā)商為提高銷量推出“零首付”活動，向購房者提供貸款購房。設計初衷是為換房的資金騰挪提供幫助，由于置換購房者買新房賣舊房之間有時間差，首付貸也應運而生。

隨著近兩年互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，除了房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介，一些P2P平臺和小貸公司也介入進來，這種按照一手房的模式發(fā)放類似貸款，為房屋置換客戶提供資金過橋，也被歸為首付貸。

目前的模式大概有兩類：一是地產(chǎn)中介的自營平臺，譬如世聯(lián)行“家圓云貸”、搜房網(wǎng)“天下貸”等，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。在這種模式里，首付貸的資金來源也有不同，一種是中介擁有相關金融牌照，可直接提供金融消費服務;另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續(xù)的資金貸款仍由金融機構完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原地產(chǎn)等屬于后者。

而另一種模式的首付貸，則是由純粹線上的P2P平臺撮合交易，大部分的線上網(wǎng)貸平臺都有相關產(chǎn)品。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，第二種模式的規(guī)模遠遠無法與第一種模式相抗衡。

賀強告訴《中國新聞周刊》，房產(chǎn)中介運營的網(wǎng)貸平臺，在首付貸方面有天然的優(yōu)勢，“首付貸，是基于交易環(huán)節(jié)中的需求提供的產(chǎn)品，必須在交易環(huán)節(jié)中去獲得用戶。如果你本身就是一個房屋中介，或者是開發(fā)商，那對交易的把控能力是很強的，能夠更好地把首付貸的推廣和獲客融入到交易中去。”

相比之下，如果是一個沒有地產(chǎn)背景的第三方P2P平臺，就必須跟開發(fā)商或者中介公司合作和分享利潤。而對于開發(fā)商或者中介公司來說，只有某個區(qū)域的樓盤去化不好，或者二手房成交不振的情況下，才會有合作的動力。

賀強所在的公司，首付貸的存量，也就是還在還款中的不超過5億元。在他看來，類似搜房、鏈家、世聯(lián)行這些做交易起家的平臺才是首付貸的大宗渠道，而線上第三方的P2P和小貸公司量并不大。

不過，鏈家集團董事長左暉在3月1日的媒體溝通會上則表示，過去一年鏈家首付貸的總體規(guī)模只有3億元左右，平均出借金額也只有15萬元左右。

對于鏈家首付貸規(guī)模并不大的原因，左暉在接受《中國新聞周刊》專訪時表示，在當前背景下，非金融機構的首付貸一般只能在新房中來做，因為非金融機構的成本比較高，消費者承擔不了。但在新房首付貸中，開發(fā)商可以進行貼息，這是基本的條件。他表示，鏈家的規(guī)模小，是因為做一手房少，所以規(guī)模小，“從去年11月份才開始做，到今年2月份，只有4個多月時間?！?/p>

左暉認為，做首付貸最有優(yōu)勢的是新房銷售代理公司，因為“交易通道在我這，消費者在我這，我能控制風險和交易場景”。而這方面，能力最強的就是世聯(lián)行，這是當前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)咨詢和代理銷售公司。

“世聯(lián)行首付貸的比例是5%?！弊髸煋?jù)此推算，2015年全國總共銷售了8.7萬億元新房，按照5%的人群和10%的首付貸比例，“首付貸規(guī)模最多就是400億?！?/p>

不過，受益于2015年房價上漲的行情，賀強所在公司的首付貸也出現(xiàn)了快速增長，尤其是在深圳，增長速度是過去的三到五倍。

深圳增速最快的原因，除了房價暴漲之外，還與市場格局的分布有關?！氨本┑逆溂姨珡妱萘耍话愕钠脚_很難介入進去，能吃到的肉非常少?！辟R強坦言，上海和深圳是他們重點突破的市場，雖然鏈家已經(jīng)在2015年大舉進入上海市場，但其他經(jīng)紀公司，例如中原地產(chǎn)在上海也有一定市場份額，和鏈家的差距不會像北京市場這么懸殊。而中原并沒有自己的金融產(chǎn)品，會選擇和第三方平臺合作，通過中原，賀強所在公司能夠在上海獲得不錯的份額，“深圳就更不一樣，鏈家在深圳的滲透能力更差一些?！?h3>風險在累積

“在首付貸最早出現(xiàn)的時候，業(yè)內(nèi)認為這是一個比較好的金融創(chuàng)新，能幫助一部分短期有困難的購房剛需人群，是一個解決市場真實需求的產(chǎn)品?！睆V東省互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長朱明春告訴《中國新聞周刊》。

不過，雖然首付貸能夠幫助購房者解決首付資金不足的問題，但其核心卻是杠桿的不斷放大。

以在北京購置一套總價300萬元的房子為例，按照政策最低要支付房價的三成作為首付，即100萬元。而如果購房者只能拿出50萬元首付，另外50萬元則可通過類似首付貸產(chǎn)品來解決。如果說此前購房杠桿是3倍左右，那么通過首付貸產(chǎn)品，杠桿則會增大到6倍。在最低首付比例僅為二成的二、三線城市，杠桿率甚至可達10倍左右。

“行業(yè)里有做零首付的，但這是極端的例子，一般情況下，首付貸的額度是做總房款的兩成。”賀強告訴《中國新聞周刊》，首付貸的期限通常為半年到三年不等，貸款利息則根據(jù)期限長短不同而不等，實際利率通常在11%～12%，有的甚至更高。以鏈家提供的金融產(chǎn)品為例，月利率通常為1.6%。此外，鏈家每發(fā)放一筆貸款還會向客戶收取一筆平臺服務費、超期加收0.5%～3%不等的費用，所有的折算進去，實際利率超過20%。賀強認為這只是一般標準，在業(yè)內(nèi)，世聯(lián)行的家園云貸是首付貸的先行者，其實際年化利率甚至高達20%～30%。

首付貸通常以信用貸款為主，但在北京、上海、深圳這種房價太高的城市，信用貸的最高額度一般不超過50萬，很難支撐一線城市房價的兩成，很多公司也開始做抵押貸款，“客戶拿另外一套房子做抵押，來提升首付貸的額度。”

在賀強看來，當前的首付貸總體處于安全區(qū)間。一是因為相對于小額消費信貸，首付貸額度較高，房款的金融機構依然要關注用戶的還款能力和還款意愿。另一方面，從實際層面看，違約的案例有，但極少，“有逾期的情況，但都沒有形成損失?！?/p>

不過，隨著去年深圳房價的暴漲，首付貸開始變味。朱明春告訴《中國新聞周刊》，越來越多的投機客開始利用首付貸撬動銀行的貸款杠桿，賭房價繼續(xù)上漲。但如果房價下跌，這些投資客可能會棄房，把風險推給銀行。

“首付貸的主要風險是增加了買房人的杠桿，提高了買房人的負債比例，買房人未來的償還能力是否能支持負債，這是最核心的。”李文杰告訴《中國新聞周刊》，一線城市房價快速上漲的主因，還是由于政府在去年底和今年初推出了一些刺激政策，使購房者的價格預期發(fā)生了改變，“如果只是對首付貸口誅筆伐，不能解決根本問題，未來問題還是會存在?！?/p>

在朱明春看來，首付貸和當前個別城市的房價飆升有一定關系，但房價是綜合因素的結果，不能簡單歸罪于首付貸。他認為，相比P2P平臺，線下的首付貸規(guī)模更大，鋪開的面也廣，投資人也更容易接觸首付貸。線下首付貸對活躍市場交易確實有帶動作用，尤其是一些零首付的極端案例，讓一些風險承受能力較差的人也進入了房地產(chǎn)市場，這是最危險的。

不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士堅持認為，首付貸只是中性的金融產(chǎn)品，并非推高房價的罪魁禍首，而大量炒房人用首付貸投機才是問題。

“包括首付貸、過橋貸在內(nèi)的產(chǎn)品，極大地活躍了市場交易?！崩钗慕芴寡裕O(jiān)管部門應該考慮的是如何將其更好地納入監(jiān)管、防范風險，而不是一刀切地進行杜絕。

如果不受監(jiān)管地發(fā)展下去，首付貸是否會引發(fā)中國的次貸危機？面對這個問題，賀強沉吟半天，坦言，“這個我真說不好?！痹谒磥?，一些風險征兆已經(jīng)顯現(xiàn)，“深圳的房地產(chǎn)市場確實是瘋狂的，上漲得已經(jīng)有點讓人看不懂。你不知道會不會有一些機構，趁機在這個無底線的市場猛地來做一把，如果這樣市場就會出問題?！?