不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用實(shí)踐

■張燕

（青海省第二測(cè)繪院　青海　西寧　810001）

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用實(shí)踐

■張燕

（青海省第二測(cè)繪院青海西寧810001）

隨著我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記工作越來(lái)越重要。作為不動(dòng)產(chǎn)登記中重要的一環(huán)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高，且對(duì)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展有著重要作用。本文就是通過(guò)研究不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用實(shí)踐，分析房地產(chǎn)測(cè)繪的作用意義。

不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)用實(shí)踐

1　我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)的物權(quán)制度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度具體是指，先由權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過(guò)法律途徑提出申請(qǐng)，然后專業(yè)部門派出專業(yè)人員，對(duì)它們提出的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和相關(guān)變更的內(nèi)容記錄在登記薄的一系列過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)登記制度也是一種物權(quán)公示方法，受司法保護(hù)，不屬于行政管理范疇。這有利于從法律上保護(hù)我國(guó)公民財(cái)產(chǎn)私人性質(zhì)及財(cái)產(chǎn)的完整性。

2014年6月底，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)了一系列改革措施，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記處于分散狀態(tài)，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的統(tǒng)一產(chǎn)生不利影響。

2　房產(chǎn)測(cè)繪

房產(chǎn)測(cè)繪是一系列不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，如地籍測(cè)繪、林業(yè)測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪中的一種。它是一項(xiàng)非常基本的測(cè)繪工作，主要是運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)，全面細(xì)致地對(duì)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量，最后繪制成專業(yè)的圖表。具體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)繪包括以下8項(xiàng)內(nèi)容：

2.1平面控制測(cè)量

平面控制測(cè)量，是房產(chǎn)測(cè)量基礎(chǔ)，不僅是房產(chǎn)測(cè)繪的第一環(huán)，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。主要內(nèi)容表現(xiàn)為，測(cè)量房產(chǎn)的平面結(jié)構(gòu)信息，包括房屋的地理位置、高程、形狀、周邊環(huán)境、層次等相關(guān)信息。平面控制測(cè)量一定要確保精確性。

2.2房產(chǎn)要素測(cè)量

房產(chǎn)要素測(cè)量的內(nèi)容，主要是測(cè)量房產(chǎn)的整體內(nèi)容以及附屬物內(nèi)容，比如房產(chǎn)的內(nèi)部信息、房產(chǎn)的土地信息、周邊的山川河流信息等等。房產(chǎn)要素調(diào)查以及房屋用地要素的調(diào)查，是房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。所以，在測(cè)量過(guò)程中，要依法而行，盡量確保信息的完整性，拒絕隨便刪減改動(dòng)房產(chǎn)要素的行為。

2.3調(diào)查房產(chǎn)信息

房產(chǎn)信息的調(diào)查內(nèi)容，主要是房屋信息和房屋用地信息兩方面。具體為房產(chǎn)單位的情況信息，如位置、數(shù)量，以及房產(chǎn)的權(quán)屬資料，房產(chǎn)的行政信息，房產(chǎn)的地理名字等等。對(duì)房產(chǎn)信息的調(diào)查，必須保證信息的唯一性和準(zhǔn)確性。

2.4對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的測(cè)量

測(cè)量房屋結(jié)構(gòu)，要把房屋產(chǎn)權(quán)界限示意圖作為參考。測(cè)量的內(nèi)容不僅是房屋本身的結(jié)構(gòu)，還包括結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)類型，結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)人，結(jié)構(gòu)的使用期限，結(jié)構(gòu)的用途、結(jié)構(gòu)的組成要素、結(jié)構(gòu)的層次和層數(shù)等等。

2.5繪制房產(chǎn)圖

完成以上的信息測(cè)量后，在這些信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)設(shè)計(jì)，編排，最后繪制成完整的房產(chǎn)圖。房產(chǎn)圖采用的比例，通常為1:500，完成的房產(chǎn)圖不僅要有電子形式，也要有紙質(zhì)版形式。房產(chǎn)圖是房產(chǎn)登記過(guò)程中的主要信息依據(jù)，必須確保準(zhǔn)確無(wú)誤。

2.6房產(chǎn)面積的測(cè)算

即用面積對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)面積，以及房屋的完整性進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，房屋的整體面積包括建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等等。房產(chǎn)面積的測(cè)算結(jié)果關(guān)系的利益面非常廣，包括房產(chǎn)的登記、買賣、使用、拆遷、交易等等。所以要慎之又慎。

2.7房產(chǎn)變更測(cè)量

由于房屋產(chǎn)權(quán)以及其它信息，時(shí)刻都在不斷變化當(dāng)中，所以需要對(duì)房產(chǎn)不間斷地進(jìn)行一些有規(guī)律的監(jiān)測(cè)工作。

2.8成果資料的檢查與驗(yàn)收

成果資料的檢查與驗(yàn)收，是房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中非常關(guān)鍵的一步，對(duì)保證房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量，日后的產(chǎn)權(quán)登記、以及房產(chǎn)糾紛的解決有著重要作用，是進(jìn)行這些工作時(shí)的重要依據(jù)。房產(chǎn)資料的驗(yàn)收，主要表現(xiàn)為對(duì)測(cè)繪過(guò)程，以及測(cè)繪所得的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行最后的審核和驗(yàn)收，確保它們是否合法、符合標(biāo)準(zhǔn)、完整、準(zhǔn)確。

3　不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用實(shí)踐

房產(chǎn)測(cè)繪主要由產(chǎn)權(quán)人到房產(chǎn)測(cè)繪窗口申請(qǐng)，然后由專業(yè)的測(cè)繪人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行測(cè)量繪制，確定房產(chǎn)的具體測(cè)量信息，經(jīng)過(guò)審核后，就可獲得房產(chǎn)登記的過(guò)程。房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確度和精準(zhǔn)度會(huì)直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果。

3.1在房產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，必須提供房產(chǎn)測(cè)繪資料

如果產(chǎn)權(quán)人或者相關(guān)利害人，向相關(guān)部門申請(qǐng)房產(chǎn)登記，產(chǎn)權(quán)人或者相關(guān)利害人必須向?qū)Ｂ毑块T提供房產(chǎn)測(cè)量信息，這些房產(chǎn)測(cè)量信息必須是準(zhǔn)確的、完整的、實(shí)時(shí)的，必須保證房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程，是依據(jù)國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的。又因?yàn)檫@些房產(chǎn)測(cè)繪信息包括了精準(zhǔn)的，完整的房屋產(chǎn)權(quán)的具體類型、用途、結(jié)構(gòu)和面積等等，所以可以直接作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。

3.2不動(dòng)產(chǎn)登記中，房產(chǎn)測(cè)繪可作為房產(chǎn)權(quán)證書面積的依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)繪信息除了是房產(chǎn)登記中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，還在房產(chǎn)的買賣、拆遷等交易中發(fā)揮著重要作用，也是這些交易的資料數(shù)據(jù)依據(jù)。特別是房產(chǎn)測(cè)繪圖紙，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中，不僅被廣泛應(yīng)用，作用也非常重要。因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪圖紙涉及到房產(chǎn)的使用年限、房產(chǎn)的整體面積、房產(chǎn)的用途等信息，而這些信息都關(guān)系到交易雙方的經(jīng)濟(jì)利益。從另一角度來(lái)說(shuō)，這些信息也是對(duì)產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益的保護(hù)。

3.3房產(chǎn)登記平臺(tái)的基礎(chǔ)資料中，房產(chǎn)測(cè)繪信息占據(jù)重要位置

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)也一直在不斷完善中，主要目的是建立一個(gè)信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，管理的基礎(chǔ)信息包括林地、草原、房產(chǎn)、土地等一系列不動(dòng)產(chǎn)信息。把這些信息進(jìn)行統(tǒng)一登記后，可以方便管理，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也能起到極大的促進(jìn)作用。完整、準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)的房產(chǎn)測(cè)繪信息為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)提供了重要的組成信息資料，對(duì)平臺(tái)的發(fā)展與完善有著非常重要的作用。

4　房產(chǎn)測(cè)繪的其它作用

房產(chǎn)測(cè)繪除了在不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要應(yīng)用，在其它領(lǐng)域也發(fā)揮著重要作用。主要體現(xiàn)為。（1）房產(chǎn)測(cè)繪作為一門復(fù)雜的技術(shù)，可以為人們的房產(chǎn)利益提供技術(shù)保障，也是解決房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。（2）房產(chǎn)測(cè)繪信息為房產(chǎn)開發(fā)商提供了城市的房產(chǎn)信息，是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)決策的重要依據(jù)。（3）房產(chǎn)測(cè)繪的各種具體信息還能為政府部門的決策提供依據(jù)。

鑒于房產(chǎn)測(cè)繪的廣泛應(yīng)用和重要作用，房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)施過(guò)程必須高要求高標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)測(cè)繪工作必須由主管部門委托擁有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施。并且，委托單位和實(shí)施單位不能有任何利益關(guān)系。

必須依據(jù)我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要有《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，《測(cè)繪法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，以及地方的實(shí)施細(xì)則等等。

5　結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)法律的不斷完善，特別是物權(quán)法，房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用將會(huì)越來(lái)越重要，房產(chǎn)測(cè)繪的各項(xiàng)技術(shù)也會(huì)得到更大的發(fā)展。

[1]堯理詳，柯衛(wèi)宏.房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用與前景 [J].地球,2015(4):215

[2]胡婷.芻議不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用前景 [J].智富時(shí)代,2015,9.

[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-9-303-1