“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控的研究

□于春燕　杜麗婭　劉琴

（衡水職業(yè)技術(shù)學(xué)院河北衡水053000）

“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控的研究

□于春燕杜麗婭劉琴

（衡水職業(yè)技術(shù)學(xué)院河北衡水053000）

2016年5月1日起，我國實(shí)施全面營改增。本次改革對房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠(yuǎn)，主稅種從原來價內(nèi)征收的營業(yè)稅改為價外征收的增值稅，企業(yè)的會計(jì)核算與管理都發(fā)生了巨大的變化，如何優(yōu)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，減輕企業(yè)的納稅成本與納稅風(fēng)險(xiǎn)，成為業(yè)界研究的重點(diǎn)。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管控

1　增值稅稅的原理

增值稅是對流轉(zhuǎn)過程中的增值稅額征收的稅款，上一環(huán)節(jié)繳納多少，下一環(huán)節(jié)就扣除多少，上一環(huán)節(jié)沒有征收或免稅，下一環(huán)節(jié)需要承擔(dān)這部分稅款，這樣的一種“鏈條稅”。在我國實(shí)行“以票管稅”，納稅人相互牽制、相互監(jiān)督。

2　“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

2.1對開發(fā)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中建安成本和土地成本占有很大的比例，土地成本依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；建安成本中人工費(fèi)占到30%以上，而零散的農(nóng)民工提供的勞務(wù)費(fèi)用沒有增值稅專用發(fā)票，施工企業(yè)可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅變少，勢必將這筆負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致投標(biāo)價格偏高，從而影響房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

2.2對土地增值稅清算中成本的影響

“營改增”后，土地增值稅并沒有退出歷史舞臺，但是土地增值稅在計(jì)算增值額時，需要將成本換算成不含稅成本，這樣對增值額的計(jì)算有很大影響，直接影響到土地增值稅的適用稅率，進(jìn)而影響稅負(fù)、企業(yè)利潤。

2.3對財(cái)務(wù)管理與會計(jì)處理的影響

這次的稅制改革對房產(chǎn)企業(yè)的影響是顯而易見的，包括企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理和具體會計(jì)核算。一方面，企業(yè)為了降低稅負(fù)和經(jīng)營成本，要求財(cái)會人員更加重視宏觀財(cái)務(wù)管理，參與到內(nèi)部采購、銷售等決策的制定，與其他涉稅事項(xiàng)的相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)動溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。另一方面，改革直接影響到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體的賬務(wù)處理以及發(fā)票管理。

3　“營改增”后房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控措施

3.1優(yōu)化合同條款

增值稅是價外稅，合同的簽訂時間、價格的約定等直接影響企業(yè)稅務(wù)的大小，在稅負(fù)的源頭開始控制，避免形成不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同時要注意供貨方的身份，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，以便明確能否取得專用發(fā)票，以及取得多少稅點(diǎn)的專票，并在合同中明確開具發(fā)票的類型、開具的時間等內(nèi)容，并約定好違約金、損失賠償?shù)仁马?xiàng)。

3.2提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平，做好涉稅人員的培訓(xùn)

財(cái)務(wù)人員是財(cái)務(wù)管理工作的核心人物，企業(yè)必須重視對財(cái)務(wù)人員的定期培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平及風(fēng)險(xiǎn)防范能力。并能讓財(cái)務(wù)人員參與到更多的管理中來，比如合同的修訂、項(xiàng)目的規(guī)劃，根據(jù)新的稅收政策提前做好企業(yè)的謀劃，減輕稅負(fù)。

3.3改善企業(yè)賬務(wù)處理流程

營改增給房產(chǎn)企業(yè)帶來的不僅是增加了十多個會計(jì)科目那樣簡單，增值稅的計(jì)稅方法與營業(yè)稅不同，它將影響財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)合規(guī)等一系列的問題。增值稅的管理要求合同流、發(fā)票流、資金流“三流統(tǒng)一”，企業(yè)必須做到合同、票、款抬頭一致，誰的錢進(jìn)誰的戶。

3.4加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，制定發(fā)票管理辦法

“營改增”后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重新規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，特別是對票據(jù)的管理。增值稅發(fā)票是財(cái)務(wù)核算的原始依據(jù)，也是稅務(wù)、審計(jì)機(jī)關(guān)檢查的重要依據(jù)，更是增值稅抵扣的唯一依據(jù)。企業(yè)應(yīng)該制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，規(guī)范日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中獲取增值稅專用發(fā)票的行為，對取得的發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的核查；發(fā)票的開具專人負(fù)責(zé)，規(guī)范操作。企業(yè)應(yīng)參照相關(guān)法律法規(guī)，制定符合企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)的管理辦法，對發(fā)票取得、認(rèn)知、開具、保管等做出明確且詳細(xì)的規(guī)定，降低企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)會計(jì)核算能力，規(guī)范票據(jù)開具和保管行為。

[1]彭曉潔，肖強(qiáng).“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測[J].財(cái)務(wù)與會計(jì)導(dǎo)刊，2015（3）.

[2]陳玉嬌.試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].財(cái)經(jīng)縱橫，2015（03）.

1004-7026（2016）11-0085-01中國圖書分類號：F127

A

本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.11.056

本文用于河北省會計(jì)學(xué)會2016年度會計(jì)科研立項(xiàng)課題“‘營改增’對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控的研究”。

于春燕，女，衡水職業(yè)技術(shù)學(xué)院，副教授，主要研究會計(jì)、納稅。杜麗婭，女，衡水職業(yè)技術(shù)學(xué)院，助教，主要研究會計(jì)電算化。劉琴，女，衡水職業(yè)技術(shù)學(xué)院，助教，主要研究企業(yè)管理。