沈陽市房地產(chǎn)價格變化分析及對策建議

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，房地產(chǎn)的發(fā)展對我國經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，其發(fā)展還能帶動其他行業(yè)的共同發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)定健康發(fā)展將在很大程度上對我國經(jīng)濟的下一步發(fā)展以及經(jīng)濟能否獲得持續(xù)性的增長都非常的關(guān)鍵。本文從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā)，研究影響房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，并根據(jù)沈陽市房地產(chǎn)最近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)情況，對房地產(chǎn)價格的走勢做出判斷，并提出了促進沈陽市房地產(chǎn)價格合理化的對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；沈陽；價格變化；對策

一、目的和意義

房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的存在使得房地產(chǎn)行業(yè)的價格一直處于比較不穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)價格居高不下，嚴重超過了普通居民的收入水平，嚴重影響居民生活水平的提高，高房價甚至成為影響社會穩(wěn)定的重要因素。自從2008年經(jīng)濟危機以來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，“國八條”、“國四條”、“國五條”等政策相繼出臺，一定程度上有效的抑制了房價的過快增長。但是目前，房價過高，居民對于房價變動前景不明朗等問題依然存在，很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在當前的這種背景下，研究對房地產(chǎn)價格造成影響的原因以及對房地產(chǎn)價格變動做出一定的預測，對于房地產(chǎn)乃至我國整體經(jīng)濟的發(fā)展都有比較重要的意義。

二、現(xiàn)狀和價格變化

上圖：2012年11月沈陽市全市商品房銷售價格趨勢圖

沈陽市總面積逾1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，目前全市常住人口822.8萬人，到2020年，沈陽市常住人口將達到1000萬，城鎮(zhèn)化水平達到87%，城鎮(zhèn)化水平和速度突顯。2011年11月，沈陽商品住宅銷售均價為5800元/平方米，而2012年11月沈陽商品住宅銷售均價為6648元/平方米。這意味著沈陽房價2012年以來累計上漲13.40%左右。截止到2012年10月份，沈陽市房地產(chǎn)市場商品房供應量新增總數(shù)為1425.75萬平，實際成交面積約為1066.69萬平。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示1～9月份，沈陽市房屋新開工面積同比增長36.4%；竣工面積同比增長36.8%，比全國高20.4個百分點，商品房供銷比例到1.24：1，處于比較理想的區(qū)間。

2012年沈陽市共出讓土地682宗，總占地面積3271.33萬平方米，出讓數(shù)量環(huán)比下降33.91%，出讓面積環(huán)比下降30.63%。全市商品住宅供應量為1480.54萬平方米，環(huán)比下降17.02%，成交量為1128.72萬平方米，環(huán)比下降17.85%。沈陽商品住宅成交均價為7133元/平方米，環(huán)比上升11.76%供求比為1.31，環(huán)比上升3.15%。造成近幾年沈陽市房地產(chǎn)價格變化的原因，除了我們可以從上面的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看到的沈陽市房地產(chǎn)出讓面積下降之外，沈陽市不斷增長的人口，導致的房地產(chǎn)剛性需求不斷上升。

三、因素分析

土地成本及建安成本增加。對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權(quán)，已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金；在銷售商品房時，相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人，在住房開發(fā)建設(shè)過程中，土地成本在整個房價構(gòu)成中占有較大的比重。僅土地使用權(quán)這一項，就占了普通住宅平均成交價的31.4%。建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，根由有關(guān)調(diào)查報告顯示，沈陽地區(qū)建安成本占房地產(chǎn)價格的大約10%到28%左右 。建安成本增加，普通住宅類房地產(chǎn)中建安成本為每平方米1407.5元漲到每平方米1734.1元，漲幅高達35%。城市化進程加快。作為中心城市，輻射周邊城區(qū)的城市價值越發(fā)明顯，提供了大量的就業(yè)機會，吸引了大量的外來人員雖然受到限購令的影響，商品住宅市場有所回落，但是住宅供應量基本與去年持平，仍保持在較高的水平。需求方面，隨著沈陽市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民生活水平不斷提高，外來人口的日益增多。新政策的出臺。陽四大國有銀行開始下調(diào)首套房貸利率至基準利率；上調(diào)個人公積金貸款額度，個人貸款額最高上限由原來的25萬上調(diào)至30萬，夫妻最高可貸50萬；完成省政府下達的3684套保障性安居工程指標；公積金中心大幅縮短貸款發(fā)放時限，商品房由15個工作日算短到8個工作日。

四、對策建議

隨著我國工業(yè)化、城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)保持著持續(xù)的高增長態(tài)勢，應該加強地價管理。在住宅開發(fā)建設(shè)中，土地成本在整個房價構(gòu)成中占有較大的比重。穩(wěn)定土地價格，是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的重點之一?；鶞实貎r是反映土地市場的實際價格水平的總體趨勢，體現(xiàn)政府對整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控意圖，起價格信息作用。地價管理是指政府部門通過建立價格體系，制定地價管理政策，對土地價格進行規(guī)范和調(diào)控的過程，其實質(zhì)就是如何發(fā)揮地價在土地市場總的調(diào)節(jié)作用，從而保證土地市場平穩(wěn)、規(guī)范的合理發(fā)展，更有效地開發(fā)和利用土地。基準地價是政府控制地價和進一步評估土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易底價的基礎(chǔ)，也是征收土地使用稅、土地增值稅、契稅和地產(chǎn)稅的依據(jù)。價格上漲過快，高房價市場對普通消費者形成價格歧視，根據(jù)居民方面的建議在房地產(chǎn)行業(yè)比較動蕩的前提下，居民的消費觀念會對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到一定的幫助作用。居民應該做到理性購房，不跟風、不盲目投機根據(jù)自己的實際需要選擇合適自己的房產(chǎn)。

任何關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的預測都是以期望我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為前提的，我國任何一個消費領(lǐng)域都沒有房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、擴大市場內(nèi)需、提高人民生活水平的作用更大。因此，理順影響房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，對打破當前制約城鎮(zhèn)居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進國民經(jīng)濟增長等，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。