上一輪限購限貨政策實施后房地產(chǎn)市場走勢

【摘要】文章以上一輪限購限貸的46個城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為樣本，分析限購限貸時長及房價、成交量的變化情況，分類總結，在此基礎上對2016年限購限貸后房地產(chǎn)市場走勢做出預判。

【關鍵詞】限購限貸；房地產(chǎn)市場；房價；成交量

進入2016年以來，隨著購房首付減少、存款準備金降低、契稅營業(yè)稅優(yōu)惠以及地方政府救市配套政策地出臺，主要的一二線城市房價都有較大幅度地增長。房地產(chǎn)市場的火爆引起諸如上市公司收益不及深圳一套房、民眾排隊離婚買房等現(xiàn)象受到全社會的關注，人民日報也發(fā)表文章《失去奮斗，房產(chǎn)再多我們也將無家可歸》表達對房地產(chǎn)市場過熱的擔憂。

9月末、10月初，各地地方政府紛紛出臺限購限貸政策，力圖給房地產(chǎn)市場降溫。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有23個城市新出臺限購限貸政策或?qū)σ殉雠_的限購限貸政策加碼。這些城市中既包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，也包括南京、廈門、合肥、蘇州等樓市“四小龍”，可以說覆蓋了當前中國主要的一二線城市。

那么限購限貸以后，房地產(chǎn)市場的走勢會怎樣？這是大家普遍關心的問題。實際上，這并非是限購限貸政策的首次使用。在2010年4月到2011年5月期間，先后有46個城市出臺限購限貸政策，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。分析上一輪限購限貸政策實施以后房地產(chǎn)市場的走勢，對于預判此輪限購限貸政策實施以后房地產(chǎn)市場的走勢有重要參考意義。

一、上一輪限購限貨政策的起止時間

（一）限購限貸出臺背景

2008年金融危機爆發(fā)以后，中國經(jīng)濟增速快速回落，出口出現(xiàn)負增長。為應對危機，中國政府于2008年11月推出了進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的十項措施，總計約需投資4萬億元。受此影響，房地產(chǎn)市場也從2009年開始迅速反彈，成為當時社會關注的熱點。

（二）限購限貸出臺時間

2010年4月17日，國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出包括限購限貸在內(nèi)的措施，進行房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年4月30日北京實施限購限貸政策，成為首個限購限貨的城市。之后，上海、廣州、深圳I等城市陸續(xù)跟進，到2011年5月1日徐州為止，共計46個城市實施了限購限貸政策。其中有13個城市在2010年9月30日到2010年10月19日的20天時間內(nèi)出臺限購限貸政策。

（三）限購限貸取消時間

2013年以來，中國經(jīng)濟增長放緩，政府急切需要刺激房地產(chǎn)市場來提振經(jīng)濟，取消限購限貸的呼聲越來越大。2014年6月20日，呼和浩特市宣布取消限購，成為全國首個松綁“限購”的城市。之后各地政府，或直接出臺文件宣布取消限購，或者采取默認態(tài)度、只做不說，在事實上取消限購。截止2016年4月13日，珠海取消限購后，46個城市除北京、上海、廣州、深圳、三亞等5個城市外，其余41個城市均取消限購。

限貸方面，2014年9月29日銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，降低酋付、調(diào)整利率下限，放寬首套房、二套房的認定，各地的限貸政策也基本放松。

（四）各城市限購限貸持續(xù)時間

1、以持續(xù)時間長短分類

各城市限購限貸持續(xù)時間平均為43個月，具體可以分為以下幾類：

①從限購限貸開始一直持續(xù)到現(xiàn)在有5個城市，占城市總數(shù)的10.8%。②持續(xù)時間在36個月以下有3個城市，平均35個月，占城市總數(shù)的6.5%。⑧持續(xù)時間在36-48個月有35個城市，平均為43個月，占城市總數(shù)的76.2%。④持續(xù)時間在48個月以上有3個城市，平均為51個月，占城市總數(shù)的6.5%。

2、以城市類型分類

從城市等級分類，可以分為以下幾類：

①4個一線城市，全部沒有取消過限購，占總數(shù)的8 6%。②14個新一線城市，平均時長44個月，占總數(shù)的30.4%。③17個二線城市，平均時長43個月，占總數(shù)的37%。④11個三、四線城市，平均時長41個月，占總數(shù)的24%。

表2限購限貸城市按城市分類表

（五）對本輪限購限貸的啟示

從上一輪限購限貸起止時間的分析，可以得出以下啟示：

第一，后期陸續(xù)還會有其他城市加入到限購限貨的范圍內(nèi)。上一輪限購限貸最早是北京，最晚為徐州，兩者出臺政策時間相距1年。本輪已有23個城市進行限購限貸，可以預見這份名單還會加大。

第二，本輪限購限貸不會在短時間內(nèi)取消。上一輪限購限貸持續(xù)時間平均為43個月，最短的城市也在34個月，因此對于本輪限購限貸要做好長期準備，至少考慮3年。

第三，一線城市放開限購限貸遙遙無期。一線城市的限購限貸，在2014年各地紛紛取消限購限貸、2016年初各地紛紛出臺房地產(chǎn)去庫存政策背景下都沒有變動，反而在2016年9、10月進行政策加碼。在一線城市房價漲幅引領全國的背景下，其限購限貸政策決不會輕易放松。

第四，城市等級越低，放開限購限貸的時間越快。上一輪限購限貸持續(xù)時間上來看，三四線城市、二線城市、新一線城市分別為41、43、44個月。雖然相差不大，但也反映了一種趨勢，由此也可以推測本輪限購限貸退出的時間總體上也會按照先三四線，再二線和一線城市的步伐。

二、上一輪限購限貨政策前后房價變化情況

本次分析的房價數(shù)據(jù)基于克而瑞市場顧問數(shù)據(jù)庫。上一輪實施限購限貸的46個城市中，在克而瑞市場顧問數(shù)據(jù)庫可以找到其中的30個城市房價數(shù)據(jù)，以下分析以此為基礎。

將限購限貸政策出臺當月作為基準月（如政策出臺為月末，則選擇當月，如4月30日出臺，則選擇4月為基準月；如政策出臺不在月末，為減少政策出臺后對房價統(tǒng)計的影響，則選擇前一月為基準月，如4月15日出臺，則選擇3月為基準月），向前分析12個月的房價數(shù)據(jù)，向后分析36個月（限貸限購最短城市為34個月，但數(shù)量少，因此可以基本確保36個月為限購限貸政策影響期）的房價數(shù)據(jù)，除少數(shù)城市外，均包含49個月的房價數(shù)據(jù)。房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為克而瑞數(shù)據(jù)庫中商品住宅。

（一）限購限貸出臺前房價的變化

32個城市房價數(shù)據(jù)，以限購限貸基準月房價與限購限貸前12個月房價進行比對，計算漲幅。

1、整體變化情況

30個城市平均漲幅為28%，其中有27個城市上漲、3個城市下跌。上漲城市當中漲幅在25%以下，有13個，占總數(shù)的43.3%。漲幅在25-25%有12個，占總數(shù)的40%。漲幅在50%以上有2個，占總數(shù)的6.7%。

2、分類變化情況

從城市分類漲幅來看，4個一線城市平均漲幅為32%，限購當月平均房價為19001元/平，比限購前12個月平均房價14946元/平上漲了27%。13個新一線城市平均漲幅為27%，限購當月平均房價為9542元/平，比限購前12個月平均房價7443元/平上漲了28%。11個二線城市平均漲幅為25%，限購當月平均房價為7852元/平，比限購前12個月平均房價6465元/平上漲了21%。2個三線城市平均漲幅為35%，限購當月平均房價為6848元/平，比限購前12個月平均房價5986元/平上漲了26%。

（二）限購限貸出臺后房價的變化

選取較為完整的30個城市房價數(shù)據(jù)，以限購限貸基準月房價與限購限貸后6、12、24、36個月房價進行比對，計算平均房價、漲幅。

1、整體變化情況

總體來看，限購限貸政策對遏制房價的上漲是有較大作用的，同時這種作用隨著時間的推移而減弱。在實施12個月內(nèi)，對房價影響較大；到24、36個月的時候，影響已經(jīng)較弱，房價已經(jīng)有一定幅度的反彈。

分析可以發(fā)現(xiàn)，下跌的城市從6個月時14個，減少到了36個月時6個；而上漲的城市從6個月時16個，增加到了36個月時24個。同時比對各個漲幅分類的城市個數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)下跌的幅度隨著時間的推移在不斷減小，而上漲的幅度隨著時間的推移在不斷增加。

2、分類變化情況

限購限貸后，一線城市的房價在6個月后為1漲3跌，12個月以后就維持3漲1跌的情況。新一線城市在12個月前，維持漲跌各半的態(tài)勢，之后上漲的城市一直維持在總數(shù)的70%左右。二線城市的漲跌個數(shù)有所波動，在6、24個月時為漲少跌多，而12、36個月時為漲多跌少，其中36個月時上漲城市已經(jīng)成為絕大多數(shù)。三線城市樣本數(shù)量較少，均為上漲。

3、30城平均房價變化情況

將各類型城市限購限貸后36個月內(nèi)的房價作簡單算術平均，并繪制成圖，具體如圖1所示?？梢园l(fā)現(xiàn)30城平均房價在限購限貸后6個月內(nèi)較為平穩(wěn)，無太大波動；7個月到16個月之間經(jīng)歷了一輪上漲、下跌的過程，但房價還是高于限購限貸當月房價；17個月到22個月之間，房價低于限貸限購當月房價運行；23個月起，房價處于上漲區(qū)間。房價最低值出現(xiàn)在限購限貸后第17個月。

一線城市房價在限購限貨后在19個月之前，一直處于一個區(qū)間震蕩的形態(tài)，并在2、11、17、18、19個月出現(xiàn)低值，之后整體呈現(xiàn)上漲趨勢。值得注意的是，一線城市在限購限貸后一年半之后出現(xiàn)了為期3個月的低價周期。

新一線城市房價在限購限貸后5個月到達一個小高峰，之后一路回落在17個月見底，隨后一路上漲。其低價周期出現(xiàn)在17個月。

二線城市房價運行相對平穩(wěn)。在限購限貸9個月前后出現(xiàn)一個高值區(qū)域后，一直處于溫和上漲的El司。二線城市房價歷史低值出現(xiàn)在7個月和12個月。

三線城市由于樣本數(shù)量較少僅為2個，代表性較差，但也可看出在限購限貸15個月后一直處于上漲區(qū)間。

圖1限購限貸后各類型城市房價圖

注：圖中橫軸1為限購限貸當月，2為限購限貸后1月，依次類推。

（三）對本輪限購限貸房價變化的啟示

從上一輪限購限貸后房價走勢的分析，可以得出以下啟示：

第一，從整體來看，限購限貸以后房價變化為較為溫和，部分城市也會出現(xiàn)一定幅度的回落，但不會出現(xiàn)大幅下跌的情況。

第二，限購限貸短期內(nèi)對房價有一定程度的壓制，但之后房價仍然會上漲，尤其是限購24個月以后各城市房價普遍出現(xiàn)上漲，并突破產(chǎn)生新高。

第三，限購限貸后會出現(xiàn)一個房價低谷期。不同類型城市其房價低谷期出現(xiàn)時間有所不同，但基本出現(xiàn)在限購12-18個月之間，尤其是18個月前后出現(xiàn)概率最大。

三、上一輪限購限貸政策前后成交量變化情況

與房價分析相同，本次房地產(chǎn)成交量分析也基于克而瑞市場顧問數(shù)據(jù)庫。上一輪實施限購限貨的46個城市中，在克而瑞市場顧問數(shù)據(jù)庫中可以找到其中的30個（與房價分析的30個城市有少量出入）城市房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)成交量受月份影響變化較大，一般來說3-5月、9-10月是購房旺季，成交量較大；而2、7、8月由于是春節(jié)及天氣影響是購房淡季，成交量較小。因此，成交量的分析無法逐月進行，本次選擇12個月為一個周期，將數(shù)據(jù)周期中的48個月分為限購限貸前一年、后第一年、后第二年、后第三年等四個年度。以限購限貸前一年月度平均成交量為基準，將限購限貸后第一、第二、第三年的月度平均成交量與之比較。

（一）限購限貸出臺對成交量的影響

1、整體變化情況

第一年成交量下降的城市較多，一共為25個城市，占總數(shù)的83.3%，其中下降40%以上為6個，占總數(shù)的20%，最大跌幅為鄭州市49.9%，接近一半。第二年成交量上漲和下降的城市各半，最大跌幅為北京市60%，最大漲幅為濟南市100%。第三年成交量上漲的城市較多，一共為26個城市，占總數(shù)的86.7%，其中漲幅超過40%的城市有12個，占總數(shù)的10%，最大漲幅為濟南市的149%。

2、分類變化情況

一線城市成交量第一、第二年維持1漲3跌的情況，第三年成交量有所回升，變成3漲1跌。新一線城市成交量逐年回升，第一年漲少跌多，第二年漲跌各半，第三年則是漲多跌少。二線城市成交量恢復較陜，除第一年是漲少跌多外，其余兩年均是漲多跌少。三線城市成交量前兩年均是下跌，在第三年反轉(zhuǎn)為上漲。

3、30城月度平均成交量變化情況

將各類型城市每年月度平均成交量做簡單算術平均后，繪制成圖如下圖。從30城市平均來看，限購限貸后成交量第一年較前一年有明顯下降，之后則呈現(xiàn)一路回升的態(tài)勢。第三年成交量已經(jīng)比限購限貸前成交量有一定幅度的上漲。

一線城市限購限貸后，成交量連續(xù)下滑兩年，第三年成交量才恢復到限購限貸前的水平。

新一線、二線、三線城市成交量變化情況和30城平均成交量變化情況相同，也是現(xiàn)在第一年見底，之后連續(xù)上漲，并超出限購限貸前成交量。值得注意的是，新一線城市的平均月度成交量由限購限貸前的低于一線城市，變?yōu)榕c一線城市基本相同。

（二）對本輪限購限貸后成交量變化的啟示

從上一輪限購限貸后成交量走勢的分析，可以得出以下啟示：

第一，限購限貸后成交量一般會在次年見底。主要原因是通過限購限貸將市場中的投資、投機需求擠壓了出去。另外一個原因是，面對快速上漲的房價，一部分購買條件尚未成熟的剛需提前購買，將未來的成交量提前透支。

第二，成交量在限貸限購第一年見底之后會持續(xù)上漲。第三年時成交量一般就會突破限貸限購前的水平。

總結：

總體來看上一輪限購限貸以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了如下特點：

第一，限購限貸政策普遍維持了三年以上時間，一線城市取消限購的時間遙遙無期。

第二，限購限貸短期內(nèi)對房價有一定程度的壓制，房價低谷出現(xiàn)在限購限貸后12-18個月左右，之后房價仍然會上漲，并突破產(chǎn)生新高。

第三，限購限貸能將市場中投資、投機需求擠壓出去，使得成交量在限貸限購后第一年見底，之后仍然會持續(xù)上漲。

需要說明的是，以上特點是對總體而言，具體到個別城市會有所不同。

比較上一輪限購限貸和本輪限購限貸，兩者的邏輯基本相似，都是由于政府擔憂經(jīng)濟增長乏力，出手對萎靡的房地產(chǎn)市場救市，導致房價快速上漲，進而引起全社會的關注，最后政府不得以采取限購限貸等政策來控制房價。

歷史有著驚人的相似，但不會是簡單的重復。

從國家統(tǒng)計局公布的2016年9月份70大中城市房價數(shù)據(jù)及10月上半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來看，各地限購限貸政策實施以后，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。未來房地產(chǎn)市場的走勢是否會復制上一輪限購限貸后的軌跡，我們拭目以待。