營改增對不動產(chǎn)估價方法運用的影響

【摘要】當前，在現(xiàn)代社會的發(fā)展過程中，隨著社會營改增的不斷普及與推廣，不動產(chǎn)業(yè)也逐漸將營業(yè)稅改征成增值稅。但是這一變化在實際過程當中是非常復(fù)雜的，由此會給建筑、地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)帶來增值稅不匹配的現(xiàn)象，從而使不動產(chǎn)在實施營改增問題上面臨著一定的問題。其中，營改增對不動產(chǎn)估價方法產(chǎn)生的影響在一定程度上已引起了人們廣泛的關(guān)注與重視。本文首先對不動產(chǎn)業(yè)實施營改增過程中面臨的問題進行了一定的分析，進而探討了營改增對不動產(chǎn)估價方法運用產(chǎn)生的影響，以在一定程度上加強人們對此問題的認識。

【關(guān)鍵詞】營改增；不動產(chǎn)；估價方法

在我國現(xiàn)代社會的發(fā)展過程中，營業(yè)稅改成增值稅是大多數(shù)稅務(wù)學者所研究的一個重點問題，當前隨著營改增不斷的推行與改革，不動產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為人們所研究該內(nèi)容的一個重要領(lǐng)域，在實施營改增問題上，不動產(chǎn)行業(yè)也是一個比較難處理的行業(yè)，其在一定程度上已引起了人們廣泛的關(guān)注與重視。其中，在不動產(chǎn)估價方法的運用上實施營改增，人們首先應(yīng)在估價報告中明確估價結(jié)果是否含有增值稅，以在一定程度上更好地適應(yīng)增值稅作為價外稅的特征，而所謂含不含增值稅主要是指銷項稅額，而不是應(yīng)納稅額或者是進項稅額。此外，實施營改增會對各個不同的不動產(chǎn)估價方法的運用產(chǎn)生一定的影響，因此在估價中所采用的估價參數(shù)應(yīng)適應(yīng)營改增后估價模型的要求，從而有利于更好地保持其參數(shù)內(nèi)涵與取值統(tǒng)一的現(xiàn)象，且對保證測算的價值或價值內(nèi)涵一致也具有一定的作用。因此，在分析營改增對不動產(chǎn)估價方法運用的影響時，人們應(yīng)首先對在不動產(chǎn)業(yè)中實施營改增面臨的問題進行一定的分析。

1、不動產(chǎn)業(yè)中實施營改增面臨的問題

1.1稅率的確定

當前，在我國的增值稅計算當中，其主要有四檔稅率，分別為17%、13%、11%、6%，另外還有3%的征收率是適用小規(guī)模的納稅人的。因此，在實施營改增問題上，不動產(chǎn)業(yè)的服務(wù)稅率是參照17%的稅率還是選擇其他三檔中的另一檔或者是采用新的稅率進行計算則成為該產(chǎn)業(yè)中實施營改增的核心問題了。

1.2一些與不動產(chǎn)相關(guān)行業(yè)增值稅計算不匹配

在當下社會中，不動產(chǎn)業(yè)獲得不動產(chǎn)主要可以分為兩個方面的情況，其一是不動產(chǎn)行業(yè)自主建設(shè)、開發(fā)，其中也可以委托施工建筑單位幫忙建設(shè)；其二是直接從房地產(chǎn)廠商那購置現(xiàn)有的房產(chǎn)。但是在實際生活中，現(xiàn)如今不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和建筑行業(yè)的增值稅與不動產(chǎn)業(yè)其他方面的增值稅不匹配，而這一問題的存在便給不動產(chǎn)實施營改增帶來了一定的阻礙，促使其配套設(shè)施不夠完善，從而使其兩者之間的稅率存在一定的誤差。

2、對估價方法運用的影響

2.1比較法

不動產(chǎn)在運用比較法進行估價時，應(yīng)首先對交易中成交價格是含稅價格還是不舍稅價格具備清晰的認識，以此有利于在采用比較法的時候既可以將價格統(tǒng)一為含增值稅的價格，也可以將其統(tǒng)一為不含增值稅的價格。但是值得注意的是，在實際的不動產(chǎn)交易調(diào)整過程中，無論是以比例進行調(diào)整，還是以數(shù)額進行調(diào)整，其調(diào)整的比例或數(shù)額都應(yīng)該與建立比較基礎(chǔ)后的可比實例成交價格內(nèi)涵保持一致。在實際不動產(chǎn)比較法運用的過程中，無論是以含增值稅價格為基礎(chǔ)還是以不含增值稅價格為基礎(chǔ)進行修正或者調(diào)整，其修正或調(diào)整后的結(jié)果應(yīng)當是相同的。而這也在一定程度上給不動產(chǎn)估價成員提供了一定的指導，即在使用不動產(chǎn)比較法或者是其他估價方法的運用時，其都應(yīng)該注意保持修正或調(diào)整的基礎(chǔ)是否一致這一問題，以免給不動產(chǎn)估價方法的運用效果帶來一定的影響。

2.2收益法

在不動產(chǎn)收益法的估價運用中，當通過不動產(chǎn)租賃途徑來計算收益水平的時候，此時人們首先應(yīng)明確租賃收入的價格內(nèi)涵是包含增值稅的收入還是沒有包含增值稅的收入。其中，根據(jù)租賃不動產(chǎn)權(quán)利人的不同，其可以分為一般納稅人、小規(guī)模納稅人和其他個人。對于個人來說，由于征收管理等多方面的原因，當前由于租賃市場中存有稅收流失較多等多方面的原因，以此交易租金一般不包含增值稅收入。但是對于一般納稅人和小規(guī)模納稅人來說，其交易租金一般都包含增值稅的收入，因此在計算收益的時候人們都應(yīng)該將應(yīng)納增值稅稅額作為運營費用加以扣除。此外，在實際不動產(chǎn)收益估價方法的運用過程中，人們也可以不區(qū)分房地產(chǎn)納稅人類別、取得應(yīng)稅房地產(chǎn)的時間，從而統(tǒng)一采用簡易計稅方式來模擬不動產(chǎn)的租賃收益能力，這種方式也是滿足相關(guān)性的原則要求的，在不動產(chǎn)估價中是可以接受的，但需注意的是在采用簡易計稅方式確定應(yīng)納增值稅稅額計算凈收益的模式下，人們需保障估價數(shù)據(jù)、估價參數(shù)的內(nèi)涵保持一致。

2.3成本法

成本法是營改增對不動產(chǎn)估價方法運用影響最明顯的一種方法，其主要是由于營業(yè)稅作為一種價內(nèi)稅是不動產(chǎn)開發(fā)成本中的一個主要構(gòu)成內(nèi)容。在實際運用過程中，成本法主要是以房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)費用為基礎(chǔ)的，進而來測量房地產(chǎn)價值或價格的一種方法。其中，從房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費用構(gòu)成的來源與性質(zhì)上進行區(qū)分時，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值可分解為外購成本、自行支付成本和追求利潤三部分，在實施營改增之后，凡是符合增值稅抵扣條件的均可抵扣房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷項稅額，這便在一定程度上改善了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式。同時，隨著營改增不斷的推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算也在一定程度上發(fā)生了相應(yīng)的變化，如一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本將逐漸調(diào)整為不含增值稅可抵扣進行稅額的價格，且不動產(chǎn)估價成員通過調(diào)查典型房地產(chǎn)開發(fā)項目收集的成本費用數(shù)據(jù)也將逐漸區(qū)分為含增值稅進項稅額的數(shù)據(jù)和不含增值稅可抵扣進項稅額的數(shù)據(jù)。因此，在實際估價時，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，計算增值稅成本價格的處理方式也有所不同，相關(guān)成員應(yīng)對此給予一定的重視與關(guān)注。

結(jié)語：

綜上所述，隨著營改增模式的不斷推廣與普及，其在一定程度上也給不動產(chǎn)估價方法的運用帶來了一定的影響，因此在實際運用過程中相關(guān)人員需對此給予一定的重視與關(guān)注，以使不動產(chǎn)的估價作業(yè)可以適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展需求。此外，隨著營改增對不動產(chǎn)估價方法產(chǎn)生的影響，估價成員也需加強對此問題的研究，以選用適用的估價方法，并在一定程度上保證估價參數(shù)內(nèi)涵與取值的一致性，最終實現(xiàn)估價結(jié)果的測量。