芻議集體土地領(lǐng)域上不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問(wèn)題

【摘要】隨著我國(guó)實(shí)行《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》這一政策，房地統(tǒng)一新體制將土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記管理，標(biāo)志了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)確立起來(lái)。同時(shí)，與國(guó)有土地相比，集體土地上不動(dòng)產(chǎn)在登記過(guò)程中也暴露著較多的問(wèn)題。本文主要就集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與探究。

【關(guān)鍵詞】集體土地；不動(dòng)產(chǎn)登記；問(wèn)題

1、以偽造集體使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)問(wèn)題以及處理措施

自登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”以來(lái)，全國(guó)發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書勢(shì)在必行，但在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，存在著以偽造的集體使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的換證申請(qǐng)，主要表現(xiàn)為以下幾種形式：

1.1證書偽造信息偽造

經(jīng)審核提供的集體土地使用證和房屋所有權(quán)證，其載體不是真實(shí)的，也就是說(shuō)所提供的不是發(fā)證部門頒發(fā)的證書。所提供的證書內(nèi)容與實(shí)際情況不相符合。申請(qǐng)人從一些不法的渠道獲得或者仿制一些證書來(lái)騙取不動(dòng)產(chǎn)的等級(jí)，從而獲得利益。

1.2證書真實(shí)信息偽造

非法申請(qǐng)人通過(guò)一些非正常的渠道，騙取已經(jīng)套好印章的證書，盡管該許可證書是真實(shí)合法的，但是證書上的內(nèi)容卻與實(shí)際信息不相符合。

1.3證書偽造信息真實(shí)

非法申請(qǐng)人通過(guò)不法的渠道獲取一些高仿制的集體土地使用證和房屋所有權(quán)證，這些證書雖然與真的證書非常相似，但是經(jīng)對(duì)比核查，屬于虛假證書，然而證書上填寫的內(nèi)容與登記簿信息一致。那么該如何對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行處理？

首先，要對(duì)有問(wèn)題的集體土地及房屋產(chǎn)籍進(jìn)行摸底調(diào)查，與公證、司法、公安等相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)系，及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門核查集體土地使用證和房屋所有權(quán)證的真?zhèn)危员愦_保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到保障。

其次，認(rèn)真整理歸檔土地、房屋產(chǎn)籍檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái)，由于各部門整合檔案管理相對(duì)混亂，對(duì)證書的真?zhèn)螌徍藥?lái)很多不便。加強(qiáng)對(duì)檔案的管理力度，嚴(yán)把真?zhèn)螌徍岁P(guān)。如果申請(qǐng)人堅(jiān)持認(rèn)為自己所提交的證書是真實(shí)的，那么登記機(jī)關(guān)可以與當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行聯(lián)系，通過(guò)司法鑒定部門來(lái)進(jìn)行仲裁。

2、對(duì)手房屋超建部分的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的處理

農(nóng)村房屋的建造因?yàn)槭艿皆S多因素的影響而導(dǎo)致存在著一些幾種情況，第一是未批就建的情況、第二是邊批邊建的情況、第三是少批多建的情況、第四是批東建西的情況。此外，與城市房屋不同，農(nóng)村房屋除了用于居住之外，通常還會(huì)考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，例如在居住房屋的邊上搭建簡(jiǎn)易的豬圈、廁所等。

以上這些情況都造成了土地審批手續(xù)會(huì)與實(shí)際的情況不相符合，從而給登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作帶來(lái)了很大的困難。對(duì)于這些問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何進(jìn)行處理。究竟是按照規(guī)劃審批面積進(jìn)行登記，還是按照實(shí)際建造面積進(jìn)行登記，下文針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析。

例如，規(guī)劃批準(zhǔn)的是建設(shè)一個(gè)兩層的樓房，但是實(shí)際卻建造了一個(gè)三層的樓房；規(guī)范批準(zhǔn)的是申請(qǐng)人可以建造一個(gè)100m2的用房，但是實(shí)際上業(yè)主卻建設(shè)了200 m2的用房。第一種屬于加層違章現(xiàn)象，第二種屬于擴(kuò)建違章現(xiàn)象。那么究竟如何處理呢？依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)條例，在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，如果沒(méi)有依法取得建設(shè)規(guī)劃許可證，或者是沒(méi)有按照建設(shè)規(guī)劃許可證進(jìn)行房屋建設(shè)的，那么由村、涉農(nóng)街道人民政府出面，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行責(zé)令停止建設(shè)的處理，讓業(yè)主限期改正，如果逾期未能改正的，那么可以強(qiáng)制拆除。故此，對(duì)于規(guī)劃審批所允許的是建造兩層的樓房，而實(shí)際卻建造了三層的樓房這一情況，就屬于沒(méi)有根據(jù)規(guī)劃建設(shè)許可證的規(guī)定來(lái)進(jìn)行建設(shè)。至于規(guī)劃批準(zhǔn)的是100m2的用房，但是實(shí)際卻建設(shè)了200m2的用房，那么登記機(jī)構(gòu)可以認(rèn)定其中100m2的用房，其他的則屬于違章建筑。

3、對(duì)于房地權(quán)利人不相同的處理

3.1在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，有可能會(huì)出現(xiàn)以下兩者不相同的問(wèn)題，一個(gè)就是土地審批手續(xù)的使用人，另一個(gè)就是規(guī)劃審批手續(xù)的建房人，這兩個(gè)主體不一致。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的主體需保持一致的原則，所以，上面兩個(gè)主體如果不一致是不能去辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的。然而，對(duì)于已經(jīng)存在的這一事實(shí)，筆者建議可以采用和諧處理的辦法，如果規(guī)劃審批手續(xù)的建房人想要獲得房屋的所有權(quán)，那么他就要去征求土地使用權(quán)人的認(rèn)可，并且向土地管理部門進(jìn)行申請(qǐng)，以取得合法的土地使用手續(xù)，這樣才能夠去進(jìn)行房屋首次登記。

3.2在實(shí)務(wù)操作中，有可能會(huì)出現(xiàn)以下兩種主體的不一致情況，一個(gè)是登記簿所記載的房屋所有權(quán)人，另一個(gè)是土地使用權(quán)人，這兩個(gè)主體存在著不一致的情況。如果房屋所有權(quán)人將自己的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以同土地使用權(quán)人一起去進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，在雙方都同意將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力轉(zhuǎn)讓給受讓人，那么建議可以給予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

3.3租賃土地上的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題

在集體土地上，通過(guò)租賃方式進(jìn)行房屋建造的現(xiàn)象非常多，租賃土地的期限有長(zhǎng)有短，有的僅僅兩年，而有的達(dá)到數(shù)十年。租賃形式有許多種，有些的是想村委會(huì)進(jìn)行直接租賃，有些的是通過(guò)轉(zhuǎn)租的方式所取得。筆者認(rèn)為，如果建房人取得了相關(guān)部門審批的規(guī)劃許可證，并且也是按照規(guī)定進(jìn)行建造，那么如果不給于登記的話，就會(huì)使建房人的合法權(quán)益受到了侵犯。所以，對(duì)這這種類型的登記，為了防止出現(xiàn)土地權(quán)利與房屋所有權(quán)利益不一致的情況，登記機(jī)構(gòu)還要取得相關(guān)的證明，例如土地所有者的證明、土地出租房的證明，土地管理部門對(duì)建房人的不同產(chǎn)登記證明，這樣可以防止出現(xiàn)矛盾。租賃土地房屋經(jīng)過(guò)初始登記之后，如果需要進(jìn)行以下幾種登記時(shí)，第一個(gè)是轉(zhuǎn)移登記、第二個(gè)是抵押登記，也需要得到以下幾方的同意，才能夠進(jìn)行登記辦理，第一是土地所有者、第二是土地管理部門、第三是土地出租方。

結(jié)語(yǔ)：

總之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中所出現(xiàn)的各種問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)我國(guó)的法律法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的處理。如果是特殊情況，如土地租賃上的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題，那么可以經(jīng)過(guò)多方證明，通過(guò)土地所有者、土地管理部門采用協(xié)調(diào)處理的辦法，盡可能的防止出現(xiàn)矛盾。這樣一來(lái)，既防止因?yàn)槊芏鴮?dǎo)致其他一方的合法權(quán)益受到損害，又能確保登記的工作能夠更好的開(kāi)展。