商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新熱點

【摘要】隨著時代的推進以及經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的變化。其中，地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型也是十分令人關(guān)注并熱議的話題之一。毫無疑問，教育產(chǎn)業(yè)是十分有前景的，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)不僅是提高生產(chǎn)力、促進經(jīng)濟的發(fā)展要求，同時更是提升教育行業(yè)水平、提高國民素質(zhì)的必然趨勢。而商業(yè)地產(chǎn)和教育產(chǎn)業(yè)也是可以相輔相成的。圍繞教育產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)也可以因地制宜，建造適合當(dāng)?shù)貐^(qū)域的建筑物，兩者相互關(guān)聯(lián)相互受益，他們之間的結(jié)合是順應(yīng)社會和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。因此，整合教育資源，提升教育行業(yè)水平，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)是今后我國城市發(fā)展的主體方向。同時，在當(dāng)前經(jīng)濟新常態(tài)環(huán)境下，打造城市教育綜合體將會給社會群眾、政府、開發(fā)商帶來多贏的結(jié)果。

【關(guān)鍵詞】教育產(chǎn)業(yè)；教育需求；教育消費

一、項目背景

教育是培養(yǎng)新生一代準備從事社會生活的整個過程，也是人類社會生產(chǎn)經(jīng)驗得以繼承發(fā)揚的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要指學(xué)校對適齡兒童、少年、青年進行培養(yǎng)的過程。教育是我們中華民族發(fā)展的基礎(chǔ)，教育的邏輯起點自然是人類社會的產(chǎn)生。目前，教育行業(yè)作為一個具有多種社會功能的產(chǎn)業(yè)，是十分有發(fā)展前景的。

據(jù)調(diào)查，在中國，90%以上城市家庭的兒童支出占家庭總支出的一半左右，兒童消費成為了家庭消費的最大支出之一。隨著我國“二胎”政策的全面實施，以及第四波嬰兒潮的到來，2015年以后中國將會成為全球最大的兒童消費市場，并且伴隨著消費習(xí)慣和理念的改變，教育和娛樂已成為兒童消費的新熱點。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在兒童消費支出構(gòu)成中，兒童教育和娛樂消費占比逐年增加，約占兒童消費總支出的54%。對于社會而言，民眾對優(yōu)質(zhì)教育消費的需求日趨旺盛，現(xiàn)代城市的發(fā)展需要一種新的業(yè)態(tài)來提升區(qū)域教育水平。從啟蒙教育到定制養(yǎng)成的中國教育金礦，從天真兒童、懵懂少年，到而立青年、知天命的中年，這一過程伴隨個人認知能力演進與教育細分需求演進而展開。教育產(chǎn)業(yè)可以分為體制內(nèi)和體制外兩類市場，兩部分相加總的市場空間達到3.3萬；其中體制內(nèi)k12+高等教育體量約占教育產(chǎn)業(yè)總額的84%。需求的相對剛性決定應(yīng)試教育是份額最大的一塊市場。從2010年起，全國各大教育巨頭與地產(chǎn)巨頭紛紛探索教育綜合體市場。例如積木寶貝國際早教則側(cè)重于從嬰幼兒開始抓起，注重培養(yǎng)他們的創(chuàng)新意識；中關(guān)村北大青鳥位于中國“硅谷”中關(guān)村內(nèi)，重點培養(yǎng)的是青少年的整體素質(zhì)；武漢新東方大型教育綜合體項目、無錫K12 教育產(chǎn)業(yè)綜合體。盡管目前存在諸多教育機構(gòu)，但仍存在著諸多問題亟待解決。

為此我們希望通過教育綜合體的打造，實現(xiàn)教育機構(gòu)之間的資源整合，提高教育機構(gòu)的整體水平，改善城市投資環(huán)境、提高宜居水平、保持經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供新的動力與支撐。

在此背景下，“城市教育綜合體”的概念應(yīng)勢而出：它將優(yōu)質(zhì)教育資源聚攏起來，有利于城市有限土地資源的綜合應(yīng)用，有利于優(yōu)質(zhì)教育資源更加公平地為全社會共享；同時，綜合體本身的文化屬性和商業(yè)綜合性也為其本身帶來固定的、持續(xù)的絕對增量客流。

二、教育綜合體業(yè)態(tài)構(gòu)成

以高品質(zhì)教育服務(wù)為己任，打造新型的一站式教育商業(yè)綜合體。

“教育綜合體”將由教育核心、教育服務(wù)、商業(yè)配套三部分構(gòu)成：

教育核心——包括了學(xué)前教育、語言培訓(xùn)、中小學(xué)課外輔導(dǎo)、各種考試培訓(xùn)、留學(xué)培訓(xùn)及服務(wù)等傳統(tǒng)培訓(xùn)業(yè)務(wù)內(nèi)容，也包括藝術(shù)、體育、科學(xué)、人文等素質(zhì)教育項目，基本涵蓋了校外學(xué)習(xí)培訓(xùn)的各個方面；

教育服務(wù)——包括課后托管、兒童體驗、家庭教育、比賽演出、夏冬令營、科普影片、兒童戲劇等，將為學(xué)生和家長提供便利的教育服務(wù)；

商業(yè)配套——將以教育消費、兒童消費、家庭消費為主要內(nèi)容，配套以親子餐飲、書店、文具、樂器、母嬰產(chǎn)品等，用以滿足學(xué)習(xí)人群及家庭的教育衍伸消費。

具體業(yè)態(tài)可有多種，如學(xué)前兒童樂智中心、學(xué)齡兒童教育基地、素質(zhì)教育中心、兒童職業(yè)體驗館、兒童科技館、國際教育交流中心、家長育成基地、配套商業(yè)中心、兒童主題酒店、休閑活動廣場等?？傊?，教育綜合體的經(jīng)營思路就是通過擴大教育相關(guān)產(chǎn)品經(jīng)營品類，延長學(xué)生和家長的駐留時間，創(chuàng)造多品類、多次消費的機會。

三、項目規(guī)模及經(jīng)營

規(guī)劃城市經(jīng)營綜合體過程中，選址時應(yīng)注意選擇靠近人口密集的區(qū)域，宜靠近學(xué)校，方便與校內(nèi)教育形成無縫對接與互補。提前考察所選城市內(nèi)教育機構(gòu)的需求和城市教育市場的容量問題，要考慮該項目與社會經(jīng)濟的相容性，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

在經(jīng)營模式上，要注重善于與其他教育機構(gòu)合作，互惠互利，合作共贏，如可與武漢新東方教育綜合體、北京萬科“V-Learn”、北大青鳥等成熟品牌合作，逐漸打造屬于自己的教育平臺。在城市綜合體建設(shè)過程中，采用成熟教育主題商業(yè)體系，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘刑厣褪袌鲂枨?，形成主?dǎo)型的、易于管理的整體空間。除了本身擁有一定的空間，還需要留一部分招租空間，以便吸引國內(nèi)外知名教育品牌，提升區(qū)域的教育理念。比如全球知名早教品牌金寶貝，星期八小鎮(zhèn)兒童職業(yè)體驗館等。不同的空間和品牌，可以給市場提供從價格到內(nèi)容的差異化的產(chǎn)品選擇，讓家長和學(xué)生更有針對性地選擇所需產(chǎn)品，產(chǎn)品之間也可互利共生，從而提升綜合體的整體商業(yè)價值。

四、項目意義

城市教育綜合體的打造，將會成為教育行業(yè)的一顆新星，同時，在國家政策的支持下，利于本地區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，緩解由于時代前進所帶來的教育資源的壓力。城市教育綜合體的打造，能夠快速完善區(qū)域教育產(chǎn)業(yè)鏈，切實提高城市綜合實力，提高教育行業(yè)水平。在此基礎(chǔ)上，還能夠提升城市文化品位，大量吸納就業(yè)，打造區(qū)域居民的會客廳，創(chuàng)造更加多元化的社交場所，完善藝術(shù)文化交流、區(qū)域便利服務(wù)等功能，成為我國城市經(jīng)濟新的增長點。

結(jié)語：

在國家政策大力支持教育產(chǎn)業(yè)的背景下，打造城市教育綜合體是商業(yè)地產(chǎn)在新形式下的轉(zhuǎn)型趨勢，也必將成為城市地產(chǎn)開發(fā)的新的熱點。只有牢牢把握教育產(chǎn)業(yè)的特點，結(jié)合商業(yè)綜合體的發(fā)展規(guī)律，才能創(chuàng)新發(fā)展，走出困境。

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