樓市去庫存，靠農(nóng)民兄弟？

李葉　王瑩瑩

優(yōu)惠政策固然會(huì)吸引一些農(nóng)民進(jìn)城，但財(cái)政補(bǔ)貼畢竟只是眼前的小錢，農(nóng)民的可支配收入并不高，在城市有沒有前景關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)。

2015年12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議敲定2016年經(jīng)濟(jì)工作的5項(xiàng)主要任務(wù)。在連續(xù)兩年未提有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容后，“穩(wěn)定房市”重新成為中央經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵字眼。去庫存更是成為五大任務(wù)之一，單獨(dú)成段論述，而農(nóng)民工進(jìn)城買房，再一次被提到化解房地產(chǎn)庫存的政治高度。農(nóng)民兄弟真能成為去庫存的“解藥”嗎？

1.28億的濮陽實(shí)驗(yàn)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1月至10月全國商品房待售面積接近6.9億平方米，同比增長了17.8%。其中，絕大部分庫存集中在三四線城市。北師大教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉給出的數(shù)據(jù)更大——全國商品房庫存量已達(dá)到85-90億平方米。

與不斷增加的庫存面積相對(duì)應(yīng)的則是中國房地產(chǎn)市場投資增速急劇下滑。中國社科院《中國住房報(bào)告（2015-2016）》顯示，2016年1月-11月住房投資增速跌至0.7%，“投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)幾乎為零”。

對(duì)于這些數(shù)字，最心焦的要數(shù)三四線城市的地方政府?！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)太重要了，能占到市縣一級(jí)地方稅收的50%左右，財(cái)政收入也在50%以上。”河南省濮陽市房管中心主任宋洪斌在接受采訪時(shí)表示，“從稅收，到財(cái)政收入，再到拉動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都舉足輕重?！?/p>

事實(shí)上，早在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的專項(xiàng)任務(wù)出臺(tái)之前，就已經(jīng)有不少出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策的“先行者”。人口大省河南的動(dòng)作最密集，濮陽、駐馬店、安陽、洛陽、漯河等18個(gè)省轄市相繼出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策。

在全國范圍內(nèi)，自2014年年中以來，安徽、浙江、四川等多地出臺(tái)了購房補(bǔ)貼政策，形式以契稅補(bǔ)貼和現(xiàn)金補(bǔ)貼為主，補(bǔ)貼幅度一般在房價(jià)的1%-3%之間。

濮陽市政府為了房市可謂是操碎了心。2015年4月13日，濮陽市召開政府常務(wù)會(huì)，專題討論房地產(chǎn)市場，并推出減免稅、降低項(xiàng)目資本金等房地產(chǎn)利好政策。5月26日，濮陽市發(fā)布《關(guān)于組織住房困難群體實(shí)施團(tuán)購的意見》和《關(guān)于支持改善性住房需求參與團(tuán)購的意見》，鼓勵(lì)廣大城鄉(xiāng)居民團(tuán)購房屋。

光出臺(tái)各種“意見”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)?shù)卣€身體力行，牽頭在濮陽城區(qū)內(nèi)組織了兩次房展會(huì)，在40個(gè)樓盤推出一萬余套團(tuán)購房，每平米財(cái)政補(bǔ)貼150元。同時(shí)，要求開發(fā)商降價(jià)主動(dòng)讓利。團(tuán)購活動(dòng)非常火爆，6月20日至8月18日就成交3822套房產(chǎn)，成交金額超20億元?！皯?yīng)群眾的要求”，不得不將團(tuán)購又延長兩個(gè)月。濮陽搞了團(tuán)購活動(dòng)后，河南焦作、濟(jì)源和安陽等地也開始跟進(jìn)。

在河南省推出補(bǔ)貼農(nóng)民進(jìn)城買房的18個(gè)省轄市之中，漯河市的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)最高。凡在漯河市區(qū)購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請(qǐng)獲得財(cái)政補(bǔ)貼200元/平方米。

政府雖然掏重金補(bǔ)貼，但絕非只有購房的農(nóng)民受益，政府的收益其實(shí)更大。據(jù)《南方周末》報(bào)道，按成交面積85萬平米算，政府約補(bǔ)貼了1.28億元。濮陽房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長何小平算了一筆賬：房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅等加起來約12%，按成交金額40億元算，光稅收收入即增加了近5億元，而濮陽每年的財(cái)政收入也就70多億元。“一個(gè)團(tuán)購就貢獻(xiàn)了全年7%的財(cái)政收入”。

在團(tuán)購活動(dòng)期間，何小平發(fā)現(xiàn)農(nóng)民消費(fèi)者能占到購房者人數(shù)的將近一半。他隨后寫了一份“支持農(nóng)民購房”的調(diào)研報(bào)告，并通過自己的途徑呈到市委書記的案頭。

在何小平看來，城市中的“剛需”已經(jīng)消化得差不多了，房產(chǎn)商的主攻方向應(yīng)該在農(nóng)民市民化人群。這類人群又分為幾類，一類是已經(jīng)在城市長期租住，但還沒有房子的“精英農(nóng)民”，大約占20%；第二類是還游離在城市和農(nóng)村之間創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民；第三類是希望孩子在城市上學(xué)的買房者；第四類是孩子結(jié)婚需要在城市買房的農(nóng)民。“每增加10%農(nóng)民進(jìn)城買房，可以帶動(dòng)7720億元的投資?！?/p>

天量購房需求如何落地？

繼剛需購房者、改善性需求購房者之后，農(nóng)民成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費(fèi)”的龐大購房群體。這種思路早已有跡可循。2015年11月，國家總理李克強(qiáng)就提出“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。

“根據(jù)目前全國樓市的情況，去庫存政策手段將主要在二三線城市實(shí)施，因此，為避免調(diào)控政策再次演變?yōu)閷?duì)樓市的大規(guī)模刺激，未來的樓市政策將側(cè)重于針對(duì)性較強(qiáng)的政策手段。從這一角度來說，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的‘新市民將成為最佳群體?！弊〗ú恳晃还賳T指出。

而“新市民”的主體則是城鎮(zhèn)化過程中的農(nóng)民兄弟。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的計(jì)算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

這無疑是一個(gè)“天量”的購房需求。

不過，不是所有農(nóng)民都會(huì)對(duì)補(bǔ)貼表現(xiàn)出極大熱情。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺(tái)政策，農(nóng)村居民進(jìn)城購房可獲得200-300元/平米的購房補(bǔ)貼。從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。雖然濮陽6月-10月團(tuán)購消化了一大塊庫存，但此后再推出的團(tuán)購活動(dòng)，吸引力就大大打折。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在2015年12月26日與媒體人午餐時(shí)直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜?！俺峭恋乜梢运接谢睾驼乜梢赞D(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)太難了?！绷硗?，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進(jìn)城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的公開數(shù)據(jù)論證了這一論斷：2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。而且農(nóng)民工即便在城里買了房，也是迫于某種“原因”，并非內(nèi)心的意愿和剛性需求。

由此可見，讓農(nóng)民兄弟馳援樓市并非地方政府發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼就能促成。農(nóng)民工兄弟都有自己的小算盤。現(xiàn)在雖然有一些財(cái)政補(bǔ)貼，但畢竟只是眼前的小錢，農(nóng)民的可支配收入并不高，在城市有沒有前景關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)。此外，大部分農(nóng)民工在城市里工作，就業(yè)流動(dòng)性很大，被房子拴住后并不利于其流動(dòng)，很有可能會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民在城市里買了房找不到工作的現(xiàn)象。所以，有很多農(nóng)民工，寧可在一線城市吸霾、住工棚，也不愿意去三四線小城買房。

（李響薦自《看天下》）