淺談固定總價合同在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的應(yīng)用

韓艷方（ 河南新四方工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司，河南 安陽 455000）

淺談固定總價合同在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的應(yīng)用

韓艷方
（ 河南新四方工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司，河南 安陽 455000）

固定總價合同所具有的特點(diǎn)更好的滿足了開發(fā)商嚴(yán)控成本支出加快進(jìn)度等有利于開發(fā)商的要求，所以在很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程承發(fā)包中，甲乙雙方簽訂合同多采用固定總價合同。但是固定總價合同的應(yīng)用也需要滿足一定的前提，要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體工程實(shí)際來選擇哪些工程能更適合采用固定總價合同。另外，也提出了開發(fā)商與承包商在簽訂固定總價合同時應(yīng)特別補(bǔ)充完善的內(nèi)容。總之，固定總價合同模式的運(yùn)用須實(shí)現(xiàn)甲乙雙方的期望目標(biāo)。

固定；總價；合同；應(yīng)用

建設(shè)工程施工合同的計(jì)價方式主要有三種：即：總價合同、單價合同、成本補(bǔ)償合同。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同簽訂中，上大多選擇固定總價合同，俗稱的總價包干合同、工程大包合同、一次性包死合同等。那么，什么是固定總價合同，它具有哪些特點(diǎn)，固定總價合同使用的前提有哪些，固定總價合同中應(yīng)補(bǔ)充完善的內(nèi)容有哪些，下面作一簡要分析。

1 固定總價合同的特點(diǎn)分析

固定總價合同來源于總價合同。在一般教材中所謂總價合同是指根據(jù)合同的工程施工內(nèi)容和有關(guān)條件，業(yè)主應(yīng)付給承包商的款額是一個規(guī)定的金額，即明確的總價。而在國家標(biāo)準(zhǔn)“建設(shè)工程工程量清單計(jì)價規(guī)范（GB50500-2013）”中總價合同的定義為：發(fā)承包雙方約定以施工圖及其預(yù)算和有關(guān)條件進(jìn)行合同價款計(jì)算、調(diào)整和確認(rèn)的建設(shè)工程施工合同。兩者在本義上是一致的，規(guī)范中的定義根側(cè)重從計(jì)價方式上進(jìn)行約定。固定總價合同就是在總價合同的基礎(chǔ)上約定一定的條件和要求即以詳細(xì)的施工圖紙、清晰的規(guī)范、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照事先規(guī)定的工程發(fā)承包范圍和內(nèi)容，確定一個總價款的工程合同。合同中若沒有特別約定的話，則無論市場價格漲跌因素或者其他因素的影響，合同價格均不作調(diào)整。在這類合同中，承包商承擔(dān)了全部的工作量和價格的風(fēng)險。對于工期較短（一般在1年以內(nèi)）、設(shè)計(jì)內(nèi)容詳細(xì)、各種材料設(shè)備的規(guī)格型號、大小等指標(biāo)較詳盡、工程量不大且施工技術(shù)相對簡單的工程項(xiàng)目采用固定總價合同方式。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中大多采用固定總價合同方式，主要還是看重固定總價合同的特點(diǎn)。具體是：

1.1 對業(yè)主而言，在簽訂合同時就可以基本確定項(xiàng)目的總投資額，對投資控制有利。合同價一經(jīng)確定，除非有重大設(shè)計(jì)變更或者失誤出現(xiàn)，業(yè)主方主動變更合同價款，在整個合同期內(nèi)，合同價將會保持不變。同時也相對減少了施工方能主動提出索賠的機(jī)會，減少費(fèi)用支出。所以說對業(yè)主控制投資有利。

1.2 采用固定總價合同對雙方來說辦理結(jié)算比較容易方便。固定總價合同中約定的總價就是最后竣工結(jié)算價的主體部分不予調(diào)整，只需要計(jì)算變更和簽證就可以了。從結(jié)算過程可以看出，由于固定總價合同將大量的工程量計(jì)算和確定材料價格工作放在了工程項(xiàng)目開工前，這樣就避免了與施工方的矛盾糾紛，所以大大加快了結(jié)算的進(jìn)度、簡便了結(jié)算的手續(xù)。

1.3 固定總價模式下業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險小于施工方，并且減少了施工方的索賠機(jī)會。從以上固定總價合同的概念和特點(diǎn)可以看出，合同一旦簽訂，在約定的承包范圍內(nèi)，量價均不作調(diào)整，量價風(fēng)險全部由施工方承擔(dān)。由于總價合同一旦簽訂，承包內(nèi)容和范圍也已確定，承包方不能隨意變更，減少了施工方因變更來進(jìn)行索賠的機(jī)會。

1.4 滿足了開發(fā)商加快工程進(jìn)度的要求。在單價合同或成本補(bǔ)償合同中，施工方不用承擔(dān)工程量變化的風(fēng)險甚至不用承擔(dān)主要材料價格上漲的風(fēng)險，施工方除了完成既定的工程進(jìn)度外，也會在工程量增加變化和材料價格上漲等情況下，多多尋找索賠的機(jī)會，多得到一些費(fèi)用和工期的補(bǔ)償。而在固定總價合同中，承包商要想得到工程款就必須完成一定形象進(jìn)度的工作內(nèi)容，承包商為了盡快獲得工程款，自然就會加快工程進(jìn)度。同時在施工過程中，業(yè)主除了對質(zhì)量進(jìn)行重點(diǎn)管理外，對承包商的其他方面干預(yù)的較少，也有利于加快進(jìn)度。

總之，固定總價合同與固定單價合同、可調(diào)價合同和成本補(bǔ)償合同相比，在業(yè)主看來具有明顯的優(yōu)勢、更能降低業(yè)主的風(fēng)險和保護(hù)業(yè)主的利益。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目中采用的較多。

2 固定總價合同使用的前提

2.1 工程設(shè)計(jì)詳細(xì)，圖紙完整、清楚，工程任務(wù)和范圍明確。設(shè)計(jì)圖紙必須達(dá)到一定的深度，消除不確定的因素。比如：在建筑施工圖中，對某些建筑裝飾構(gòu)件，設(shè)計(jì)單位通常標(biāo)注 “甲方自理”。這時候，業(yè)主方的設(shè)計(jì)管理部門就必須將這些內(nèi)容進(jìn)一步的細(xì)化、明確。減少后續(xù)招投標(biāo)階段和施工階段的矛盾爭議，為合同順利簽訂和工程順利實(shí)施提供方便。

2.2 有了詳細(xì)、完整清楚的施工圖紙和明確的要求后，應(yīng)在招標(biāo)文件中劃定清晰的承包范圍。從而為業(yè)主方編制招標(biāo)控制價和投標(biāo)方編制投標(biāo)報價提供準(zhǔn)確的計(jì)量范圍和計(jì)量依據(jù)，減少招標(biāo)控制價和投標(biāo)報價兩者之間的偏差。

2.3 工程量較小、工期短（通常在一年以內(nèi)），工程現(xiàn)場條件穩(wěn)定并合理，外部干擾因素較少并且在施工過程中環(huán)境因素變化小。工程量大和工期時間長的工程項(xiàng)目，各種不可控的影響因素出現(xiàn)的幾率就會增加，比如材料市場價格，短期內(nèi)的價格波動，施工方考慮到工程量較少，也會承擔(dān)的起這樣的風(fēng)險。但如果工程量大工期長的項(xiàng)目施工方一般就不太愿意采用固定總價合同了。

2.4 工程結(jié)構(gòu)和施工技術(shù)相對簡單成熟，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確，風(fēng)險小。

2.5 給投標(biāo)方參加投標(biāo)留有足夠的時間，方便投標(biāo)方計(jì)算投標(biāo)報價并根據(jù)招標(biāo)控制價來衡量自己企業(yè)的成本能否滿足招標(biāo)文件的要求。并且要特別說明：各投標(biāo)單位要充分理解招標(biāo)文件的要求，考慮風(fēng)險等影響因素，如有任何疑問都可以提出，讓投標(biāo)方充分理解招標(biāo)方的意圖和合同模式。避免因理解上的偏差造成日后的矛盾糾紛。

3 簽訂固定總價合同時應(yīng)特別補(bǔ)充完善的內(nèi)容

從固定總價合同的特點(diǎn)可以看出，它雖然對業(yè)主來說有諸多優(yōu)勢，但是在招投標(biāo)簽訂合同時如果不注意完善相應(yīng)的配套措施，即使簽訂了合同也還會帶來很多麻煩。因此為了防范固定價合同為日后施工帶來風(fēng)險，在招投標(biāo)簽訂合同時應(yīng)注意補(bǔ)充完善以下內(nèi)容：

3.2 在合同中明確約定風(fēng)險范圍和材料價格漲跌以及設(shè)計(jì)變更的處理方法。

根據(jù)國家《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）中的約定，如采用固定總價合同，合同當(dāng)事人應(yīng)在專用合同條款中約定總價包含的風(fēng)險范圍和風(fēng)險費(fèi)用的計(jì)算方法，并約定風(fēng)險范圍以外的合同價格的調(diào)整方法。所以即使是固定總價合同也不是一層不變的，也必須約定一定的風(fēng)險范圍。比如：關(guān)于材料價格的漲跌調(diào)整方法可以約定為：“以投標(biāo)時的造價管理部門發(fā)布的指導(dǎo)信息價作為基準(zhǔn)價，僅對施工期內(nèi)主材鋼筋和水泥價格漲跌超出基準(zhǔn)價的5%以外的部門進(jìn)行調(diào)整，漲跌在5%以內(nèi)的不予調(diào)整。”也就是說僅對主材進(jìn)行調(diào)整，其他輔材不調(diào)整。由于材料市場價格漲跌甲乙雙方都無法進(jìn)行人為控制，所以這一方法基本降低了承包商的主材價格的上漲風(fēng)險，承包商也是很樂意接受的。

3.3 在合同中明確約定設(shè)計(jì)變更發(fā)生時的處理方法。同價格漲跌的處理方法一樣，合同中也同樣應(yīng)該約定出設(shè)計(jì)變更（工程量變更）發(fā)生時的處理方法，特別是工程變更如何計(jì)價的處理方法，一定要詳細(xì)準(zhǔn)確。否則這些都會成為甲乙雙方爭議的焦點(diǎn)。

3.4 在合同中除了約定主要的工程計(jì)價方法外，還要約定不同專業(yè)的其他分部工程計(jì)價方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中涉及到不同專業(yè)、不同類型的分部分項(xiàng)工程，施工方法和工藝不同，其工程計(jì)價方法和工程量計(jì)算方法也不一樣。如何對這種情況進(jìn)行計(jì)量計(jì)價，那么就需要根據(jù)其不同的專業(yè)類別，選用適合其專業(yè)特性的計(jì)價計(jì)量方法。比如：對于具有明確尺寸標(biāo)注和可以進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量的土建工程，在招投標(biāo)時根據(jù)工程計(jì)價依據(jù)和計(jì)價辦法準(zhǔn)確的確定出招標(biāo)控制價或投標(biāo)報價（計(jì)算出的價格以總價為主）；對于施工過程比較單一，內(nèi)容不復(fù)雜的土建工程（比如基礎(chǔ)土方開挖工程），就可以參考市場情況以單價計(jì)價的方式進(jìn)行約定；對于圖紙中尺寸標(biāo)注不是十分精確僅是作為示意參考作用的工程，可以結(jié)合設(shè)計(jì)管理部門、現(xiàn)場管理部門人員，進(jìn)行現(xiàn)場丈量實(shí)際尺寸，將其標(biāo)注在圖紙上，作為招投標(biāo)雙方編制招標(biāo)控制價和投標(biāo)報價的依據(jù)。并且將這些內(nèi)容以紙質(zhì)文本形式在招標(biāo)時明確的告知各個投標(biāo)方，并將其載入到固定總價合同中，以減少索賠的發(fā)生。

總之，為了使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程順利實(shí)施并完整交付使用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中使用固定總價合同時應(yīng)盡可能的做到圖紙等資料完整準(zhǔn)確，施工現(xiàn)場條件具備滿足，除此之外這樣還要做好一套防控預(yù)案，將外部干擾因素和意外情況對項(xiàng)目的影響降到最低。最終通過這樣一套固定總價合同模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)施，順利實(shí)現(xiàn)甲乙雙方各自的期望目標(biāo)。

[1]全國一級建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會【建設(shè)工程項(xiàng)目管理】 中國建筑工業(yè)出版社 2014年4月（第四版）306～308

[2]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)【建設(shè)工程工程量清單計(jì)價規(guī)范（GB50500-2013）】中國計(jì)劃出版社 2013年4月（第1版）2

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