“首付貸”的還原與解構(gòu)

畢夫

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的暴漲與狂歡讓之前公眾并不在意的“首付貸”清晰地浮出了水面，這一可以輕松劃破央行購(gòu)房個(gè)貸底線(xiàn)的金融創(chuàng)新工具不僅引來(lái)了管理層十分警覺(jué)的目光，更招徠了北京“兩會(huì)”上不少委員的口噴與討伐。從扮演高房?jī)r(jià)的幕后推手，到加倍放大杠桿風(fēng)險(xiǎn)，“首付貸”儼然成為眾矢之的。

傳統(tǒng)購(gòu)房方式中除了全額付款以外，信貸付款（按揭貸款）是一種最為普遍的方式，但并不是所有人都具備首付能力的，針對(duì)這部分人群，第三方機(jī)構(gòu)于是以起息獲利的方式向其提供貸款，購(gòu)房者依此從銀行中獲得最低貸款配給，由此形成所謂的“首付貸”。作為房地產(chǎn)金融的一種市場(chǎng)生態(tài)，“首付貸”的存在已經(jīng)有兩年多的歷史，最初是房產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)而開(kāi)發(fā)的一種非營(yíng)利性營(yíng)銷(xiāo)手段，但隨著互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的的發(fā)展壯大，P2P、貸款公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等紛紛染指，因此，目前除了開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供“首付貸”自營(yíng)服務(wù)外，還有開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作以及互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立提供“首付貸”服務(wù)等三種模式。

從具體操作方式看，“首付貸”有抵押貸與信用貸兩種類(lèi)型，前者是借款人以房產(chǎn)等為抵押物向資金中介進(jìn)行貸款，后者是借款人直接憑個(gè)人征信進(jìn)行貸款，但二者的月息不同，前者為0.6%左右，后者為10%上下。如果算上服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，“首付貸“公司向借貸人共約收取15%-20%的年化利率。從期限上看，少數(shù)“首付貸”的年限達(dá)到10年，但普遍的是3年之內(nèi)，相應(yīng)地貸款資金規(guī)模一般在20-60萬(wàn)之間。一般而言，除了開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)拿出一部分自有資金提供“首付貸”外，更多的互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)所使用的資金都來(lái)自于社會(huì)融資。

究竟全國(guó)目前“首付貸”的規(guī)模有多大？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有近50多家P2P平臺(tái)出現(xiàn)過(guò)“首付貸”的項(xiàng)目，20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)對(duì)接“首付貸”資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，這樣，P2P行業(yè)初步統(tǒng)計(jì)出的“首付貸”資金為50億元左右。另?yè)?jù)深圳金融協(xié)會(huì)提供數(shù)據(jù)，該市“首付貸”規(guī)模約在30億元以上。在這里，若將P2P之外參與“首付貸”的線(xiàn)上、線(xiàn)下機(jī)構(gòu)算上，加進(jìn)北京、上海等城市的數(shù)據(jù)，“首付貸”肯定不是一個(gè)小數(shù)目。

必須承認(rèn)“首付貸”在降低購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻和解決購(gòu)房人資金困難以及房地產(chǎn)“去庫(kù)存”中所發(fā)揮的積極作用，但“首付貸”通過(guò)多種手法達(dá)到對(duì)國(guó)家法規(guī)與相關(guān)政策的拆解由此引來(lái)的違規(guī)之疑也有據(jù)可查。按照規(guī)定，“個(gè)人住房貸款的首付比例由央行統(tǒng)一調(diào)控”，而通過(guò)民間二次借貸方式支付首付，顯然扭曲了官方首付比例不得低于20%或30%的規(guī)定。如二線(xiàn)城市首付比例為20%，居民購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)的房產(chǎn)，需要首付20萬(wàn)，如果中介機(jī)構(gòu)按照首付的50%提供“首付貸”，購(gòu)房者最終實(shí)際首付只有10萬(wàn)元。另外，《P2P平臺(tái)企業(yè)收費(fèi)規(guī)定指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)不得以任何形式代出借人行使決策”，但事實(shí)是，P2P將投資人的資金用作“首付貸”就是一種典型的代理決策行為，其違規(guī)操作不容質(zhì)疑。

排除是否合規(guī)不論，因推高一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)而砸向“首付貸”的“口水”也不小。數(shù)據(jù)顯示，在去年深圳、上海和北京新建商品房?jī)r(jià)格分別大幅飆漲47.5%、18.2%和10.4%的基礎(chǔ)上，今年前兩個(gè)月，三地房?jī)r(jià)接續(xù)累計(jì)環(huán)比上漲19.19%、6，17%和6.91%，其中2月份深圳新房成交均價(jià)創(chuàng)出每平48095元的歷史新高，同月北京和上海的二手房?jī)r(jià)分別創(chuàng)出95.5%和 166.58%的歷史最高同比漲幅。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，北上深房?jī)r(jià)超乎預(yù)期地上漲是貨幣政策持續(xù)寬松的直接推動(dòng)結(jié)果，但在三地的購(gòu)房首付比并沒(méi)有像其它非限購(gòu)城市降低到20%的情況下，“首付貸”的確讓并不充分或全面滿(mǎn)足最低首付標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者和投資人輕松獲得了商業(yè)銀行的按揭貸款，從而導(dǎo)致巨量個(gè)貸推升房?jī)r(jià)的景觀。

觀察發(fā)現(xiàn)，從去年到今年年初，恰是“首付貸”業(yè)務(wù)最為火熱的時(shí)期，伴隨著的也正好是銀行個(gè)貸的井噴。截至去年末，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，其中2015年全年新增2.66萬(wàn)億元，這就意味著，僅去年新增個(gè)貸就占到了個(gè)貸余額的18.75%；也就是說(shuō)，中國(guó)人在去年一年房貸消費(fèi)就占到了過(guò)去20年（1995-2015）的近20%，為年均增量的近四倍。特別是房?jī)r(jià)漲幅為全國(guó)第一的深圳，去年新發(fā)放個(gè)人住房貸款更是同比增長(zhǎng)了210%，按揭平均成數(shù)年底抵達(dá)65%，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，意味著深圳的“場(chǎng)內(nèi)”杠桿已用殆盡。

不錯(cuò)，“首付貸”以及由此撬動(dòng)的“場(chǎng)內(nèi)”杠桿一定程度上達(dá)到了“去庫(kù)存”效果，但從性質(zhì)上而言，“首付貸”其實(shí)就是股市中的“場(chǎng)外”配資，由此所產(chǎn)生的杠桿風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。一方面，“首付貸”驅(qū)使部分收入較低或不穩(wěn)定以及高風(fēng)險(xiǎn)偏好的的人群涉足住房融資，在通過(guò)“首付貸“獲取對(duì)銀行一成甚至零首付的同時(shí)，他們的杠桿率升至10倍、20倍甚至更高；而且這部分人群既要承擔(dān)對(duì)銀行的月供成本，還要償還“首付貸”的本息，一旦發(fā)生失業(yè)或者收入減少，無(wú)法償還本金和利息，其所持貸款就極容易變成“次級(jí)貸”。另一方面，“首付貸”將投機(jī)炒房人群吸引了進(jìn)來(lái)，使得他們能用少量資金或者不用任何資金就可在房地產(chǎn)市場(chǎng)左右騰挪，吹大房?jī)r(jià)泡沫的同時(shí)從中獲利。然而，投資人利用“首付貸”是建立在未來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期之上的，但若房?jī)r(jià)的上漲突破理性極限并拐頭下行，投資人特別是后來(lái)的接棒者不是血本無(wú)歸，便是負(fù)債累累。

更大的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行。觀察發(fā)現(xiàn)，作為“首付貸”的最大規(guī)模運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)商或地產(chǎn)中介資金供給端很大一部分是銀行理財(cái)，前者往往通過(guò)與銀行簽署協(xié)定的方式，在繳納了一定的保證金后，將銀行理財(cái)資金對(duì)接到“首付貸”項(xiàng)目上，而買(mǎi)賣(mài)雙方則簽署一份“陰陽(yáng)合同”（“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，“陰合同”代表真實(shí)房?jī)r(jià)），購(gòu)房人通過(guò)“陽(yáng)合同”順利從銀行“套貸”，多出的個(gè)貸余額用作清償“首付貸”。值得關(guān)注的是，不同于股票配資中銀行杠桿較低（如1：2）而場(chǎng)外資金提供更高杠桿（如1：8），“首付貸”正好相反，銀行已經(jīng)按照法定最低限額提供了高額的“場(chǎng)內(nèi)”配資（如房貸的70%或80%），如果再加上“套貸”而形成的“場(chǎng)外”配資，一旦購(gòu)房人發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)，銀行最終所承擔(dān)的損失將是不可估量。更值得注意的是，據(jù)《2015年網(wǎng)貸行業(yè)報(bào)告》顯示，銀行理財(cái)是P2P網(wǎng)貸投資人最主要的其他理財(cái)方式，占比40.6%。因此，一旦銀行理財(cái)被“首付貸”拖下水，殃及的會(huì)是更多的投資人，并最終可能引爆整個(gè)社會(huì)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

也許正是出于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，北京、上海和深圳等地監(jiān)管的部門(mén)開(kāi)始全面摸底“首付貸”，同時(shí)約談相關(guān)企業(yè)。央行行長(zhǎng)周小川在“兩會(huì)”期間舉行的新聞發(fā)布會(huì)上明示“買(mǎi)房人首付不能是借的”，而副行長(zhǎng)潘功勝更是強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)備“與相關(guān)部門(mén)一起，清理、整頓和打擊為客戶(hù)提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為”。出于管理層的威懾，不少中介已經(jīng)停止或者縮減了“首付貸”的相關(guān)業(yè)務(wù)。在筆者看來(lái)，作為一種金融創(chuàng)新，“首付貸”所能接受的的監(jiān)管不應(yīng)一刀切。時(shí)下，全國(guó)高達(dá)7.2億平米的房產(chǎn)庫(kù)存70%分布在三四線(xiàn)城市，這些地區(qū)的“去庫(kù)存”是國(guó)家的大戰(zhàn)略，同時(shí)目前的確存在部分剛需和改善型購(gòu)房者的實(shí)際需求，不僅如此，市場(chǎng)本身也具有一定的自我風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與管控能力?；诖?，監(jiān)管層所需要做的工作主要有三：封鎖銀行資金對(duì)接“首付貸”的渠道；明確“首付貸”的服務(wù)目標(biāo)；適當(dāng)提高“首付貸”的申請(qǐng)門(mén)檻和壓縮單筆規(guī)模。