動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的影響分析

王彥龍

摘 要：動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的影響比較大，同時動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)權(quán)益之間界限不明顯，動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)權(quán)益的判斷需要針對動產(chǎn)的物理狀態(tài)來分析。為了研究動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的影響，在本文中首先對動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)權(quán)益二者之間的差別進(jìn)行分析，并研究了不動產(chǎn)評估中動產(chǎn)的檢驗(yàn)準(zhǔn)則，以實(shí)際的產(chǎn)權(quán)研究動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的影響。

關(guān)鍵詞：動產(chǎn)權(quán)益；不動產(chǎn)評估；影響；分析

前言

動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)權(quán)之間存在著差別，動產(chǎn)權(quán)益是指，通過可以移動的財(cái)產(chǎn)能夠帶來利益，或者是不動產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)所帶來的利益。而不動產(chǎn)權(quán)益是指依法不能移動的項(xiàng)目，而獲得的利益或者收益。動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價產(chǎn)生了直接的影響，對于其影響研究在產(chǎn)權(quán)分析中具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)權(quán)益概念界定

在民法典中，將財(cái)產(chǎn)分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)。而動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)分主要是通過財(cái)產(chǎn)的物理形態(tài)來劃分。動產(chǎn)是指其移動后財(cái)產(chǎn)性質(zhì)不被改變，而不動產(chǎn)在被移動后其形態(tài)以及性質(zhì)被改變，例如房屋、樹木等，其完整性被破壞。

動產(chǎn)權(quán)益是指，通過可以移動的財(cái)產(chǎn)能夠帶來利益，或者是不動產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)所帶來的利益。不動產(chǎn)權(quán)益是指，通過以下四部分，土地；土地上永久使用的定著物、附屬于土地或者依法伴隨土地的項(xiàng)目；依法不能移動的項(xiàng)目，而獲得的利益或者收益[1]。

二、不動產(chǎn)評估中動產(chǎn)的檢驗(yàn)準(zhǔn)則

不動產(chǎn)實(shí)際上指房屋、土地、樹木以及不能移動的財(cái)產(chǎn)以及定著物，而在房屋中的定著物有的能夠被移動，從其財(cái)產(chǎn)形式上看屬于動產(chǎn)，并對房屋、土地的價值評估產(chǎn)生明顯的影響。而在對其動產(chǎn)與不動產(chǎn)的評估檢驗(yàn)中，判斷動產(chǎn)與不動產(chǎn)工作顯得十分重要。不同類型的財(cái)產(chǎn)具有不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對于房屋中的吊燈來說，不能直接判斷其是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，需要從其附著的大環(huán)境來定性。在對動產(chǎn)與不動產(chǎn)進(jìn)行衡量時，需要尊重一下原則：

（一） 有關(guān)人員將動產(chǎn)權(quán)益納入到土地中

據(jù)證明，在某租賃的餐廳中的吊燈曾經(jīng)被安裝在承租人以前的住所中，那么就可以分析，當(dāng)承租人終止租賃該餐廳時，就會將吊頂帶回到原來住所中，那么在餐廳這個不動產(chǎn)中，吊燈就具有了一定的動產(chǎn)權(quán)益。

（二） 財(cái)產(chǎn)定著程度

一個鍋爐在建筑物中，說明它具有不動產(chǎn)權(quán)益，而一個獨(dú)立的鍋爐，那么它就具有動產(chǎn)權(quán)益，對于該種類型的財(cái)產(chǎn)檢驗(yàn)需要對其附著程度檢驗(yàn)[2]。

（三） 財(cái)產(chǎn)被獨(dú)特改變的程度

當(dāng)一塊地毯被切割之后應(yīng)用于不同的房間內(nèi)，那么這個地毯就是一種固定設(shè)施，但是一個完整的小地毯，即使是被釘在固定空間中，也不能認(rèn)為它是固定設(shè)施。前者被分割地毯已經(jīng)不具備原始的功能而與不動產(chǎn)空間形成新的功能，而后者是功能保持完整的可以被移動的動產(chǎn)。

（四） 當(dāng)事人對于財(cái)產(chǎn)的硬性規(guī)定

財(cái)產(chǎn)擁有著有權(quán)利財(cái)產(chǎn)類型進(jìn)行規(guī)定，對動產(chǎn)以及不動產(chǎn)進(jìn)行性質(zhì)判斷，當(dāng)然當(dāng)事人也可以根據(jù)自我意愿來規(guī)定。

三、動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的影響

（一）動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的權(quán)益完整性影響

在對不動產(chǎn)進(jìn)行評估環(huán)節(jié)中，動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)評估的價值產(chǎn)生直接影響，在不動產(chǎn)中，不可能不包含動產(chǎn)，再對前者進(jìn)行評估中，需要充分考慮到后者是的直接權(quán)益。例如在對一棟房子進(jìn)行不動產(chǎn)價值評估環(huán)節(jié)中，若房屋中的沙發(fā)不搬走，那么，就需要對動產(chǎn)沙發(fā)的權(quán)益進(jìn)行評估。動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)評估的影響，比不是表現(xiàn)在物體本身，而是通過該物體能夠引起的全部或者部分的動產(chǎn)價值。

部分權(quán)益是指，一個房屋房主，將部分權(quán)益給予是租賃人時而產(chǎn)生的權(quán)益，或者多個人一同共享某一動產(chǎn)或者不動產(chǎn)時產(chǎn)生的權(quán)益。部分權(quán)益主要包含以下內(nèi)容：出租的不動產(chǎn)權(quán)益；終身保有的不動產(chǎn)；合作社；空域權(quán)；租賃保有的不動產(chǎn)等[3]。

而在不動產(chǎn)價格分析中，其價格就是不動產(chǎn)權(quán)益的價格。不動產(chǎn)的權(quán)益不同，其價格也不同。以我國房屋拆遷管理補(bǔ)償為例進(jìn)行分析，對于被拆遷的房屋，對其不動產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償需要針對其房屋區(qū)域、用途、建筑面積等因素進(jìn)行綜合的分析，并根據(jù)房屋市場估價，最終確定補(bǔ)償金額。目前，隨著不動產(chǎn)估價機(jī)制的健全以及法律的完善，不動產(chǎn)估價，已經(jīng)從法律法規(guī)的層面，上升到了需要對被評估的不動產(chǎn)所有者的權(quán)益進(jìn)行分析，并確定價格。

如果在一個不動產(chǎn)評估中，不動產(chǎn)中的動產(chǎn)權(quán)益屬于所有者，那么在不動產(chǎn)評估補(bǔ)償環(huán)節(jié)中需要將兩者統(tǒng)一為一個整體進(jìn)行評估。也就是說，不動產(chǎn)的所有者擁有該不動產(chǎn)以及其他的全部利益。例如，在一處房屋拆遷中，在對戶主的不動產(chǎn)進(jìn)行評估之后，需要對不動產(chǎn)中的動產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分析，如房屋內(nèi)部擺設(shè)等，需要根據(jù)其使用情況以及市場價值定價，并加入到不動產(chǎn)評估中。在這樣的不動產(chǎn)價值評估環(huán)節(jié)中，需要充分尊重動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)的完整性[4]。

（二）臨時建筑以及違章建筑對不動產(chǎn)的估價影響

建筑類型有多種，一般包含永久性建筑和臨時性建筑。臨時性建筑在對不動產(chǎn)評估中影響較大。臨時建筑是指，經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的，具有一定的使用期限，且期限較短的房屋以及建筑設(shè)施等。臨時建筑的使用年限一般都在幾年，當(dāng)臨時建筑的使用年限超出了規(guī)定的年限，那么該建筑將失去法律保護(hù)，同時也是失去了不動產(chǎn)權(quán)益。而違章建筑與臨時建筑一般在年限以及功能上相似，但是違章建筑是未經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑，從建設(shè)初就沒有合法權(quán)益以及法律保護(hù)。以上兩者在不動產(chǎn)評估中，對不動產(chǎn)的權(quán)益有著不同程度的影響。在我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中對拆遷補(bǔ)償與安置中，對以上不同類型的建筑有詳細(xì)的規(guī)定，當(dāng)對違章建筑物以及對已經(jīng)超出批準(zhǔn)年限的臨時建筑物進(jìn)行拆除時，不予與戶主補(bǔ)償，在對其不動產(chǎn)評估中不應(yīng)該加上該項(xiàng)的補(bǔ)償。當(dāng)拆除未超出使用年限的臨時建筑物時，需要在對不動產(chǎn)評估中加上這一處的補(bǔ)償。同時在實(shí)際評估環(huán)節(jié)中，需要綜合分析建筑物對不動產(chǎn)的美觀、性能的影響[5]。

結(jié)論

綜上所述，本文通過對動產(chǎn)權(quán)益與不動產(chǎn)權(quán)益的概念進(jìn)行分析，提出了二者之間判定的衡量標(biāo)準(zhǔn)，并研究了動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)評估的影響，首先動產(chǎn)權(quán)益對不動產(chǎn)估價的權(quán)益具有完整性影響，不動產(chǎn)評估中，不動產(chǎn)中的動產(chǎn)權(quán)益屬于所有者，那么在不動產(chǎn)評估補(bǔ)償環(huán)節(jié)中需要將兩者統(tǒng)一為一個整體進(jìn)行評估；其次對臨時建筑以及違章建筑對不動產(chǎn)的估價影響進(jìn)行分析。（作者單位：新疆烏魯木齊市國土資源交易中心）

參考文獻(xiàn)：

[1] 季勇.不動產(chǎn)稅制的國際借鑒與我國的改革[D].中國農(nóng)業(yè)大學(xué)，2004.

[2] 王希巖.基于地方公共財(cái)政視角的中國不動產(chǎn)稅制優(yōu)化研究[D].華東師范大學(xué)，2015.

[3] 張璐.論不動產(chǎn)的善意取得制度[D].內(nèi)蒙古大學(xué)，2012.

[4] 方水盛.受污染不動產(chǎn)評估方法及管理體系研究[D].浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

[5] 王文燕.基于收益法的不動產(chǎn)價值評估理論及應(yīng)用研究[D].西安理工大學(xué)，2009.