遼寧省二手房市場2015年—2016年總結與展望

王 健 赫 璐 張 杰

(遼寧城市建設職業(yè)技術學院，遼寧 沈陽 110122)

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·房地產(chǎn)開發(fā)·

遼寧省二手房市場2015年—2016年總結與展望

王 健 赫 璐 張 杰

(遼寧城市建設職業(yè)技術學院，遼寧 沈陽 110122)

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)和對二手房市場的監(jiān)測情況，對2015年遼寧省二手房市場進行了總結，并預測了遼寧省2016年二手房市場的發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)市場相關單位和個人提供二手房交易參考。

房地產(chǎn)，二手房，市場，房價，交易額

0 引言

2015年，在國家層面，房地產(chǎn)政策以去庫存為總基調，在房地產(chǎn)供需兩端，寬松政策頻出；在遼寧省層面，相繼出臺了“遼9條”“遼5條”和“遼7條”。一系列房地產(chǎn)相關政策的推出和落實，促進了遼寧全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，遼寧省二手房市場整體保持較高位運行。

1 2015年遼寧省二手房市場總結

1)金融財稅政策頻出，二手房市場運行穩(wěn)中有升。國家層面的房地產(chǎn)政策，經(jīng)過多輪降準降息，降低了購買二手房的融資成本；經(jīng)過降首付，降低了購買二手房的存款額度要求；經(jīng)過減免稅費，降低了購買二手房的交易成本，宏觀上促進了二手房市場的活躍。遼寧省層面的房地產(chǎn)政策，經(jīng)過“遼9條”“遼5條”和“遼7條”，尤其是省直公積金購買首套二手房首付比例降為20%、省直公積金購買二手房首付降低到30%等刺激政策，微觀上激活了二手房交易市場的熱情。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)：2015年全省二手房交易面積近2 626萬m2，同比增長32%；其中住宅2 340萬m2，同比增長43%。成交額接近1 200億元，同比增長41%，其中住宅達1 000億元，增長達50%以上。省內(nèi)各市情況普遍較好，14個城市成交面積、成交額兩項指標均為上升趨勢。從數(shù)量來看，沈陽市、大連市存量房成交規(guī)模較大；盤錦市成交規(guī)模較小，低于60萬m2；遼陽市、阜新市成交額較小，低于20億元。同比增幅方面，遼陽市、葫蘆島市成交面積增幅超過50%；沈陽市、葫蘆島市、盤錦市成交額增幅均超50%。在多重政策支持下，二手房市場需求得到釋放，政策對二手房市場的促進作用，體現(xiàn)的非常明顯。

2)二手房價格同比增幅明顯，成交均價趕超新建商品房。2015年遼寧省二手房交易均價達到4 500元/m2以上，同比增長7%，其中住宅4 472元/m2，同比增長6.7%。由于避稅等原因，二手房交易備案價格低于實際成交價格，根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)：監(jiān)測二手房交易價格與各市備案價格相比，平均高1 300元/m2左右。也就是說，二手房實際成交均價已接近新建商品房。

各市二手房價格相對平穩(wěn)，9個城市均價同比增長，7個城市波動幅度在±5%之間。大連市、沈陽市存量房交易平均價格較高，超過全省平均水平，其中大連市交易均價最高7 760元/m2；而阜新市存量房交易均價最低，僅略高于2 000元/m2。同比增幅方面，錦州市增幅最為明顯，超過17%；而遼陽市則是下降11%。

多數(shù)二手房位于基礎設施和配套設施相對完善的地段，有地段優(yōu)勢；多數(shù)二手房帶裝修，能夠節(jié)約裝修費用；所以，二手房價格穩(wěn)定增長，符合房地產(chǎn)市場實際情況。二手房市場中的學區(qū)房，因為特殊的子女入學條件，房價增長的更為穩(wěn)健。

3)二手房成交結構清晰，小戶型、低總價為主。全省存量房成交套均面積81.5 m2，同比降低1.9 m2；其中住宅成交套均面積75.5 m2，環(huán)比增加0.3 m2。總體來看，存量房交易套均面積變化不大，中小戶型二手房在市場中依舊較受歡迎。

從各市情況來看，首次有存量房交易套均面積高于90 m2的城市，盤錦市為91 m2/套；而本溪市成交套均面積最小，僅為62 m2/套；其他城市均處于70 m2/套～90 m2/套的區(qū)間。

成交面積以60 m2～90 m2的小戶型為主，價格也集中在30萬元～50萬元之間。

總之，遼寧省二手房市場仍然是剛性需求占據(jù)主導地位的市場，小戶型、低總價房子是二手房市場的主力。

2 2016年遼寧省二手房市場趨勢展望

1)二手房市場將持續(xù)穩(wěn)定增長。2016年，國家已明確實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，二手房市場的資金支持將持續(xù)穩(wěn)定增長。國家已明確優(yōu)化經(jīng)濟結構政策，房地產(chǎn)政策近期堅持分類指導，分城施策，鼓勵二手房交易，二手房市場的交易規(guī)模將持續(xù)穩(wěn)定增長。國家已明確鼓勵住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，二手房市場的需求端改善得到保障。

在積極向好的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境下，二手房由于其本身區(qū)位配套完善，戶型適中，優(yōu)于期房即買即住等優(yōu)點，符合農(nóng)民工等新市民的需求，二手房市場很大概率上將持續(xù)保持穩(wěn)定增長。

2)市場供給持續(xù)穩(wěn)定，需求表現(xiàn)可能存在差異。二手房市場規(guī)模擴大是房地產(chǎn)市場成熟的一個重要特征，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的歐美日等發(fā)達國家，二手房作為房地產(chǎn)交易的主體，占市場總量 80%以上，而我國目前二手房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的25%～30%，遼寧省2015年二手房的交易額規(guī)模占總體交易額的30%。遼寧省房地產(chǎn)市場依然是新建商品房時代，市場發(fā)育尚未成熟。

定量上看，2015年遼寧省二手房交易量占比同比提高4個百分點。定性上看，遼寧各個城市土地資源有限，為了實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，未來不可能再提供更多的土地資源用于城市建設，房地產(chǎn)市場由新房為主過渡到二手房為主是必然趨勢；由于遼寧省大部分城市的房地產(chǎn)存在庫存，一段時期將處于庫存消化階段，新房控制和二手房活躍是必然要求。所以，遼寧省房地產(chǎn)市場正在朝著二手房市場規(guī)模擴大方向積極變化。

2015年，“330 地產(chǎn)新政”中二手房營業(yè)稅免征期由5年改2年，對于盤活二手房源起到積極作用，并且這種作用具有一定的持續(xù)效果，城市二手房源放量明顯，已達到歷史較高水平。伴隨二胎政策放開，住房改善性需求增加，“賣小買大”將進一步釋放二手房源。二手房市場供給持續(xù)穩(wěn)定狀態(tài)。

沈陽、大連等城市經(jīng)濟發(fā)展良好，具備較強的吸納外來人口能力，對二手房的需求將持續(xù)保持。遼寧部分城市的新區(qū)擴張較快，住宅用地成交規(guī)模過大，存在過度開發(fā)、人口外流現(xiàn)象，當前商品房市場庫存較大，去存壓力較為突出，二手房有效需求相對較弱。

3)熱點地段房價具備上漲動力，城郊地段房價面臨考驗。熱點地段如沈陽的地鐵口附近，由于交通便捷，房價處于持續(xù)上漲趨勢。再比如沈陽市區(qū)渾河沿岸，由于環(huán)境獨特，房價處于上漲趨勢。還比如大連的海景房，由于需求旺盛，房價處于持續(xù)上漲趨勢。各個城市的學區(qū)房，由于“粥少僧多”、子女教育至高無上，房價始終處于上漲態(tài)勢。

城郊地段如營口開發(fā)區(qū)的某些街道，由于交通、醫(yī)療、教育、購物等配套設施不夠齊全，人氣不足，房價面臨下行壓力。

經(jīng)濟發(fā)展良好，人口聚集力較強，教育資源豐富，醫(yī)療水準較高的城市或城市區(qū)域，二手房市場將保持良好發(fā)展態(tài)勢，二手房價格存上漲動力。經(jīng)濟發(fā)展前景不理想，人口聚集力較弱甚至人口負增長明顯，教育資源不足，醫(yī)療水準不高，商品房庫存過大的城市或城市區(qū)域，二手房市場可能呈現(xiàn)萎靡態(tài)勢。遼寧二手房市場分化現(xiàn)象將顯著化。

展望2016年的遼寧房地產(chǎn)市場，積極采取多種行之有效的去庫存方法，將成為房地產(chǎn)市場的主旋律。而且二手房交易在去庫存中將起到至關重要的作用。遼寧省二手房市場整體上保持平穩(wěn)或溫和上漲態(tài)勢，未來二手房市場發(fā)展具有廣闊的空間。但不同城市的不同地段，二手房市場表現(xiàn)差異較大，分化加劇。

[1] 遼寧省房地產(chǎn)研究中心.遼寧省房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告[R].2015：1-12.

[2] 中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[EB/OL].http://www.chyxx.com.

[3] 石海均.新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃實施對房地產(chǎn)業(yè)影響淺析[J].中國房地產(chǎn)，2014(10)：35-40.

[4] 柳 揚.遼寧省房地產(chǎn)市場回顧與展望[J].價值工程，2014(16)：1-3.

[5] 石海均.沈陽經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展的機理與機制研究[J].價值工程，2014(30)：215.

Summary and prospect of second-hand apartment of Liaoning province in 2015-2016

Wang Jian He Lu Zhang Jie

(LiaoningVocationalCollegeofCityConstruction,Shenyang110122,China)

According to Liaoning provincial real estate research center data and second-hand apartment market monitoring conditions, the paper summarizes second-hand apartments of Liaoning province in 2015, and predicts second-hand apartment development trend of Liaoning province in 2016, which has provided some second-hand apartment transaction reference for relevant units and individuals.

real estate, second-hand apartment, market, housing price, transactions

1009-6825(2016)10-0227-02

2016-01-29

王 健(1963- )，男，高級工程師

F293.3

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