從養(yǎng)老地產(chǎn)看城市化發(fā)展的趨勢和特征

丁 壽 頤

(廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，廣東 廣州 510000)

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從養(yǎng)老地產(chǎn)看城市化發(fā)展的趨勢和特征

丁 壽 頤

(廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，廣東 廣州 510000)

結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的基本特點(diǎn)，從人口遷移局部特征、城市化動力、城市化規(guī)模等方面，分析了城市化發(fā)展的趨勢和特征，探討了養(yǎng)老地產(chǎn)與城市化之間的關(guān)系，為相關(guān)問題的研究提供參考。

養(yǎng)老地產(chǎn)，城市化，人口遷移，居住環(huán)境

我國是世界上唯一老年人口過億的國家，2009年年底，60歲以上的老年人口達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.5%。這一變化除了對改變基本人口、服務(wù)人口的比例有巨大影響，也對城市化產(chǎn)生了一定影響。養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興的地產(chǎn)新秀，表現(xiàn)出一些不一樣的特征，這些特征對城市化過程中的人口遷移、城市化動力、城市化的質(zhì)量產(chǎn)生了一些影響。本文從養(yǎng)老地產(chǎn)的特征出發(fā)，挖掘養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出的城市化新特點(diǎn)。

1 已有研究綜述

由于養(yǎng)老地產(chǎn)的項目近一兩年才開始升溫，關(guān)于地產(chǎn)和城市化的關(guān)系研究沒有專著，大都是期刊論文和學(xué)位論文。來源主要來自兩方面：1)地產(chǎn)類的論文，論述城市化進(jìn)程與地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，主要是從城市化發(fā)展進(jìn)程看地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿挖厔荩?)城市化類論文，主要講城市化過程中地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)機(jī)制、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)對土地的影響、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)中的城鄉(xiāng)關(guān)系。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的論文，內(nèi)容也主要局限在三方面：1)在當(dāng)前環(huán)境下養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)潛力，在這方面吳正宇認(rèn)為，目前國家對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和法律環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展；2)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的探討，吳新堅分析了現(xiàn)有的不同養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式以及贏利點(diǎn)；3)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計方法，例如趙志國分析日本的“適老化設(shè)計”經(jīng)驗，希望對我國的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計有所啟示。

本文希望通過養(yǎng)老地產(chǎn)這一微觀現(xiàn)象，窺視城市化發(fā)展的趨勢和局部特征。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)的基本特點(diǎn)

國家在2009年年底出臺調(diào)控地產(chǎn)的措施，“國四條”“國十一條”“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，使得房地產(chǎn)市場逐漸走向低迷，加上次貸危機(jī)對宏觀經(jīng)濟(jì)局勢的影響，一些小型的地產(chǎn)公司甚至難以為繼。同時，人口老齡化的問題日益凸顯，如何保障老年人口的特殊居住需求、充分挖掘老齡人口旺盛的消費(fèi)能力，引起了廣泛的關(guān)注和討論。在這種背景下養(yǎng)老地產(chǎn)開始了破冰之旅，《老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》提出：“各級政府在財政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。”以北京為例，政府采取劃撥的方式提供養(yǎng)老地產(chǎn)用地，養(yǎng)老地產(chǎn)開始了政府支持、開發(fā)商經(jīng)營的發(fā)展模式。這種情況下養(yǎng)老地產(chǎn)必然有與其他地產(chǎn)不相同的特點(diǎn)。

2.1 郊區(qū)化的特點(diǎn)

隨著我國一些一線城市的人均可支配收入越過庫茲涅茨拐點(diǎn)，老年人對于養(yǎng)老的居住環(huán)境也提高，許多養(yǎng)老地產(chǎn)都在近郊或者遠(yuǎn)郊環(huán)境質(zhì)量較高的地區(qū)。

2.2 挖掘老年人消費(fèi)潛力的特點(diǎn)

隨著人口紅利的消失，如何挖掘老年人的購買能力，讓老年人群的消費(fèi)資本轉(zhuǎn)化為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力是地產(chǎn)公司的重要考慮因素。

2.3 設(shè)計專門化、服務(wù)精細(xì)化

養(yǎng)老地產(chǎn)從設(shè)計到服務(wù)都為老年人這個特殊群體的需求著想，改變了傳統(tǒng)地產(chǎn)粗放的盈利模式，將設(shè)計和服務(wù)業(yè)也作為競爭力的一部分進(jìn)行考慮。

從這些特征中，我們可以進(jìn)一步分析養(yǎng)老地產(chǎn)所代表的我國城市化過程中的局部特點(diǎn)。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)反映出我國城市化過程中人口遷移的局部特征

3.1 歷史上城市化過程中的人口遷移

城市化的過程除了土地和生活方式的城市化，還有最重要的一點(diǎn)就是人口的城市化。歷史上，在人口向城市遷移的過程中曾經(jīng)有過的重要事件包括：英國的戰(zhàn)后大規(guī)模城市化；美國的郊遷化。前者反映了人口從農(nóng)村向城市遷移的趨勢，后者反映了人口從城市向近郊遷移的逆城市化過程。其中美國的郊遷化又是從老年人開始的，并且逐漸發(fā)展為老年人從東部城市遷往“陽光地帶”的大移民，這一點(diǎn)和中國養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)非常相似。

我國的城市化過程主要分為兩部分，對于宏觀、主流的人口遷移現(xiàn)象而言，農(nóng)民向城市遷移的過程是主要的。非轉(zhuǎn)農(nóng)或者養(yǎng)老地產(chǎn)代表的逆城市化人口遷移是局部、次要的現(xiàn)象。本節(jié)要分析的就是這個局部、次要的老年人口郊遷化現(xiàn)象。

3.2 人口遷移的動力學(xué)說

英國的雷文斯坦提出的人口遷移推拉理論廣泛應(yīng)用在人口遷移研究之中。我們希望能運(yùn)用人口遷移的推拉理論解釋老年人口遷往郊區(qū)選擇住宅的現(xiàn)象。

3.3 養(yǎng)老地產(chǎn)代表的人口遷移趨勢以及動力學(xué)說解釋

從養(yǎng)老地產(chǎn)的地域分布來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要分布在北、上、廣、深以及江蘇、浙江一些城市化程度非常高的城市。從城市層面看，養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在城市近郊環(huán)境良好的地區(qū)。以北京周邊的養(yǎng)老地產(chǎn)分布來看，環(huán)境良好的地區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)分布較為密集的地區(qū)，有明顯的趨向郊區(qū)的特征，如果需要研究其原因，可能需要從人口遷移的動力學(xué)說出發(fā)。

為了探究消費(fèi)者選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的原因，作者制作了一份網(wǎng)絡(luò)小調(diào)查，主要涉及選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的原因：包括“追求舒適的養(yǎng)老環(huán)境；減輕子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)；購買郊區(qū)住房同時出售現(xiàn)有的房產(chǎn)，可以獲得一部分積蓄；規(guī)劃環(huán)境和住房結(jié)構(gòu)有吸引力”幾個原因，設(shè)置為多選題。一共有67個網(wǎng)友點(diǎn)擊答題，從結(jié)論中可以看出，購買郊區(qū)住房同時出售現(xiàn)有房產(chǎn)可以從中有一部分收益是主要原因，占到42%，其次是減輕子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，23%的選擇了這個選項，再次是追求舒適的養(yǎng)老環(huán)境19%。

結(jié)合一些采訪和報道中的結(jié)論，總結(jié)我國老年人遷往郊區(qū)居住的動力主要有以下幾個方面。對于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，推力方面：1)大城市內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境惡化、生活壓力過大，老年人對舒適居住環(huán)境有渴求；2)城市內(nèi)部可以用來大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)的用地減少，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)很大一部分是政府劃撥用地，在土地經(jīng)濟(jì)的刺激下，劃撥用地常常選擇在低價不高的地區(qū)。拉力方面：主要是近郊良好的居住環(huán)境，從北京近郊的養(yǎng)老地產(chǎn)看，地產(chǎn)分布主要在沿沙河、密云水庫和城市近郊公園的地區(qū)附近，良好的環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要原因。北京市主要養(yǎng)老設(shè)施分布見表1。

表1 北京市主要養(yǎng)老設(shè)施分布

4 養(yǎng)老地產(chǎn)看城市化動力的變化

4.1 工業(yè)資本帶動城市化發(fā)展的階段

我國實行土地有償使用、住房市場化之前，城市化的主要動力是工業(yè)剩余資本的城市化，城市化的主體是自上的政府推動型。城市空間的拓展主要以工廠和附屬的工人新村為主。并且實行“先生產(chǎn)、后生活”的策略，居住空間作為消費(fèi)品被壓縮和控制，將資本的積累都用于工業(yè)建設(shè)，這時期的居住主要是附屬于工廠和單位大院而建。城市化的動力主要依靠工業(yè)資本的剩余。

4.2 土地有償使用、住房市場化之后的城市化動力——消費(fèi)資本促進(jìn)城市化

土地有償使用制度使得土地開始參與資本循環(huán)的過程，城市化的動力不再是單一的政府主導(dǎo)，而是政府、開發(fā)商共同主導(dǎo)。這個過程中，住房的市場化極大的促進(jìn)了這一過程，政府提供土地、銀行提供貸款、開發(fā)商經(jīng)營建設(shè)模式的高效運(yùn)轉(zhuǎn)極大促進(jìn)了這一階段的城市化過程。這個過程的城市化動力主要是消費(fèi)資本促進(jìn)城市化。

4.3 養(yǎng)老地產(chǎn)代表的城市化動力

隨著人口出生率的下降，老齡人口在總?cè)丝谥械谋戎厝找嬖黾?。作為撫養(yǎng)對象，龐大的老齡人口引起了許多研究者的關(guān)注，主要研究如何發(fā)掘老齡人口的消費(fèi)潛力，把社會壓力轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣恿Α７质仇B(yǎng)老地產(chǎn)的蛋糕主要是對準(zhǔn)老齡人口作為未來一個主要的消費(fèi)群體，如何挖掘他們改善居住環(huán)境的消費(fèi)潛力。從實際負(fù)擔(dān)角度分析,老年人多數(shù)已無須贍養(yǎng)父母、撫養(yǎng)子女，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對較輕，因而可傾其所有滿足自己的需求。而我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，到2030年，我國老年人口的退休金總額會達(dá)到73 219億元，老年人口的消費(fèi)潛力巨大。這反映了我國城市化過程中，將老年人的消費(fèi)資本轉(zhuǎn)化為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。在國外，老年產(chǎn)業(yè)成為“銀色產(chǎn)業(yè)”，其中老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施領(lǐng)域，包括退休者住宅小區(qū)、老人公寓、老年社會福利院、養(yǎng)老院、護(hù)老院、護(hù)養(yǎng)院、敬老院、托老所和老年人服務(wù)中心等，以及老年人現(xiàn)有住宅的改造等。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)就體現(xiàn)了地產(chǎn)發(fā)展和相關(guān)服務(wù)業(yè)并舉的特點(diǎn)，不僅有以房養(yǎng)老的模式，同時有發(fā)達(dá)的養(yǎng)老咨詢服務(wù)和保險保障服務(wù)，多方面挖掘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

5 城市化由量到質(zhì)的變化

5.1 過去的大規(guī)模迅速擴(kuò)張

曾經(jīng)的城市化過程是土地經(jīng)濟(jì)推動下的城市化，城市化的過程呈現(xiàn)出規(guī)模大、速度快的特征。過去十年，我國房地產(chǎn)開發(fā)總面積超過60億m2。且開發(fā)方式主要是拿地→融資→建設(shè)→賣方的簡單的盈利手段，地產(chǎn)質(zhì)量總體不高，沒有針對性強(qiáng)的設(shè)計與服務(wù)。

5.2 養(yǎng)老地產(chǎn)代表的小規(guī)模漸進(jìn)式城市化

養(yǎng)老地產(chǎn)的興起發(fā)生在大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)動力不足的情況下，土地供應(yīng)的不足、政府對地產(chǎn)的打壓使得許多地產(chǎn)商處在被淘汰的境況。因而一些地產(chǎn)商開始另謀出路，從政府支持的養(yǎng)老地產(chǎn)入手，開始小規(guī)模、漸進(jìn)式的地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，政府的執(zhí)政理念轉(zhuǎn)變，由經(jīng)營型開始向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，城市擴(kuò)展帶來的土地經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)不是政府的唯一追求，如何保障民生，提高人民福利成為政府的主要職責(zé)和執(zhí)政要務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為家居養(yǎng)老的重要支撐得到了政府的支持。

在這兩方面動力的驅(qū)動下，養(yǎng)老地產(chǎn)得以成為地產(chǎn)行業(yè)的一枝新秀。政府用劃撥的方式提供土地；地產(chǎn)公司采用長期持有或者租、售結(jié)合的方式經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，改變了過去拿地→建設(shè)→出售的一次性盈利手段；設(shè)計上，以為老年人服務(wù)為主要考慮因素，從住宅面積到設(shè)計細(xì)節(jié)上體現(xiàn)養(yǎng)老特色；一些保險公司也涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，將養(yǎng)老住宅與保險業(yè)務(wù)結(jié)合起來。許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目結(jié)合老年人的生活方式，提供公共食堂服務(wù)、老年教育服務(wù)，甚至臨終關(guān)懷服務(wù)，將服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來。持有經(jīng)營的方式不僅使地產(chǎn)商找到了長期獲利的渠道，也讓租賃和購買養(yǎng)老地產(chǎn)的老齡人有了生活和撫養(yǎng)保障，政府政策支撐、地產(chǎn)公司長期持有、設(shè)計保證、保險參與，這種關(guān)注細(xì)節(jié)和發(fā)展的模式體現(xiàn)了新的小規(guī)模、漸進(jìn)式城市化的精細(xì)化。

6 結(jié)論和展望

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生體現(xiàn)了我國的城市化已經(jīng)不再是過去人口紅利帶動的大規(guī)?？焖俪鞘谢?，城市化由大量、快速逐步向小規(guī)模、有特色的空間拓展發(fā)展。首先是城市化的空間表現(xiàn)也突破了聚集，體現(xiàn)出一些郊遷化特征。其次城市化的動力由傳統(tǒng)的工業(yè)推動型向消費(fèi)推動型轉(zhuǎn)變，而新一輪的消費(fèi)推動力主要是老齡人口的住房消費(fèi)需求對城市化的推動。養(yǎng)老地產(chǎn)這個現(xiàn)象與西方城市化過程中出現(xiàn)的由量的增加轉(zhuǎn)為質(zhì)的提高非常相似。我認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)是未來我國城市化向漸進(jìn)式、小規(guī)模、注重質(zhì)量的方向轉(zhuǎn)變的前兆。我們應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會，以類似的空間開發(fā)和整治為基礎(chǔ)，提升城市化的質(zhì)量。

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Discussion on the urbanization development trends and characteristics from the endowment property

Ding Shouyi

(GuangzhouCityPlanningandSurveyDesignInstitute,Guangzhou510000,China)

Combining with the basic characteristics of endowment property, from the population migration local characteristics, urbanization power, urbanization scale and other aspects, analyzed the trend and characteristics of urbanization development, discussed the relationship between endowment property and urbanization, provided reference for the research on related problems.

endowment property, urbanization, population migration, living environment

1009-6825(2016)10-0228-03

2016-01-27

丁壽頤(1988- )，男，助理工程師

F293.3

A