商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警研究

摘 要：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是阻礙商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存的重要隱患，尤其隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范圍也不斷增大，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程開發(fā)、建設(shè)等一系列過(guò)程中產(chǎn)生一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)一些財(cái)務(wù)問(wèn)題，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須重視工程成本控制，控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定合理有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，建立科學(xué)有效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);控制管理

中圖分類號(hào)：F293.342 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2015）24-0132-02

前言

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，只要存在著籌資、融資行為，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于企業(yè)的融資不合理，組織結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致企業(yè)收益降低的風(fēng)險(xiǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展過(guò)程中需要面臨的主要問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反映了其自身的經(jīng)營(yíng)情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析了解企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的起因，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警才能提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了財(cái)務(wù)預(yù)警對(duì)于其發(fā)展的重要性，并采取了一定措施，但仍存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的安全運(yùn)作仍然存在很大的財(cái)務(wù)隱患。所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要更加重視這些問(wèn)題，積極加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警，趨利避害，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)與其他商品相比，在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的顯著特點(diǎn)是投資金額巨大、籌資困難，項(xiàng)目前期需要投資資金多，銷售資金回籠不及時(shí)等。

1.投資金額巨大、籌資困難。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的要求比較高。但是由于投資金額巨大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金又往往不到位，加之商業(yè)企業(yè)籌資的方式、渠道比較單一，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)籌資十分困難。比如2011年國(guó)家進(jìn)行地產(chǎn)業(yè)改革調(diào)整，導(dǎo)致資金更加緊缺。國(guó)家對(duì)地產(chǎn)企業(yè)要求自由資金要大于總投資的35%，企業(yè)進(jìn)行貸款時(shí)只能進(jìn)行開發(fā)貸款，并且期限要求在兩年之內(nèi)。這些政策更是增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)籌資的難處，無(wú)形之中增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目前期需要投資資金多。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)、開發(fā)過(guò)程中，往往前期所需資金較多，前期工程成本較大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前期運(yùn)作較困難，比如工程土地款、項(xiàng)目開工前等相關(guān)費(fèi)用大約占整個(gè)項(xiàng)目的35%。而且商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往周期較長(zhǎng)，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，不確定性因素較多，容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.銷售資金回籠不及時(shí)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要消費(fèi)群體是單一用戶，并且由于其進(jìn)行的銷售策略等原因，很容易出現(xiàn)到賬不及時(shí)、資金回籠慢的狀況。用戶在消費(fèi)時(shí)，往往采取按揭貸款、分期付款等方式，影響企業(yè)資金回籠的速度。并且，國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的宏觀政策也會(huì)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)資金產(chǎn)生很大影響。比如貸款利率升高，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值縮水，而進(jìn)一步影響產(chǎn)品銷售，進(jìn)而影響產(chǎn)品銷售資金的回籠。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)過(guò)程中存在很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

1.企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了保持財(cái)務(wù)的杠杠利益進(jìn)行融資，企業(yè)進(jìn)行融資是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要部分，是企業(yè)根據(jù)自身情況進(jìn)行投資和調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的一種方式。融資風(fēng)險(xiǎn)主要指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)再融資時(shí)增加企業(yè)還本付息負(fù)擔(dān)，甚至存在著無(wú)法還債的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果在融資過(guò)程中出現(xiàn)不合理的情況，就會(huì)給其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資金利率過(guò)高導(dǎo)致籌資成本升高風(fēng)險(xiǎn);債務(wù)規(guī)模、期限、結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的債務(wù)償還日期集中而使企業(yè)償還能力下降的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要指的是在進(jìn)行投資的過(guò)程中，由于一些不確定因素的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按照預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行，影響項(xiàng)目收益，最終影響了企業(yè)的盈利和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)起步較晚，各項(xiàng)措施并不完善，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研存在誤差而導(dǎo)致的產(chǎn)品銷售落后;企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中技術(shù)不可操作等問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)投資浪費(fèi);企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致的企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)加重;企業(yè)投資的項(xiàng)目規(guī)劃不合理，導(dǎo)致項(xiàng)目失控，最終出現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)所投資的項(xiàng)目的收益情況與預(yù)期相差較大的局面。

3.企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在將產(chǎn)品售出后，將項(xiàng)目成品的資金變?yōu)槠髽I(yè)的貨幣資金的過(guò)程中存在著時(shí)間、金額的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)資金回收存在風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，國(guó)家的宏觀政策對(duì)于企業(yè)資金回收影響很大。當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)財(cái)政進(jìn)行緊縮時(shí)，地產(chǎn)市場(chǎng)比較疲軟，產(chǎn)品銷量降低，導(dǎo)致三角債務(wù)下資金回收困難。當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)財(cái)政寬松時(shí)，產(chǎn)品銷量增多，資金回收較容易。同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)自身的決策水平和管理能力也影響著企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

4.企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，由于分配不當(dāng)導(dǎo)致對(duì)地產(chǎn)企業(yè)日后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，從而影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目再開發(fā)。收益分配主要包括分配股息和留存收益，如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能處理好二者關(guān)系就十分容易出現(xiàn)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展速度較快，需要大量資金時(shí)，在資金短缺時(shí)以貨幣資金的形式進(jìn)分配，容易降低地產(chǎn)企業(yè)償債能力，從而影響企業(yè)的再生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分不利。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警措施

（一）提高財(cái)務(wù)預(yù)警意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)預(yù)警意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要提高財(cái)務(wù)預(yù)警意識(shí)，重視財(cái)務(wù)預(yù)警，提高企業(yè)的利益工作。組織企業(yè)管理工作者共同進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，加強(qiáng)企業(yè)管理，建立企業(yè)專門的財(cái)務(wù)預(yù)警部門，使企業(yè)財(cái)務(wù)得到制度保證、信息保證。其次，加強(qiáng)對(duì)各部門工作人員的思想教育，加強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，不斷提高自身的水平。最后，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，聯(lián)系企業(yè)實(shí)際，制定合理的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。充分了解企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)情況，明確各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)情況，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門的審計(jì)工作，確保企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，保證地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警信息的準(zhǔn)確性。

（二）建立完善的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的內(nèi)容，其涉及到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)和職能部門，必須有效地進(jìn)行權(quán)限劃分，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)責(zé)任不明確的情況，從而提高地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。建立完善的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，明確各部門責(zé)任，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部各部門的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和分工情況建立相應(yīng)的責(zé)任分工，明確各部門、各工作人員的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并將地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解落實(shí)到各責(zé)任中心，加強(qiáng)分工協(xié)作，共同抵御企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)匯報(bào)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的完成情況和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些問(wèn)題。通過(guò)建立企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度，從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)可能存在的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)警，保證企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的安全。

（三）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息監(jiān)測(cè)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警的核心內(nèi)容，因此企業(yè)必須強(qiáng)化財(cái)務(wù)信息監(jiān)測(cè)，確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確可靠。通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息的監(jiān)測(cè)，可以獲知企業(yè)在項(xiàng)目開展過(guò)程中各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息，從而方便企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行財(cái)務(wù)信息的收集，并確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠，并且具備較強(qiáng)的專業(yè)能力，可以對(duì)企業(yè)各種分散的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行整合、分類、分析，最終使之成為有利于企業(yè)發(fā)展的信息，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)安全。同時(shí)，監(jiān)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息，有條理的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況，分析企業(yè)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)上報(bào)給企業(yè)管理層，從而作為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的依據(jù)。

（四）健全企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警還要不斷健全企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。首先，必須明確商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際情況，根據(jù)自身實(shí)際規(guī)模確定與企業(yè)相適應(yīng)的管理方式，從而確定適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制必須含有數(shù)據(jù)采集、分析和反饋三部分，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警部門在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)必須根據(jù)各項(xiàng)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)，確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)有效，從而進(jìn)行分析企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而制定相應(yīng)的措施進(jìn)行防范，使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低水平。其次，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)水平和準(zhǔn)確度，針對(duì)企業(yè)可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的對(duì)策，以便第一時(shí)間進(jìn)行處理風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)財(cái)務(wù)安全。最后，將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、可能造成的損失進(jìn)行評(píng)估，將各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后果進(jìn)行對(duì)應(yīng)于各部門責(zé)任，進(jìn)行相應(yīng)的處罰，提高其警惕性，保證企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)重大財(cái)務(wù)問(wèn)題，保證地產(chǎn)企業(yè)順利健康發(fā)展。

結(jié)論

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)普遍調(diào)整的大背景，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨著各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警，保證企業(yè)財(cái)務(wù)安全。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要特點(diǎn)是投資金額巨大、籌資困難，項(xiàng)目前期需要投資資金多，銷售資金回籠不及時(shí)。在其發(fā)展過(guò)程中主要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須重視項(xiàng)目開展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)預(yù)警意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息的監(jiān)測(cè)，健全企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)安全意識(shí)，確保企業(yè)順利發(fā)展。

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