蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間布局優(yōu)化研究

周燕楓

摘 要：商業(yè)服務(wù)設(shè)施作為大學(xué)城內(nèi)資源共享的一部分，與其空間布局有著不可忽略的關(guān)聯(lián)。合理規(guī)劃大學(xué)城商業(yè)空間布局、組織管理商業(yè)服務(wù)設(shè)施對(duì)大學(xué)城的健康建設(shè)、有序持續(xù)的發(fā)展，乃至對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展都有著不可忽視的重要作用。蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間布局及其發(fā)展存在多方面的不足之處，沒能充分利用資源，阻礙大學(xué)城發(fā)展。為了進(jìn)一步加快蚌埠大學(xué)城的發(fā)展，商業(yè)活動(dòng)是其主要發(fā)展對(duì)象，故需要對(duì)其商業(yè)空間布局的功能進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：大學(xué)城;商業(yè)布局;優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F127 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2015）24-0170-05

根據(jù)《大學(xué)生藍(lán)皮書：中國(guó)大學(xué)生生活形態(tài)研究報(bào)告（2013）》報(bào)告，中國(guó)大學(xué)生人均月消費(fèi)支出945.6元，人均全年消費(fèi)總額達(dá)到11 ?347元，超過(guò)全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的50%。

在大學(xué)生強(qiáng)大的消費(fèi)能力驅(qū)動(dòng)下，各路商家長(zhǎng)驅(qū)直入，大學(xué)城商圈涌現(xiàn)。與大學(xué)生強(qiáng)大購(gòu)買力不相稱的是，目前蚌埠大學(xué)城高校周邊的商鋪大多數(shù)還是處在分散運(yùn)營(yíng)、各自為陣的初始形態(tài)，對(duì)于商業(yè)的布局、人流的聚集以及規(guī)模商圈的形成帶來(lái)消極的影響。因此，需要對(duì)蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間布局的進(jìn)行研究，研討其商業(yè)類型、商業(yè)形態(tài)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)等，提出優(yōu)化建議，以促進(jìn)蚌埠大學(xué)城商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、蚌埠大學(xué)城概況

（一）蚌埠大學(xué)城建設(shè)

蚌埠大學(xué)城位于蚌埠市東郊龍湖東岸即蚌埠市龍子湖區(qū)，全境位于龍子湖國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)東岸，北依高速鐵路蚌埠南站。大學(xué)城共占地10 000畝，共投資2 000億，建筑面積670萬(wàn)平方米。目前大學(xué)城一期工程已經(jīng)完工，有4所大學(xué)進(jìn)駐，分別為：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、安徽電子信息學(xué)院、蚌埠醫(yī)學(xué)院和蚌埠學(xué)院。自2002年建設(shè)至今，蚌埠大學(xué)城已初具規(guī)模，各類校舍、道路、供水等公用配套設(shè)施建設(shè)已投入資金6.1億元。

（二）大學(xué)城商業(yè)發(fā)展

隨著商家涌現(xiàn)，大學(xué)城逐漸形成了一個(gè)商業(yè)服務(wù)街區(qū)即現(xiàn)在的龍湖春天商業(yè)街。龍湖春天商業(yè)區(qū)位于蚌埠大學(xué)城核心位置——被4所高校圍繞，占地782畝，建筑面積達(dá)62萬(wàn)平米。龍湖春天商業(yè)街是蚌埠大學(xué)城唯一的商業(yè)區(qū)，距離每1所城內(nèi)高校的步行距離都在15分鐘左右，購(gòu)物便利。其市場(chǎng)以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，以零售方式出售商品，經(jīng)營(yíng)時(shí)間相對(duì)集中。但由于現(xiàn)有市場(chǎng)的不成熟，商業(yè)等級(jí)較低，服務(wù)設(shè)備不完善，使得龍湖春天商業(yè)街的發(fā)展受到壓抑，這也說(shuō)明蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間還沒被合理開發(fā)利用，蘊(yùn)藏著相當(dāng)大的發(fā)展空間。

二、蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間現(xiàn)狀

（一）蚌埠大學(xué)城商業(yè)類型

本文對(duì)蚌埠龍湖春天商業(yè)街商業(yè)類型的種類和數(shù)量進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，并把商業(yè)服務(wù)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)以及娛樂業(yè)劃分到服務(wù)業(yè)之中，得到統(tǒng)計(jì)結(jié)果（見下頁(yè)圖）

本文對(duì)龍湖春天商業(yè)街的商業(yè)類型進(jìn)行了分析：（1）三大行業(yè)中，餐飲業(yè)占比遙遙領(lǐng)先，高達(dá)54%;（2）在服務(wù)業(yè)當(dāng)中，美容、美發(fā)店占比都是最高的;（3）商業(yè)空間主要用于餐飲行業(yè)，商業(yè)服務(wù)主要滿足于物質(zhì)層次上，在精神服務(wù)上的投入較少，也即是精神層次上的消費(fèi)較少，商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)偏低，商業(yè)類型很少。

（二）蚌埠大學(xué)城商業(yè)形態(tài)

各校內(nèi)部的商業(yè)布局規(guī)模普遍較小，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以小型超市、報(bào)亭、理發(fā)店、打印店、書店、照相館、干洗店、水果店、快遞收發(fā)處等服務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)良好，消費(fèi)群體相對(duì)穩(wěn)定。校內(nèi)商業(yè)布局主要利用學(xué)生宿舍、食堂、活動(dòng)中心等建筑布局的架空層或內(nèi)部部分地域，布置商業(yè)店鋪和服務(wù)類攤點(diǎn)。這種布置的優(yōu)勢(shì)在于可以提高建筑布局利用率，其大部分布置在宿舍下面或內(nèi)部，使得學(xué)生接受服務(wù)十分方便;其不足之處在于布局狹小，布置局促，經(jīng)營(yíng)環(huán)境氛圍欠佳，難以形成較強(qiáng)的商業(yè)氣息。

蚌埠大學(xué)城商業(yè)形態(tài)主要為面式棋盤型組織形態(tài)和帶狀式商業(yè)組織形態(tài)兩種。以龍湖春天商業(yè)街為例呈現(xiàn)出的這種“面”式商業(yè)空間布局不但服務(wù)于進(jìn)入其區(qū)域的人員，還對(duì)區(qū)域外部一定范圍的人群有著較強(qiáng)的吸引力，可以滿足相同空間區(qū)位中群體的不同消費(fèi)需求，或滿足不同空間區(qū)位中群體的相同消費(fèi)需求。帶狀式的的校園商業(yè)空間是由多個(gè)商業(yè)單體組成，并主要沿街道方向順序展開，且服務(wù)于進(jìn)入其內(nèi)部的人群，也對(duì)其展開方向臨近區(qū)域的群體有著較強(qiáng)的吸引力。

三、蚌埠大學(xué)城商業(yè)發(fā)展SWOT分析

SWOT是Strengths，Weaknesses，Opportunities，Threats這四個(gè)英文字母組成，意為優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。

（一）發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1.潛在消費(fèi)者不斷增加。蚌埠大學(xué)城的師生數(shù)量逐年增長(zhǎng)，遠(yuǎn)期來(lái)看，蚌埠機(jī)電技師學(xué)院、蚌埠經(jīng)濟(jì)技術(shù)職業(yè)學(xué)院等也將陸續(xù)駐進(jìn)，完全建成后，大學(xué)城學(xué)生規(guī)模將超過(guò)10萬(wàn)人。潛在消費(fèi)者的不斷增加，消費(fèi)群體的相對(duì)穩(wěn)定，加之大學(xué)生的消費(fèi)面廣、消費(fèi)水平不斷提高等，將在長(zhǎng)期里對(duì)蚌埠大學(xué)城商業(yè)的發(fā)展起到十分重要的推動(dòng)作用。

2.周邊的商品房不斷增加。隨著蚌埠大學(xué)城歷年來(lái)的建設(shè)，其周邊土地也陸續(xù)吸引著房地產(chǎn)開發(fā)商。商品房的增多，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)一定數(shù)量的常住居民，而常住居民的加入，不僅給大學(xué)城商業(yè)帶來(lái)更多的消費(fèi)者，增加消費(fèi)服務(wù)類型的需求也會(huì)增加。

3.旅游業(yè)的發(fā)展。大學(xué)城附近的龍子湖是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，其面積約為杭州西湖的3倍，據(jù)此，市政府可以參考西湖景區(qū)的建設(shè)大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，建立環(huán)湖商業(yè)圈。

（二）發(fā)展劣勢(shì)

1.目前的大學(xué)城商業(yè)空間布局不夠合理。蚌埠大學(xué)城商業(yè)發(fā)展發(fā)展緩慢，發(fā)展不成熟，尚未形成規(guī)模的商業(yè)空間。龍湖春天商業(yè)街雖然是作為蚌埠大學(xué)城唯一的商業(yè)中心的地位存在，但其規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)范圍狹窄、布局相對(duì)雜亂、功能不夠健全，還存在不少阻礙其健康發(fā)展的隱患。endprint

2.自發(fā)形成的商業(yè)布局有待規(guī)范治理和改進(jìn)。由于缺乏合理的功能分區(qū)、管理較疏松等，導(dǎo)致流動(dòng)性商業(yè)攤點(diǎn)較多，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)相對(duì)混亂，街道衛(wèi)生狀況欠佳，特別是飲食攤的食品安全衛(wèi)生狀況不容樂觀。

3.樓盤面積在擴(kuò)大，給商業(yè)圈的合理布局增加了難度。房地產(chǎn)的開發(fā)很大程度上影響著大型商業(yè)中心的形成，包括龍湖春天商業(yè)街那僅有的土壤也被用來(lái)建造住宅樓盤，規(guī)劃的不合理使得土地在商業(yè)活動(dòng)方面利用的有效性得不到提高，使商業(yè)空間的布局較為分散。

（三）發(fā)展機(jī)會(huì)

1.消費(fèi)群體規(guī)模的擴(kuò)大。隨著高校歷年的招生人數(shù)擴(kuò)增，蚌埠大學(xué)城的消費(fèi)者數(shù)量穩(wěn)中有升。日后其他院校進(jìn)駐和非流動(dòng)居民的增加也會(huì)給大學(xué)城商業(yè)帶來(lái)更多的消費(fèi)者。

2.主要消費(fèi)對(duì)象的消費(fèi)能力提升?！洞髮W(xué)生藍(lán)皮書：中國(guó)大學(xué)生生活形態(tài)研究報(bào)告（2013）》顯示，較以往相比，大學(xué)生的消費(fèi)能力在逐年提升。在消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)的情形下，蚌埠大學(xué)城商業(yè)有著很大的發(fā)展空間。

3.大學(xué)城外的商業(yè)配套吸引力較差。蚌埠市區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)存在著遠(yuǎn)、貴、少的弊端，例如從大學(xué)城坐公交到商貿(mào)區(qū)大概要40分鐘。市內(nèi)百貨大樓那一片局域設(shè)施相對(duì)舊、臟，不但商場(chǎng)內(nèi)商品價(jià)格相對(duì)大部分大學(xué)生而言是昂貴的，而且其商品很多都是適合社會(huì)白領(lǐng)群體穿著，故不會(huì)使大量消費(fèi)者流失至市區(qū)。

（四）發(fā)展威脅

1.消費(fèi)圈內(nèi)人流量較小，人氣聚集度不夠。蚌埠大學(xué)城位于郊區(qū)，人流量小，商業(yè)發(fā)展不夠完善，消費(fèi)規(guī)模偏小和商業(yè)區(qū)的分流影響了大學(xué)城商圈內(nèi)人氣的聚集。

2.消費(fèi)格局不完善，消費(fèi)檔次偏低。蚌埠大學(xué)城內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)以餐飲行業(yè)為主，而服務(wù)業(yè)和零售業(yè)則很少，且大多數(shù)規(guī)模較小。

3.經(jīng)營(yíng)環(huán)境相對(duì)較差，管理難度比較大。龍湖春天商業(yè)街內(nèi)店鋪分布隨意性強(qiáng)，各種類型的經(jīng)營(yíng)商家交錯(cuò)分布，沒有形成合理的消費(fèi)格局。

四、優(yōu)化蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間布局的對(duì)策建議

（一）蚌埠大學(xué)城商業(yè)發(fā)展的定位

1.以中偏低檔商品和中偏高檔服務(wù)為主的大型城郊購(gòu)物中心為發(fā)展目標(biāo);消費(fèi)目標(biāo)主要是大學(xué)城的師生，其次是周邊常住居民，最后是大學(xué)城外消費(fèi)者;以綜合性超市、專賣店、娛樂休閑、輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)和等級(jí)良好的餐飲為發(fā)展方向。

2.將龍湖春天商業(yè)街內(nèi)的餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和零售業(yè)有序地分開，有層次地布局，同行業(yè)的商鋪設(shè)置在一起，并規(guī)范好對(duì)各所高校外部的攤販的管理，總體上改善衛(wèi)生街道狀況。

3.打破原有的商業(yè)中心建筑結(jié)構(gòu)，建造商業(yè)大樓，使不同的商品服務(wù)在不同的樓層進(jìn)行，這樣既可以減少商業(yè)空白點(diǎn)，還可以規(guī)避目前城內(nèi)商業(yè)面積的限制，有效地利用商業(yè)空間、提高土地利用率。

4.減少商品房地產(chǎn)在大學(xué)城內(nèi)的投資建設(shè)，在周邊的建設(shè)最好有一定的距離，保證日后大學(xué)城建設(shè)用地的擴(kuò)展。

5.重視商品服務(wù)的均衡發(fā)展，加大服務(wù)業(yè)和零售業(yè)的比重，加快大學(xué)城商業(yè)發(fā)展升級(jí)的步伐。

6.加強(qiáng)飲食、道路衛(wèi)生和安全的監(jiān)督管理。高校門口前的小食街由于沿著馬路擺設(shè)，過(guò)往車輛的煙塵尾氣毫無(wú)遮攔地粉刷著道路兩旁的飲食攤。不僅如此，每到學(xué)生下課后晚餐宵夜時(shí)間，人流增多，道路經(jīng)常出現(xiàn)擁擠，車輛行駛不便，加之路燈的慘淡，行人的安全令人擔(dān)憂。

7.商圈布局的構(gòu)想。由于蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間尚未被充分開發(fā)和利用，故可以對(duì)蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間布局的綜合分析：首先，將龍湖春天商業(yè)街在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大商業(yè)用地面積;其次，在龍子湖公園東處側(cè)建立延湖商業(yè)帶;最后，在高鐵站一帶建立一處商業(yè)群，擴(kuò)大大學(xué)城商業(yè)空間。

（二）蚌埠大學(xué)城商業(yè)類型優(yōu)化

1.增設(shè)業(yè)種、提升商品服務(wù)水平。實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，蚌埠大學(xué)城商業(yè)服務(wù)種類不齊全，比如書店規(guī)模偏小，書籍種類不齊全和服飾銷售少，衣服質(zhì)量偏低以及娛樂場(chǎng)所少，娛樂環(huán)境差等。蚌埠大學(xué)城商業(yè)應(yīng)該從提供吃、穿、用為主的消費(fèi)服務(wù)擴(kuò)大到住宿、健身、文化、醫(yī)療等方面，保證消費(fèi)者追求消費(fèi)個(gè)性化，滿足對(duì)休閑娛樂、文化、健康等消費(fèi)的需求。

2.改變消費(fèi)格局。蚌埠大學(xué)城各高校學(xué)生的主要消費(fèi)支出為飲食消費(fèi)占60%以上，服飾以及日常用品的消費(fèi)占總支出的 28%左右。所以蚌埠大學(xué)城未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī)劃應(yīng)以服務(wù)業(yè)和零售業(yè)為主，把發(fā)展重點(diǎn)放在文化、娛樂等商業(yè)服務(wù)方面，但也應(yīng)該保持對(duì)餐飲業(yè)的規(guī)模，并在原有餐飲規(guī)模上適當(dāng)升級(jí)，進(jìn)行有機(jī)的更新?lián)Q舊。

（三）蚌埠大學(xué)城商業(yè)形態(tài)優(yōu)化

1.商業(yè)空間層級(jí)化。根據(jù)下頁(yè)表可知，目前蚌埠大學(xué)城的層級(jí)有區(qū)域級(jí)和校園級(jí)兩種。再根據(jù)蚌埠市與蚌埠大學(xué)城的情況，本文認(rèn)為，優(yōu)化蚌埠大學(xué)城商業(yè)空間層級(jí)結(jié)構(gòu)，總體布局可以采取“軸線發(fā)展+組團(tuán)放射”的結(jié)構(gòu)，分為“城級(jí)—區(qū)域—校區(qū)”三級(jí)空間布局模式：大學(xué)城級(jí)——主要建筑群為大學(xué)校園、商業(yè)購(gòu)物中心。根據(jù)層級(jí)特點(diǎn)，可以利用龍子湖風(fēng)景區(qū)和高鐵南站的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和環(huán)湖商業(yè)街以及在高鐵站附近區(qū)位建立商業(yè)群落和房地產(chǎn)。蚌埠大學(xué)城目前還沒有這一層級(jí)商業(yè)空間。區(qū)域級(jí)——與大學(xué)城級(jí)商業(yè)區(qū)比較，區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)則顯得內(nèi)容較為單一，其主要滿足區(qū)域內(nèi)幾所學(xué)校的師生日常所需。該層級(jí)的商業(yè)空間主要表現(xiàn)在被各所大學(xué)包圍著的龍湖春天商業(yè)街，而這也是蚌埠大學(xué)城目前所有的一種商業(yè)形態(tài)。校區(qū)級(jí)——該層級(jí)的商業(yè)空間位于各個(gè)校區(qū)的教學(xué)區(qū)或者生活區(qū)內(nèi)，也幾乎是所有大學(xué)校園里都有的商業(yè)活動(dòng)。這種的劃分不但便于管理，還提高了大學(xué)城商業(yè)空間的使用效率與服務(wù)覆蓋率，有利于大學(xué)城商業(yè)活動(dòng)的管理和發(fā)展。

2.從純物質(zhì)消費(fèi)空間到物質(zhì)升級(jí)為文化消費(fèi)復(fù)合空間。首先，大學(xué)城是文化教育的聚集地，其商業(yè)空間更應(yīng)重視文化特色的塑造。蚌埠大學(xué)城商圈在滿足大學(xué)生日常生活的基本需要外，還應(yīng)考慮到更高層次的交往需求，例如增設(shè)文娛類、體育類、培訓(xùn)類的商業(yè)場(chǎng)所。其次，大學(xué)城是一個(gè)人口相對(duì)集中的、年輕化的、高素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)區(qū)域，為了改變蚌埠大學(xué)城行業(yè)構(gòu)成以餐飲業(yè)絕對(duì)占優(yōu)這種商業(yè)形態(tài)，建議在未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃中增設(shè)其他行業(yè)的服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)和零售業(yè)。完善大學(xué)城級(jí)商業(yè)中心功能，增設(shè)區(qū)域級(jí)商業(yè)空間設(shè)施和有組織有管理地設(shè)置臨時(shí)性商業(yè)設(shè)施。endprint

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Bengbu City Commercial Space Layout Optimization Research

ZHOU Yan-feng

（Anhui university of finance and economics，Institute of economics，Bengbu 233030，China）

Abstract：Business services has become a part of the university city resources sharing，the reasonable planning，a good organization university city commercial service facilities become healthy and orderly development of university city，also on the construction and development of university city，and even the development of the whole city has a important role which cannot be ignored.Bengbu city commercial layout and development exists many deficiencies，failed to make full use of resources，hinder the university development.In order to further speed up development of bengbu college town，need to study the function of the commercial layout.

Key words：university;commercial space layout;opimizeendprint