農(nóng)村土地抵押貸款實(shí)踐和思考

□　冉桂芹

農(nóng)村土地抵押貸款實(shí)踐和思考

□冉桂芹

2014年，陜西省眉縣在槐芽鎮(zhèn)槐西村開展以農(nóng)村土地入股經(jīng)營及以土地承包經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資貸款試點(diǎn)工作，筆者對槐西村以現(xiàn)代草莓莊園為主體申請貸款進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)就調(diào)研中了解到的相關(guān)情況驗(yàn)和對此的一些思考做些介紹。

一、貸款主體明確、股權(quán)清晰、注冊資本充足是基本條件

截至目前，眉縣農(nóng)行已向槐西村現(xiàn)代草莓莊園發(fā)放貸款四筆，貸款金額110萬元，均以入股農(nóng)民農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押?？h農(nóng)行最終審批通過的基本原因便是槐西村現(xiàn)代草莓莊園及其運(yùn)營主體寶雞槐香果業(yè)有限公司具備完整法人資格，并且公司股權(quán)清晰，注冊資本充足。

2013年8月，槐西村注冊成立了寶雞槐香果業(yè)有限公司，確定每股股金為3萬元。采取土地入股和現(xiàn)金入股相結(jié)合的辦法，園區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民可用現(xiàn)金入股，也可用土地承包經(jīng)營權(quán)入股。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股，流轉(zhuǎn)合同約定經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為12年（2014年—2025年），按每年每畝租金800元計(jì)算，每畝承包地12年可以得到9600元租金，12年土地租金可一次折算入股，每股補(bǔ)齊到3萬元。現(xiàn)金入股和土地經(jīng)營權(quán)入股具有同等責(zé)權(quán)利。目前，農(nóng)戶土地入股達(dá)到14股共42萬元，現(xiàn)金入股67股共201萬元。

二、嚴(yán)格遵循銀行貸款流程

槐西村草莓莊園開展以入股農(nóng)民農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押的貸款試點(diǎn)工作主要流程如下：

一是貸款對象提出申請，重點(diǎn)是貸款額度、用途、期限、抵押方式、擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)狀（自有、流轉(zhuǎn)或已抵押及承包期限等）；二是縣農(nóng)行會同縣鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門、村委會重點(diǎn)對貸款戶個(gè)人承包經(jīng)營及所抵押土地經(jīng)營權(quán)現(xiàn)狀進(jìn)行綜合審定評判，由村委會登記，鎮(zhèn)土地承包管理部門備案；三是對所抵押土地開展價(jià)值評估，主要按該戶、該村及周邊近三年土地承包經(jīng)濟(jì)總收入平均計(jì)算畝平均產(chǎn)值，如槐西村及周邊群眾常年以種植大棚草莓為主營作物，年畝平均產(chǎn)量2000公斤以上，結(jié)合近三年草莓銷售均價(jià)15-20元/公斤情況，核定年產(chǎn)值，扣除投入后計(jì)算年純收入；四是農(nóng)行對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值再次核定和登記，再次明確擔(dān)保主體及貸款戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，貸款發(fā)放金額一般以抵押土地承包經(jīng)營權(quán)年純收入的40%予以確認(rèn)，貸款戶、擔(dān)保方與農(nóng)行簽訂協(xié)議，辦理常規(guī)貸款手續(xù)，發(fā)放貸款。

三、實(shí)施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利弊分析

（一）有利因素

1.開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使農(nóng)戶認(rèn)識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2.促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營權(quán)及附著物一起拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的配置將更加合理。

3.解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸，可以支持其開展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。

（二）不利因素

1.存在較大金融風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場因素影響，將給土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)帶來不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

2.金融部門既要保障其既得利益，又要最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn)，不得不設(shè)立防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施，加上農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估機(jī)制普遍不健全，農(nóng)戶要大范圍實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，手續(xù)繁瑣，影響了農(nóng)戶參與的積極性，部分農(nóng)戶寧愿以高利息取得商業(yè)貸款或民間融資。

四、對策與建議

1.穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內(nèi)，除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權(quán)，否則任何組織或個(gè)人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營權(quán)，讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí)要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則，積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體，在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。

2.建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。

3.創(chuàng)新機(jī)制，培育市場。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。二是積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營權(quán)”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權(quán)入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開。三是積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。流轉(zhuǎn)市場的培育應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則，不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護(hù)正當(dāng)交易，不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。

4.宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁包辦。一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭利。三是加大宣傳力度，增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。

5.積極探索，推動抵押。2016年，眉縣被陜西省農(nóng)村改革試驗(yàn)辦公室列為新一輪農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)，并將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保貸款列為省級農(nóng)村改革試驗(yàn)項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃從2015年7月開始到2018年12月結(jié)束，試驗(yàn)期為3年。眉縣將以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī)，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評估制度，可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>

（作者單位：陜西省眉縣農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站）