農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款怎么貸？

農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款怎么貸？

為落實《國務院關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》(國發(fā)【2015】45號)要求，依法穩(wěn)妥規(guī)范推進農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點，日前，人民銀行會同相關部門聯(lián)合印發(fā)了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》，從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監(jiān)測評估等方面對金融機構(gòu)、試點地區(qū)和相關部門推進落實“兩權(quán)”抵押貸款試點明確了政策要求。本刊就農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款相關知識為讀者們作一梳理。

一、什么是“兩權(quán)”抵押貸款

“兩權(quán)”抵押貸款就是農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款和農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款：以承包土地的經(jīng)營權(quán)作抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

也就是說，家庭承包戶和取得土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等，可以將土地的經(jīng)營權(quán)抵押給銀行，從銀行貸出一定比例的資金。土地的承包權(quán)不變，村集體所有權(quán)也不變。因此土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不會發(fā)生“抵押之后地就收不回來”的現(xiàn)象。

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款：在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

這里有兩個關鍵點需要注意：一是作為抵押物的農(nóng)民住房必須坐落在集體性質(zhì)土地上；二是貸款申請人必須為住房所有人。

二、對試點進行法律授權(quán)的主要內(nèi)容是什么

開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務涉及突破《物權(quán)法》和《擔保法》關于耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押的相關法律條款。按照十八屆四中全會關于“重大改革須于法有據(jù)”的要求和國發(fā)45號文“依法有序”的原則，試點涉及突破相關法律條款的，要由國務院按程序提請全國人大常委會授權(quán)。2015年12月27日全國人大常委會法律授權(quán)主要內(nèi)容為：授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔保法》關于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔保法》關于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。上述調(diào)整在2017年12月31日前試行。

三、誰有資格貸款

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)按取得方式可分為家庭承包和土地流轉(zhuǎn)兩類，因此農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款涉及兩類主體，主要是指家庭承包戶，種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入方。兩類主體申請貸款資格各有規(guī)定。

家庭承包方式取得的，須滿足以下資格：

1.具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

2.用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；

3.依法擁有縣級及以上人民政府或政府相關主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證；

4.承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。

土地流轉(zhuǎn)方式取得的，須滿足以下資格：

1.具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄；

2.用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；

3.已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；

4.承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；

5.承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款申請人須滿足以下資格：

1.具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

2.用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，沒有列入征地拆遷范圍；

3.除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料；

4.所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置；

5.以共有農(nóng)民住房抵押的，還應當取得其他共有人書面同意。

四、借款可以用來做什么

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款應當主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款應當優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

五、還不起貸款本息怎么辦

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押方式取得貸款的，若借款人無法履行到期還本付息義務，貸款人（銀行業(yè)金融機構(gòu)）可依法采取貸款重組、按序清償、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、交易平臺掛牌再流轉(zhuǎn)等方式處置抵押物。

農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押方式取得貸款的，貸款人依法采取貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等方式處置抵押物。

（本刊記者周嶸綜合整理）