養(yǎng)老地產(chǎn)困境難破

秋葉

1月26日，萬科在廣深地區(qū)首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目萬頤智匯坊亮相，該項(xiàng)目位于廣州黃埔萬科城市花園社區(qū)內(nèi)。據(jù)悉，這個(gè)地方在去年7月前，還只是萬科的一個(gè)檔案館，如今已改建成“社區(qū)嵌入式長者照料中心”。

據(jù)萬科介紹，智匯坊由長者照料中心、健康管理中心、頤享匯三大服務(wù)核心板塊組成，分為溫馨安養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療康復(fù)區(qū)、營養(yǎng)膳食區(qū)、長者文化學(xué)堂、網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)區(qū)、活力天臺、書香長廊等幾大功能區(qū)域。

近年來，養(yǎng)老服務(wù)市場的“蛋糕”在不斷吸引各路資本躍躍欲試，眾多資本和房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)市場愈加急迫地進(jìn)入。

近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國已經(jīng)有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也已超過百個(gè)。

雖然看似紅紅火火，但業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

諸多創(chuàng)新與嘗試

事實(shí)上，房企的熱情高漲并非一廂情愿，房企瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)也和人口老齡化息息相關(guān)。在十八屆五中全會上，全面放開二孩，積極開展應(yīng)對人口老齡化的行動(dòng)被提上日程。這一政策的背后，是中國已步入老齡化社會的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

除此之外，國家在政策層面大力推動(dòng)已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)概念升溫的重要?jiǎng)右?。隨著國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)顯然已進(jìn)入歷史機(jī)遇期。

各大房地產(chǎn)企業(yè)明知道這是一個(gè)需要長期培育的產(chǎn)業(yè)，但考慮到10年之后，中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展?jié)摿Γ芏噙€是按捺不住，提前進(jìn)入布局。

雖然到目前為止，尚未看到在各方面特別成功的案例，但2015年諸多企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中的諸多創(chuàng)新與嘗試還是讓我們有所借鑒。

以保利為例，2015年先是與華夏人壽戰(zhàn)略合作，嘗試把保險(xiǎn)機(jī)制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域；后來又與太平人壽合作，組建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，基金前期投資主要以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為主，后期還計(jì)劃向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項(xiàng)目。另外，包括平安、泰康等險(xiǎn)資自己做的養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)，如今養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)資的合作已經(jīng)成為趨勢。

另外，遠(yuǎn)洋、碧桂園、新城都在養(yǎng)老地產(chǎn)方面搭建了相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)平臺。遠(yuǎn)洋是攜手京東建立“人生X計(jì)劃”，為消費(fèi)者提供從成家、立業(yè)到生活、養(yǎng)老的一站式居住解決方案。碧桂園是營造“全生命周期貼心服務(wù)”，在順德試點(diǎn)運(yùn)行社區(qū)長幼中心，會員可以通過“e當(dāng)家”電商點(diǎn)碧桂園酒店餐飲，50歲以上老人僅收取成本費(fèi)用。

新城控股則是通過社區(qū)APP搭建養(yǎng)老O2O平臺，全方位滿足各種日常服務(wù)，做到線上支付、線下享受服務(wù)的模式。雖然這些平臺對養(yǎng)老地產(chǎn)本身沒有太大的直接支持，但從布局情況來看，諸多房企已經(jīng)開始對老齡客戶群體實(shí)現(xiàn)覆蓋和服務(wù)。

到目前為止，全國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中銷售型還占大多數(shù)，但銷售的效果只能算是非常一般。2015年出現(xiàn)了銷售模式上的巨大創(chuàng)新亮點(diǎn)，特別是在平安不動(dòng)產(chǎn)原來的桐鄉(xiāng)合悅·江南 的項(xiàng)目失敗后，這次把住宅產(chǎn)權(quán)和平安的“養(yǎng)老財(cái)富計(jì)劃”進(jìn)行整合，采取了所謂的返本銷售模式（一種是30年后一次性返還全額房款，另一種是從第16年起逐年返還），推出的100套全部售罄。這種模式可能是解決當(dāng)前養(yǎng)老項(xiàng)目滯銷的一種重要方式，但住宅產(chǎn)權(quán)和金融產(chǎn)品結(jié)合還是受到諸多方面限制。

其實(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)成功的關(guān)鍵不是產(chǎn)品，而是服務(wù)，所以專業(yè)的運(yùn)行公司對于未來的養(yǎng)老地產(chǎn)來說非常重要。早在2014年，遠(yuǎn)洋就在北京成立了一個(gè)租用型養(yǎng)老品牌叫椿萱茂，打造專業(yè)的老年失智照護(hù)解決方案，目前已經(jīng)有3個(gè)項(xiàng)目落地。

另外，萬科、綠城等也專門成立了專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。而保利地產(chǎn)則成立了養(yǎng)老用品公司，還計(jì)劃建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總部基地。這些專業(yè)公司進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，可能會使養(yǎng)老地產(chǎn)未來在專業(yè)人才、運(yùn)營服務(wù)方面再上一個(gè)臺階，也為若干年后的養(yǎng)老地產(chǎn)全面鋪開打下一個(gè)相對堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

目前，房企在養(yǎng)老地產(chǎn)方面仍在不斷創(chuàng)新和探索，但當(dāng)前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，基礎(chǔ)還非常薄弱。只有在金融、平臺、銷售、運(yùn)營這些方面都相對成熟之后，加上政策層面的配套支撐，以及目前這批具有強(qiáng)大消費(fèi)力的40-50歲中產(chǎn)階層步入老齡之后，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)可能才會真正地起步。

市場發(fā)育不成熟

然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)?！钡谋澈螅⒎侨缈雌饋淼哪敲春苊?。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實(shí)踐者眾多，成型者寥寥。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

長期以來，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭多于實(shí)質(zhì)，盈利周期漫長甚至遙遙無期，成為國內(nèi)房地產(chǎn)商開發(fā)運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)的重大阻礙?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期更漫長，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。”大宇咨詢房地產(chǎn)分析師李家云表示。

業(yè)界普遍認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)，到現(xiàn)在也沒有定論。從已投入運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結(jié)果。

另外，中國指數(shù)研究院的研究認(rèn)為，國內(nèi)廣大消費(fèi)者傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”觀念短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變。中國老人受傳統(tǒng)觀念影響，仍然更傾向于在家養(yǎng)老，只有在生活不能自理時(shí)，才會進(jìn)入專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

目前國內(nèi)的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍入住率低，例如北京民辦養(yǎng)老院的入住率只有20%。未來究竟有多少老年人口將會選擇養(yǎng)老住宅，轉(zhuǎn)換為實(shí)際需求仍有較大不確定性。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策保障不健全，缺乏落到實(shí)處的具體法律法規(guī)。雖然中央政府大力提倡發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，各項(xiàng)政策法規(guī)也不斷出臺，但是多為綱領(lǐng)性、原則性的政策，缺乏落實(shí)到實(shí)處的補(bǔ)貼、土地和財(cái)稅政策。政策出臺時(shí)間、支持程度等并不明確，這對開發(fā)企業(yè)而言，將意味著較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

“比如床位補(bǔ)貼，民辦養(yǎng)老院和公辦養(yǎng)老院待遇相差頗多，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不明確”。該負(fù)責(zé)人表示，老年人在入住老年住宅時(shí)，一般會考量提供的醫(yī)療服務(wù)，而關(guān)于老年社區(qū)配備的醫(yī)院是否納入醫(yī)保范圍的問題一直未得到解決。整體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場機(jī)制發(fā)揮的政策環(huán)境仍不理想。

在該人士看來，更為重要的是，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，盈利模式不明晰。養(yǎng)老地產(chǎn)對老年人生活的配套設(shè)施的要求較高，因而投入成本高于普通住宅，前期資本投入大，受限于資金壓力。目前開發(fā)商采取銷售、出租或二者相結(jié)合的方式，但無論哪種運(yùn)營方式都存有一定問題，盈利狀況并不良好。

美國由于資本市場運(yùn)作發(fā)達(dá)，日本則依靠介護(hù)保險(xiǎn)制度，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍取得較好收益。未來中國開發(fā)商如何布局養(yǎng)老地產(chǎn)、以何種方式開發(fā)與運(yùn)營將是盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。

不僅如此，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)落后，缺乏專業(yè)人才，類似的局面也亟待改觀。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和重點(diǎn)在于后續(xù)運(yùn)營，而國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)育階段，醫(yī)療護(hù)理人才缺失，配套單一，服務(wù)規(guī)范不完善。如何在未來培養(yǎng)一個(gè)高專業(yè)能力的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)也將是橫亙在企業(yè)面前的難題之一。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，盡管不少房企宣稱投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于大多因?yàn)橛Ｊ讲磺逦?、相關(guān)配套服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目最終只能當(dāng)作普通商品房去賣，一些所謂的“養(yǎng)老社區(qū)”也與普通樓盤無異，養(yǎng)老地產(chǎn)最后變成了一些開發(fā)商拿地賣房的噱頭。

困境亟待擺脫

CRIC研究中心分析師李瑩表示，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等，其中萬科的杭州良渚文化村隨園嘉樹項(xiàng)目已出爐，遠(yuǎn)洋成為北京第一個(gè)獲得民政部門頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格的市場化機(jī)構(gòu)。

“未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將是政府托底，以市場為主體”。李瑩說，為鼓勵(lì)市場力量參與養(yǎng)老事業(yè)，預(yù)計(jì)未來國家層面將會出臺一定的優(yōu)惠政策，除了金融保險(xiǎn)公司以外，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，無論是政府規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，還是實(shí)際的養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求、開發(fā)企業(yè)布局動(dòng)作來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的確面臨著巨大的市場發(fā)展空間。

“但這么巨大的市場空間背后面臨更多的是市場沖動(dòng)。其中，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式、養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等諸多方面還存在不成熟的一面，一定程度上會造成當(dāng)前中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘粗放式增長的特征”。張宏偉認(rèn)為。

養(yǎng)老地產(chǎn)“粗放式”增長背后勢必會帶來盈利模式、運(yùn)營模式、重復(fù)建設(shè)等諸多方面的困局。在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名變相圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。

這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但是，實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運(yùn)營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營及服務(wù)。

“和建保障房、商品住宅不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)（床位）不可能依靠大規(guī)模的興建項(xiàng)目來充量”。他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)配套很關(guān)鍵，僅有床位沒有配套解決不了養(yǎng)老問題。在進(jìn)行任何一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果沒有配套的支持，尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進(jìn)，規(guī)模龐大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必然會出現(xiàn)管理、事故等方面問題，這個(gè)項(xiàng)目本身也必然是失敗的。

“事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)還必須要尋求一個(gè)適合自己的運(yùn)營模式，如采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等方式”。張宏偉說，這一點(diǎn)，也是養(yǎng)老地產(chǎn)具體項(xiàng)目未來能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在和每一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營階段必須解決的問題。