我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題及改進(jìn)對(duì)策研究

施齊霞，袁 帥（.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政與公共管理學(xué)院；.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 33030）

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我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題及改進(jìn)對(duì)策研究

施齊霞1，袁 帥2
（1.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政與公共管理學(xué)院；2.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火熱，與其息息相關(guān)的房產(chǎn)稅在穩(wěn)定財(cái)政收入方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，同時(shí)，房產(chǎn)稅也可以在一定程度上控制瘋狂上漲的房?jī)r(jià)，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到健康的發(fā)展.然而，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要依據(jù)是1986年頒布的條例，存在很大的時(shí)代局限性，所以，對(duì)于房產(chǎn)稅稅制的優(yōu)化很有必要.本文通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出所存在的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)國(guó)外房產(chǎn)稅政策做出解析，最后給出對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改進(jìn)的建議.

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；問(wèn)題；國(guó)外經(jīng)驗(yàn)；對(duì)策

1 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的概況

房產(chǎn)稅是古今中外較早開(kāi)征的稅種之一，最初是以廛布的形式出現(xiàn)在周代.在新中國(guó)成立之后，房產(chǎn)稅被列為14個(gè)稅種之一.經(jīng)歷了幾次改革和完善后，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1984年第二步利改稅以后開(kāi)征的，主要是對(duì)房屋的計(jì)稅余值或者出租房屋所取得的租金所征收的一種稅收.并且考慮到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的問(wèn)題，我國(guó)對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)免稅；對(duì)個(gè)人住房等非營(yíng)利性房產(chǎn)，也不征稅.征稅范圍有限.房產(chǎn)稅是地方稅，在一定程度上保證了地方政府的財(cái)政收入.相對(duì)于持有環(huán)節(jié)，我國(guó)對(duì)流通環(huán)節(jié)所征收的房產(chǎn)稅比例較大，所征得的房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重實(shí)際有限.隨著歲月的流逝時(shí)代的變遷，當(dāng)時(shí)制定的部分政策已然跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，時(shí)代的局限性越來(lái)越明顯，想要房產(chǎn)稅更好的發(fā)揮其作用，其政策有待優(yōu)化.

2 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅所存在的問(wèn)題

房產(chǎn)稅是地方稅的重要組成部分之一，房產(chǎn)稅的開(kāi)征有著舉足輕重的意義，它不僅能夠增加地方政府的財(cái)政收入、增加政府的宏觀調(diào)控同時(shí)還起著控制房?jī)r(jià)等作用.我國(guó)目前實(shí)施的有關(guān)房產(chǎn)稅征收的一些稅收政策是1986年時(shí)下發(fā)的條例，雖然近幾年來(lái)房產(chǎn)稅的有關(guān)政策也有部分改動(dòng)，但都不是大的變動(dòng)，隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了很大的提升，房產(chǎn)稅的征收中也存在著越來(lái)越多越來(lái)越尖銳的問(wèn)題，使得房產(chǎn)稅的實(shí)施并不能達(dá)到預(yù)期的效果.綜合分析，其存在的問(wèn)題大致可以分為以下幾點(diǎn)：

2.1 征收區(qū)域不夠廣泛

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只是對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，課稅范圍明顯過(guò)窄，無(wú)論是對(duì)制約房?jī)r(jià)還是增加財(cái)政收入而言，作用都是有限的.與此同時(shí)，由于對(duì)農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)不征稅，在一定程度上導(dǎo)致了農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)濫占用耕地，并且，近年來(lái)隨著新農(nóng)村等政策的不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)差距得到了一定的改善，尤其是沿海的一些村鎮(zhèn)可能比城鎮(zhèn)的一些中收入階層還要富裕，這與稅收的公平原則背道而馳.

2.2 持有環(huán)節(jié)稅收所占比例過(guò)小

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅收制度的主要特征是重流通環(huán)節(jié)、輕持有環(huán)節(jié).如大家所知，流通環(huán)節(jié)對(duì)于房產(chǎn)所征的稅種有營(yíng)業(yè)稅、契稅和城建稅等，然而持有環(huán)節(jié)則只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.并且持有環(huán)節(jié)的稅種還存在著一定程度的稅收優(yōu)惠，這將使得持有環(huán)節(jié)所需要繳納的稅費(fèi)不僅較少且范圍也是有限的.很明顯，大家都更愿意繳納持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這將使得經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中更多的閑置資金用于房地產(chǎn)行業(yè)，從而在一定程度上加劇了房?jī)r(jià)的上漲；與此同時(shí)，持有環(huán)節(jié)的輕稅負(fù)和優(yōu)惠政策將誘癮部分開(kāi)發(fā)商以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)較為發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的大量土地，來(lái)建造商品房并從中獲利，使得大量房產(chǎn)被積壓以及空置.

2.3 評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值繁瑣

近年來(lái)，越來(lái)越多的國(guó)家以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，然而評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值并不是一件容易的工作.它不僅需要得到準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息，還需要對(duì)市價(jià)進(jìn)行了解和調(diào)查.部分納稅人為了減少房產(chǎn)稅的繳納，可能會(huì)隱瞞自己所擁有的準(zhǔn)確房產(chǎn)，這就又加大了房產(chǎn)稅征收的難度.為了使得評(píng)估工作公平又高效，有些學(xué)者提議讓稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)評(píng)估工作，這將在很大程度上加重稅務(wù)人員的工作量，同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)于價(jià)值評(píng)估缺乏一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，則直接導(dǎo)致了評(píng)估效率的低下，從而加大征稅成本.顯而易見(jiàn)，這并不具有可行性.

2.4 相關(guān)配套制度不完善

我國(guó)納稅人納稅申報(bào)意識(shí)較為薄弱，并且到目前為止我國(guó)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)化，這將促使部分納稅人欺瞞所擁有房產(chǎn)情況從而達(dá)到逃稅的目的.而且，我國(guó)的很多房產(chǎn)稅相關(guān)政策缺乏法律制度的保證，這將很難實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅制度的全面推行，更不能達(dá)到預(yù)期想要達(dá)到的效果.為了避免這一現(xiàn)象的產(chǎn)生則必須實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)化，建立完善的房產(chǎn)登記制度，使得房屋信息得到全面清查，在一定程度上保證了納稅人名下房產(chǎn)信息的真實(shí)性和可信性.然而，想要建立這個(gè)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)并不是那么簡(jiǎn)單的事，它需要多個(gè)部門(mén)之間的數(shù)據(jù)交換，并不是一朝一夕可以實(shí)現(xiàn)的.同時(shí)，我國(guó)還缺乏健全的房產(chǎn)稅法律制度.只有通過(guò)法律的方式制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，才能確保有關(guān)政策的高效實(shí)施.

3 發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國(guó)的房產(chǎn)稅開(kāi)征歷史較發(fā)達(dá)國(guó)家而言相對(duì)較短，部分發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅稅制相對(duì)較為完善，無(wú)論是對(duì)征稅范圍的界定還是對(duì)征稅稅率的設(shè)定等其他發(fā)面，相比我國(guó)都更加合理有效.通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在問(wèn)題的分析，理清我們?cè)搹哪菐讉€(gè)方面完善稅制的思路，然后再借鑒有著顯著成效的發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，在最大程度上使得我國(guó)房產(chǎn)稅稅制得到完善.雖然每個(gè)國(guó)家發(fā)展的情況不同，稅制的制定不能完全復(fù)制，不過(guò)，對(duì)于某些我國(guó)房產(chǎn)稅稅制中存在的問(wèn)題探討，發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)還是具有很大的借鑒意義的.針對(duì)所提出的問(wèn)題，大致可以分為以下幾點(diǎn)：

3.1 征收區(qū)域廣泛

不同國(guó)家實(shí)行不同的土地制度，對(duì)于同一稅種征稅范圍的界定也不盡相同，共同點(diǎn)是大部分國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)稅征稅范圍的界定都是十分寬泛的.比如美國(guó)，它除了政府的辦公樓,學(xué)校,公共設(shè)施,教堂,慈善機(jī)構(gòu)等地所占用的房產(chǎn)不用繳納房產(chǎn)稅外,其他所有的私人住宅,商業(yè)建筑等都是需要繳稅的，這在很大程度上擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的征稅范圍，廣泛的稅源也保證了財(cái)政收入.

3.2 持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅比重較大

盡管?chē)?guó)外也有對(duì)流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的房產(chǎn)稅進(jìn)行征收，但是相對(duì)于流通環(huán)節(jié)，他們更加重視的是保有環(huán)節(jié).英國(guó)就十分重視對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，他們對(duì)于保有環(huán)節(jié)征收的稅收大概是流通環(huán)節(jié)的30倍左右，這樣就避免了大量房屋的閑置，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，也在一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià).對(duì)于保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的征收，日本并沒(méi)有特意重新設(shè)立，他是將其歸為固定資產(chǎn)，再按照“固定資產(chǎn)稅”征收的.法國(guó)對(duì)于房產(chǎn)所有者征收的房產(chǎn)稅比重是十分大的，這很大程度上減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為.

3.3 完備的房產(chǎn)評(píng)估體系

大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家都是以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)來(lái)征收房產(chǎn)稅的，然而這是建立在可以公平準(zhǔn)確的評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的.美國(guó)已經(jīng)成立了較為完善的價(jià)值評(píng)估體系，并且若納稅人對(duì)于評(píng)估結(jié)果有質(zhì)疑，美國(guó)還有專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)給予評(píng)判.英國(guó)并沒(méi)有成立獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，而是設(shè)立了專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的部門(mén).俄羅斯也存在房產(chǎn)評(píng)估體系不完善這個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值過(guò)低，導(dǎo)致應(yīng)繳納的稅額過(guò)少，對(duì)此，俄羅斯計(jì)劃對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式進(jìn)行改革，避免房產(chǎn)評(píng)估體系的不完備對(duì)房產(chǎn)稅征收造成的影響.日本則是建立了房地產(chǎn)登記制度以及評(píng)估制度，來(lái)確保房產(chǎn)評(píng)估的正確性.

3.4 相關(guān)配套措施健全

只有完善房產(chǎn)稅相關(guān)的制度建設(shè)，才能在真正意義上提高房產(chǎn)稅的征收質(zhì)量.對(duì)于房地產(chǎn)登記制度，日本設(shè)立專(zhuān)門(mén)的法務(wù)局負(fù)責(zé)登記工作，保證了登記工作的公開(kāi)公正以及公信力.對(duì)于房產(chǎn)稅的法律制度，美國(guó)已經(jīng)下放房產(chǎn)稅的管理權(quán)限，與地方稅收相關(guān)的法律全部由地方立法機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況自行制定，這樣不僅使得制度更符合地方實(shí)情而且還能在很大程度上提高地方政府的積極性，有利于房產(chǎn)稅的推行與實(shí)施.

4 改進(jìn)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的對(duì)策建議

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是逐年火熱，同時(shí)它還使建筑建材等相關(guān)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，每個(gè)人都有住房，普遍性不用強(qiáng)調(diào)，為了維護(hù)加強(qiáng)社會(huì)的安定和平，政府應(yīng)該為購(gòu)買(mǎi)者打造一個(gè)合理的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，而房產(chǎn)稅相關(guān)政策的完善則起到很好的保證作用.完善房產(chǎn)稅的相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有著一定的意義.只有很好的解決現(xiàn)狀分析提出的問(wèn)題，才能使我國(guó)房產(chǎn)稅得到更好的發(fā)展.當(dāng)然對(duì)國(guó)外有益經(jīng)驗(yàn)的借鑒可以使我們少走彎路.

4.1 廓張征收區(qū)域

我國(guó)可將具有企業(yè)性質(zhì)的事業(yè)單位所屬的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民性用房以及部分較為富裕的農(nóng)村房產(chǎn)等納入征稅范圍,增大房產(chǎn)稅稅源.這將在一定程度上緩解我國(guó)的財(cái)政壓力，同時(shí)還能加重房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，使得政府能更好的發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用.將所有的個(gè)人住宅都?xì)w為房產(chǎn)稅的征收范圍中，保證稅源的穩(wěn)定.但是考慮到我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，且目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市，可以先將部分富裕農(nóng)村納入征稅范圍，再逐漸對(duì)整個(gè)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行征稅，既考慮到了農(nóng)村地區(qū)發(fā)展的緩慢也保證了稅收的公平性.

4.2 加重持有環(huán)節(jié)比例

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策較為偏重對(duì)流通環(huán)節(jié)的征收，導(dǎo)致大量房產(chǎn)的空置以及部分農(nóng)村房產(chǎn)遭到濫用.根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)分析，增大對(duì)保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生房產(chǎn)稅的征收能夠進(jìn)一步優(yōu)化土地的使用情況，可以緩解房產(chǎn)空置情況，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易更加活躍，從而能夠在一定程度上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的問(wèn)題，避免房?jī)r(jià)的惡性上漲.

4.3 建立健全房地產(chǎn)評(píng)估體系

我國(guó)現(xiàn)行的計(jì)稅依據(jù)存在著一定的缺陷，根據(jù)對(duì)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)的分析，發(fā)現(xiàn)大部分發(fā)達(dá)以及不發(fā)達(dá)國(guó)家都是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值做為計(jì)稅依據(jù).然而要想以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，卻讓沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的稅務(wù)人員去評(píng)估是不科學(xué)的，房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估將直接影響到房產(chǎn)稅的公平程度，所以培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員，設(shè)立財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估方法的使用以及采用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估等問(wèn)題進(jìn)行解決避不可免.根據(jù)國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置，既可以獨(dú)立設(shè)置，也可以設(shè)置在稅務(wù)部門(mén)的下屬部門(mén)里面.

4.4 進(jìn)一步完備配套制度

要想全面推行房產(chǎn)稅制度的改革，相關(guān)配套制度的改革也不可避免，配套制度的設(shè)置和完備，一定程度上保證了房產(chǎn)稅制度的實(shí)行，使其能夠得到最大程度上的效果.要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)化，必須完善我國(guó)房產(chǎn)登記制度.及時(shí)更新房產(chǎn)情況，避免由信息的不準(zhǔn)確造成的不公平現(xiàn)象；對(duì)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)實(shí)行公開(kāi)制度，使得納稅人也監(jiān)督的權(quán)利，在一定程度上減少貪污腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生.房產(chǎn)稅的推行離不開(kāi)相關(guān)法律制度做保障，制定并完善相關(guān)法律制度才能實(shí)現(xiàn)有法可依，有法可循，才能更有說(shuō)服力.此外，政府應(yīng)該將部分權(quán)力下放到地方，地方是身處其境，對(duì)有關(guān)的情況以及怎樣才能更好的解決所存在的問(wèn)題等其他方面應(yīng)該會(huì)有更好的想法和見(jiàn)解.為了推動(dòng)地方得到更好的發(fā)展，促使我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，相關(guān)法律應(yīng)結(jié)合地方實(shí)情設(shè)計(jì)，對(duì)癥下藥才最有效.

5 小結(jié)

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中發(fā)揮的作用日益增長(zhǎng)，所存在的問(wèn)題也逐漸突出，要求改革的呼聲也不曾間斷.為了跟上時(shí)代的步伐，使房產(chǎn)稅在提供地方財(cái)政收入、控制房?jī)r(jià)等方面發(fā)揮更加有效的作用，改革勢(shì)在必行.本文通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)其存在征收范圍不夠廣泛、持有環(huán)節(jié)征收比例過(guò)低、房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有待完善以及相關(guān)配套制度不夠健全等問(wèn)題.根據(jù)對(duì)國(guó)外相關(guān)政策的解析，結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出了具體的政策改革建議.期望政府根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)情，早日出臺(tái)優(yōu)化的房產(chǎn)稅稅制，使得我國(guó)的房產(chǎn)稅更好的得到實(shí)施，經(jīng)濟(jì)得到更好的發(fā)展.

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中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-260X（2016）06-0148-03

收稿日期：2016-03-20