三四線(xiàn)城市樓市“去庫(kù)存”的痛點(diǎn)和解決路徑

李宇嘉

一、背景：樓市“去庫(kù)存”戰(zhàn)略全面鋪開(kāi)

2015年底的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，樓市“去庫(kù)存”確立為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大攻堅(jiān)任務(wù)之一。進(jìn)入2016年，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略全面鋪開(kāi)?！昂锬辍贝汗?jié)來(lái)臨之際，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸“新政”，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這是自2015年“9·30”新政后，再次下調(diào)房貸首付比例。相比原先的政策，首套房、二套改善型住房貸款的首付比例分別下降了5和10個(gè)百分點(diǎn)。

此次政策發(fā)布，再次遵循了長(zhǎng)假前釋放利好信號(hào)的思路。很明顯，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上下調(diào)房貸首付比例，很大程度上是為了鼓勵(lì)農(nóng)民工買(mǎi)房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”以及回鄉(xiāng)探親買(mǎi)房。過(guò)去幾年，農(nóng)民工買(mǎi)房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”轟轟烈烈，根據(jù)業(yè)內(nèi)對(duì)河南、安徽、湖南等地的調(diào)研，農(nóng)民工買(mǎi)房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”占據(jù)了地市一級(jí)住房銷(xiāo)售的30%、縣市一級(jí)住房銷(xiāo)售的50%左右。目前，在二三四線(xiàn)城市，戶(hù)籍居民家庭住房自有率超過(guò)80%、擁有兩套及以上住房的比例超過(guò)50%。因此，農(nóng)民工買(mǎi)房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”已經(jīng)成為二三四線(xiàn)城市樓市消化庫(kù)存的主力。

新年伊始，為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、“去庫(kù)存”的政策陸續(xù)在全國(guó)各地鋪開(kāi)。近期召開(kāi)的各地“兩會(huì)”上，“去庫(kù)存”成了最熱門(mén)的詞匯。從先行省市做法來(lái)看，政策可謂優(yōu)惠多多，如財(cái)政按購(gòu)房面積補(bǔ)貼現(xiàn)金、減征所繳房屋契稅、提高公積金貸款額度、放寬公積金提取條件及用途、放寬貸款購(gòu)房首付條件、鼓勵(lì)銀行放貸、水電氣繳費(fèi)折扣，等等。這些政策，均意在降低購(gòu)房成本，提高銀行融資支持，適應(yīng)以農(nóng)民工為主的“新市民”住房需求。

二、樓市“去庫(kù)存”需要繼續(xù)松綁杠桿限制

經(jīng)過(guò)近幾年的需求釋放，農(nóng)民工群體中的佼佼者，事實(shí)上早已購(gòu)房，農(nóng)民工整體買(mǎi)房需求繼續(xù)釋放的潛力并不可觀。據(jù)國(guó)務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工2015年月平均收入為2864元，由于就業(yè)城市生活成本（房租、通信、餐飲）居高不下，再考慮到新一代農(nóng)民工很重視女教育，預(yù)計(jì)月儲(chǔ)蓄僅為其中的一半（1432元）。按照三四線(xiàn)城市3500元/平方米的房?jī)r(jià)計(jì)算，這一群體的房?jī)r(jià)收入比在16倍左右。因此，自己儲(chǔ)蓄和父母資助成為農(nóng)民工買(mǎi)房首付資金主要來(lái)源。

但是，與此同時(shí)，除了首付款以外，農(nóng)民工買(mǎi)房還需要支付稅費(fèi)、裝修費(fèi)、家電家具建材等一次性支出數(shù)萬(wàn)元的費(fèi)用，同時(shí)每月的貸款月供額也在1100元以上。過(guò)去幾年，由于房地產(chǎn)、建筑業(yè)等農(nóng)民工就業(yè)集中行業(yè)發(fā)展很快，農(nóng)民工可支配收入增幅連續(xù)數(shù)年保持在9%以上，但2015年首次下滑到9%以下（8.9%），這與房地產(chǎn)、建筑業(yè)下滑關(guān)系最大。因此，“返鄉(xiāng)置業(yè)”和農(nóng)民工購(gòu)房紅火了3-4年以后，受就業(yè)行業(yè)不景氣、收入下滑，未來(lái)制造業(yè)“去產(chǎn)能”“去杠桿”的沖擊，后續(xù)需求釋放存疑。

對(duì)于鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房來(lái)說(shuō)，除了目前各地出臺(tái)的各項(xiàng)降低費(fèi)用的支持外，進(jìn)一步降低杠桿或許是必要的。從國(guó)外來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家（美國(guó)、澳大利亞等）對(duì)于低收入群體貸款購(gòu)房，首付比例均在10%，美國(guó)甚至出現(xiàn)了“零首付”現(xiàn)象。從實(shí)踐看，低收入群體購(gòu)買(mǎi)住房、擁有房產(chǎn)的愿望最強(qiáng)烈，主動(dòng)違約率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高收入群體，特別是對(duì)于希望融入城市的農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，更是如此。因此，去年以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士呼吁降低房貸首付比例的政策建議很多，旨在解決“卡在首付”上的購(gòu)房準(zhǔn)入門(mén)檻限制。

筆者認(rèn)為，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)4年的回調(diào)（2012-

2015年），三四線(xiàn)城市平均房?jī)r(jià)降至每平方米3500元左右，已經(jīng)接近了房屋成本價(jià)，進(jìn)一步下調(diào)的空間有限。此時(shí)，如果繼續(xù)降低房貸首付成數(shù)，有利于解決農(nóng)民工買(mǎi)房“卡在首付”上的問(wèn)題。同時(shí)，配合財(cái)政直接補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免，購(gòu)房“初始成本”（首付、一次性支出費(fèi)用）將會(huì)大大降低，有利于將農(nóng)民工潛在的住房需求釋放出來(lái)。

三、目前制約“去庫(kù)存”的痛點(diǎn)在哪里

1.庫(kù)存量異常大，消化周期太長(zhǎng)

春節(jié)前后，筆者在粵北、廣西等地一些三四線(xiàn)城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這些城市樓市存在幾大問(wèn)題。一是庫(kù)存量異常大，且無(wú)確切數(shù)據(jù)。在售庫(kù)存消化期基本在2年以上，且這些城市預(yù)售要求（高層達(dá)到2/3形象進(jìn)度、中高層封頂）渙散，一些隱性庫(kù)存隨時(shí)會(huì)冒出來(lái)。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)化程度不高，加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一落后（農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)及礦產(chǎn)等資源產(chǎn)業(yè)為主），2009-2013年樓市繁榮時(shí)期，有頭有臉的人都來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。目前，全國(guó)13.6萬(wàn)家房企（平均1萬(wàn)人就有1家房企）中90%集中在三四線(xiàn)城市。

2010-2013年，返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放，樓市火爆使得建筑建材、裝飾裝修等關(guān)聯(lián)行業(yè)又富了一批人，房?jī)r(jià)上漲還驅(qū)動(dòng)生意人、原市民投資房子。就這樣，在個(gè)體理性、集體非理性過(guò)程中，庫(kù)存不斷攀升并積重難返。目前，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)并無(wú)庫(kù)存確切數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，甚至連庫(kù)存概念也不清楚。筆者咨詢(xún)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士和開(kāi)發(fā)商，他們均認(rèn)為，如果把批出去的地也算上，庫(kù)存在3-5年消化不完。

2.住房供應(yīng)效率低，需求適應(yīng)性較差

目前很多三四線(xiàn)城市彌漫著樓市悲觀和房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。除了庫(kù)存大以外，房子供應(yīng)效率太低也是原因之一。近年來(lái)，隨著高鐵和高速路大規(guī)模建設(shè)，新城新區(qū)紛紛涌現(xiàn)，三四線(xiàn)城市“骨架”被擴(kuò)張，形成了東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng)的樓市發(fā)展格局。新房供應(yīng)集中在偏遠(yuǎn)的新城、新區(qū)，公共服務(wù)只有高鐵站，甚至連接主城區(qū)的道路還在修建，談不上生活需要的公共服務(wù)。

筆者去過(guò)的幾個(gè)三四線(xiàn)城市，在高鐵上僅花1-2個(gè)小時(shí)，但從高鐵站到市區(qū)也要花這么多時(shí)間，而且一路顛簸、黑的黑巴泛濫。另外，由于開(kāi)發(fā)商資質(zhì)差、無(wú)法從銀行貸款，很多項(xiàng)目五證不全，有資金就開(kāi)工、沒(méi)資金就停工，3-4年內(nèi)無(wú)法交樓。已入伙的項(xiàng)目，除質(zhì)量問(wèn)題外，物業(yè)管理和小區(qū)配套不達(dá)標(biāo)，很多買(mǎi)了房的也沒(méi)有入住，想買(mǎi)房的不選擇期房?？诳谙鄠魇腔顝V告，這不僅造成庫(kù)存積壓、建設(shè)周期長(zhǎng)等問(wèn)題更加嚴(yán)重。而且，購(gòu)房者忌憚未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，買(mǎi)房積極性受到打擊。

3.需求釋放高潮過(guò)去，農(nóng)民買(mǎi)房力不從心

除了供應(yīng)的問(wèn)題，需求釋放高潮已過(guò)是樓市下滑的另一個(gè)重要原因。三四線(xiàn)城市樓市需求群體有四大塊，機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群、金融機(jī)構(gòu)和電信運(yùn)營(yíng)商、做生意的人、農(nóng)民。2010-2014年，原市民（主要是前兩塊）改善和投資住房、生意人購(gòu)置住房、農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)可謂轟轟烈烈。目前，這三大需求基本釋放完畢，原市民家庭基本上有1-2套房，生意人受經(jīng)濟(jì)不景氣影響而不買(mǎi)房，甚至以房抵債（很多包工頭成了業(yè)主），或者就到省城甚至是一線(xiàn)城市去買(mǎi)房，因?yàn)樾嵊X(jué)靈敏的這些人認(rèn)為，省城或特大城市的房子才保值。

由此，目前只剩就近農(nóng)民購(gòu)房了。事實(shí)上，農(nóng)民購(gòu)房需求很強(qiáng)烈，城市房子、車(chē)子、票子（彩禮）已成為農(nóng)民結(jié)婚的新“三大件”，農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)或農(nóng)民在城市買(mǎi)房，多數(shù)基于“結(jié)婚標(biāo)配”倒逼下的需求。但是，筆者認(rèn)為，這部分需求有限。一方面，農(nóng)民年可支配收入多在2萬(wàn)元左右，往往集祖孫三代積蓄“咬牙”買(mǎi)房。而且，買(mǎi)房后還要支付裝修、家具家電和買(mǎi)車(chē)等費(fèi)用，擠壓了其他方面的消費(fèi)，甚至擠壓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性投資，很多農(nóng)民還被迫舉債付首付。

另一方面，當(dāng)前城市生活成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是過(guò)去可比擬的，更不是農(nóng)村可比擬的。特別是在三四線(xiàn)城市，由于人口、資源集聚不夠，加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一落后，人口集聚度高、附加值高的服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，三四線(xiàn)城市服務(wù)和消費(fèi)行業(yè)無(wú)法發(fā)揮大城市規(guī)模效應(yīng)和邊際成本遞減效應(yīng)，生活消費(fèi)品質(zhì)低、選擇少不說(shuō)，考慮到物流成本、無(wú)法規(guī)?；?、競(jìng)爭(zhēng)不足，餐飲、娛樂(lè)和購(gòu)物（如服裝）等大眾化消費(fèi)價(jià)格并不比大城市低。因此，權(quán)衡利弊后，很多進(jìn)城農(nóng)民還是選擇租房或購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，把有限的收入用在子女教育上。目前，近郊農(nóng)民已通過(guò)拆遷獲得了1套以上住房，而遠(yuǎn)郊農(nóng)民對(duì)房?jī)r(jià)、生活成本敏感，進(jìn)城買(mǎi)房的意愿不高。這就是為何政策激勵(lì)不斷，但農(nóng)民購(gòu)房較為謹(jǐn)慎的原因。

4.就業(yè)收入受經(jīng)濟(jì)沖擊，樓市需求下滑

另外，近年來(lái)由于樓市下滑，建筑建材、裝飾裝潢、家具紡織等方面在提供就業(yè)機(jī)會(huì)和增加收入上的作用急劇下滑，不僅做生意的高收入人群受到?jīng)_擊，從事建筑、裝修等子行業(yè)的農(nóng)民工也受到?jīng)_擊。同時(shí)，制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，拖累了代工或零部件加工，三四線(xiàn)城市相關(guān)行業(yè)集中了大量民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)，就業(yè)和收入也受到了影響；能源價(jià)格、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格急劇下跌也沖擊中西部、東北相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的三四線(xiàn)城市；此外，資源型城市（如東北、西北）人口永久性外流嚴(yán)重，不存在中部省份在民工大規(guī)模返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象，需求難以跟上。因此，就業(yè)和收入下滑、人口減少，也成為了三四線(xiàn)城市樓市需求下滑的主要原因。

四、“去庫(kù)存”關(guān)鍵：推進(jìn)供給側(cè)改革

在如何“去庫(kù)存”上，國(guó)家提出了要推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，即所謂的農(nóng)民工“市民化”。也就是，農(nóng)民買(mǎi)房和身份轉(zhuǎn)換要同步推進(jìn)。這也意味著，各地在激勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房的同時(shí)，要同步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，向包括新市民在內(nèi)的全體市民，均等化地提供教育醫(yī)療、社會(huì)保障、就業(yè)扶持等均等化的基本公共服務(wù)。因此，樓市政策刺激從來(lái)不乏力度和激情，關(guān)鍵在于“供給側(cè)”改革有無(wú)實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

1.切實(shí)推進(jìn)戶(hù)籍制度改革

戶(hù)籍制度改革是關(guān)鍵，在部署戶(hù)籍制度改革上，李克強(qiáng)總理近期指示，除少數(shù)特大城市外，要全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)條件，提高居住證“含金量”，使外來(lái)常住人口盡早在居住地享有義務(wù)教育、就業(yè)醫(yī)療、法律援助等基本公共服務(wù)。近期，公安部副部長(zhǎng)黃明在部署會(huì)上也表示，建立完善積分落戶(hù)制度，堅(jiān)持以合法穩(wěn)定就業(yè)和居所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社保年限、連續(xù)居住年限等為主要指標(biāo)，重點(diǎn)解決在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人群落戶(hù)。

戶(hù)口遷入以合法穩(wěn)定住所、合法穩(wěn)定職業(yè)為條件，符合人口自由遷徙和建立統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)的一般訴求。但是，考慮各地資源環(huán)境綜合承載和發(fā)展?jié)摿Γ跃幼∽C為載體，走“地方主導(dǎo)、因地制宜”的戶(hù)改路線(xiàn)，看起來(lái)符合實(shí)際，但難逃此前“雷聲大、雨點(diǎn)小”的戶(hù)改輪回。過(guò)去10多年地方土地財(cái)政豐厚、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的時(shí)期，沒(méi)有解決“戶(hù)改”問(wèn)題，當(dāng)前地方面臨空前財(cái)政困境，在很多三四線(xiàn)城市稅收負(fù)增長(zhǎng)，甚至發(fā)不出工資的情況下，仰仗地方真金白銀投入不現(xiàn)實(shí)、易走樣。

切實(shí)推進(jìn)戶(hù)改，就要打破地方政府對(duì)落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的壟斷，建立以穩(wěn)定就業(yè)和居所為單一標(biāo)準(zhǔn)的入戶(hù)機(jī)制，而不是任由地方建立篩選式的“利我戶(hù)改”模式。當(dāng)務(wù)之急是，推進(jìn)中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。同時(shí)，以推進(jìn)“雙掛鉤”（財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤）和擴(kuò)大地方債務(wù)置換為契機(jī)，構(gòu)建以戶(hù)改為內(nèi)容之一的KPI官員獎(jiǎng)懲機(jī)制，倒逼和激勵(lì)地方政府在公共服務(wù)均等化上投入真金白銀。

2.切實(shí)推進(jìn)各級(jí)財(cái)政在公共服務(wù)上的投入

從近期各地實(shí)踐來(lái)看，單純激勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房的意圖更濃、顯得也很急迫，與過(guò)往地方政府刺激樓市的做法并無(wú)二致，與同步推進(jìn)公共服務(wù)均等化明顯不在一個(gè)步調(diào)上。公共服務(wù)供給嚴(yán)重滯后或缺失，造成目前整體處于青壯年的新市民儲(chǔ)蓄被透支，未來(lái)或因收入下降、工作不穩(wěn)定、子女教育、老人醫(yī)療等支出突然增加時(shí)而陷入城市底層。因此，要防止鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房異化為“赤腳上樓”。

過(guò)去近20年，地方政府（特別是三四線(xiàn)城市政府）享受慣了天然得來(lái)的土地財(cái)政（依賴(lài)度在50%以上）紅利，單純賣(mài)房的負(fù)面激勵(lì)是存在的。因此，在同步推進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)房和戶(hù)改的同時(shí)，在中央轉(zhuǎn)移支付、地方債務(wù)置換定向投入等資金的支持下，要加大地方公共服務(wù)供給，確保資金進(jìn)入城市“短板”，而非進(jìn)入中看不中用的所謂城市地標(biāo)項(xiàng)目，確保農(nóng)民工到手的戶(hù)籍身份不掉色。

3.切實(shí)推進(jìn)集體土地制度改革

農(nóng)民工進(jìn)城的同時(shí)，土地“三權(quán)”（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)）處置也是個(gè)問(wèn)題。目前，為避免過(guò)去“被上樓”，提高農(nóng)民工買(mǎi)房積極性，各地僅采取戶(hù)口變動(dòng)與“三權(quán)”脫鉤的做法。事實(shí)上，土地改革是新型城鎮(zhèn)化的另一個(gè)抓手。長(zhǎng)達(dá)近20年的土地財(cái)政，造成城鎮(zhèn)化成本居高不下（房?jī)r(jià)、物價(jià)及公共服務(wù)高成本）。農(nóng)村土地制度改革不僅為農(nóng)民進(jìn)城提供一筆資本，而且是農(nóng)民共享城市化、工業(yè)化紅利，降低城鎮(zhèn)化成本的必由之路。因此，要加快推進(jìn)跨地區(qū)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)業(yè)用地占補(bǔ)平衡，擴(kuò)大宅基地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍，擴(kuò)大“兩權(quán)”抵押（承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押）的范圍，讓農(nóng)民攜資本進(jìn)城的同時(shí)，享受城市化和工業(yè)化紅利。

李求軍/責(zé)任編輯