房地產(chǎn)高杠桿去庫存是飲鴆止渴

蔡恩澤

當(dāng)下中國房地產(chǎn)正渴求去庫存，饑渴難耐之下，銀行和房地產(chǎn)中介從中加杠桿促樓盤銷售，這是一個(gè)危險(xiǎn)的傾向，恰如飲鴆止渴，在樓盤火爆銷售中埋下金融危機(jī)的隱患。

（一）樓盤高杠桿“奇葩”

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的“中國1月70個(gè)大中城市新建商品住宅數(shù)據(jù)”顯示，房價(jià)漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國房價(jià)14個(gè)月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52.7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房價(jià)的同比增幅也超過10%。

在房價(jià)高燒不退的背后，有高杠桿的促銷手段。

一些房產(chǎn)商和中介公司為了促銷，給購房者提供首付支持，場外配資，簽訂陰陽臺同，表面上是購房者按國家政策拿出首付，其實(shí)背后有房產(chǎn)商和中介的杠桿支持。

單就中介行業(yè)而言，通過場外配資實(shí)現(xiàn)購房成交金額早己超過1萬億元。來自各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)顯示，鏈家有2100億元使用了杠桿成交，房天下次之，大約2000億元，我愛我家居第三，也有800億元。

一些小額貸款公司乘機(jī)為購房者提供“首付貸”，讓那些原本付不起首付的購房者獲得首紂資格。有的炒房者只有炒一套房的本錢，首付貸卻能提供資金便利，促成他們炒更多的房。 深圳樓市還出現(xiàn)了不少眾籌、P2P等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金以購房首付款等形式流入住房市場。

一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，有的已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實(shí)際上就變成10%或者5%首付，甚至是零首付。 在深圳，按揭平均成數(shù)（貸款額度總額占房款總額的比例）去年l2月已達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”，與70%的最高貸款成數(shù)限制僅相差5個(gè)百分點(diǎn)，將貸款杠桿“撬”到了極致。

（二）高杠桿危害

房地產(chǎn)高杠桿的直接危害是為房價(jià)上漲推波助瀾。由于高杠桿，房價(jià)一波又一波上漲。在南京，房價(jià)從每平米5千元漲到l萬元，經(jīng)過6年時(shí)間，從l萬元漲到1.5萬元只用了3年時(shí)間，再從1.5萬元漲到2萬元，不到2年時(shí)間。現(xiàn)在南京房價(jià)已經(jīng)“奔3”，正向一線城市房價(jià)邁進(jìn)，令人咋舌。在一些敏感樓盤，一夜之間就漲了兩三千元。

易居研究院近日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)研顯示，2015年房價(jià)暴漲的深圳，房價(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)25.8，位列全國之首，同比增幅達(dá)27.6%，而全國的平均值為7.2。

這讓炒房的投資者有暴利可圖，并成為房價(jià)高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個(gè)別月份投資超過30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進(jìn)行購房。

在拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元即可參與購房并分享房價(jià)上漲的收益。深圳樓市中的投資客比例已超30%。眼下，房屋的居住價(jià)值正在剝離，投資價(jià)值正在增持。

房地產(chǎn)高杠桿的遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)是為金融危機(jī)埋下導(dǎo)火索。表面上看，火爆的樓盤銷售為去庫存作出了貢獻(xiàn)，一座座樓盤一夜之間銷售一空。但是，在高杠桿操作之下，庫存積壓的危機(jī)克服了，金融風(fēng)險(xiǎn)卻有可能潛滋暗生。

在諸多“湊足”首付的購房者和炒房者中，有不少人收入預(yù)期并不確定，拆東墻補(bǔ)西墻，提襟見肘，不但按揭形成的月供難以兌現(xiàn)，首付中的貸款部分也可能違約。首付貸雖不如高利貸那么可怕，但利息也是可觀的。例如搜狐焦點(diǎn)和搜易貸推出的首付貸24個(gè)月的利率是10%，同時(shí)，搜易貨平臺對借款用戶還收取貸款額3%的服務(wù)費(fèi)用。首付貸最高可貸款總房款的20%。

這些錢很多都是通過銀行渠道流出來的，最終的風(fēng)險(xiǎn)從四面八方又涌向銀行，銀行成為房貸違約的冤大頭。待到銀行將違約者的房子收回，房價(jià)又開始大跌，大批違約房成了銀行燙手的山芋，金融危機(jī)一夜就會爆發(fā)。

至于P2P平臺更是風(fēng)雨如晦。目前二手房中介領(lǐng)域，除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，世聯(lián)行、我愛我家、房多多、好屋中國、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下的房產(chǎn)中介都紛紛推出了包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。購房者一旦違約，以其第一套房產(chǎn)作為抵押物獲得貸款，該房產(chǎn)的價(jià)值能否覆蓋購房者的違約金額？而如果房屋是二抵，P2P平臺無法享受優(yōu)先受償權(quán)，要變現(xiàn)也是銀行優(yōu)先，P2P平臺靠后。

（三）美國次貸危機(jī)是前車之鑒

這不禁讓人們想起了美國金融危機(jī)的元兇——次級抵押貸款。這是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的貸款，與傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的區(qū)別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。

在2006年之前的5年時(shí)間里，在美國“兩房”公司（房地美和房利美）的攛掇之下，住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時(shí)，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機(jī)。

西方學(xué)者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)正處于次貸危機(jī)的前夜，雖說有點(diǎn)危言聳聽，但也從反面提出警示。中國的“首付貸”比起美國銀行業(yè)當(dāng)年打著創(chuàng)新旗號創(chuàng)立的次級貸款CDO（債務(wù)抵押憑證）只是小兒科把戲，但危害同樣不可小覷。目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。如果銀行按揭+首付貸的雙重杠桿疊加，購房者或炒房者實(shí)際出資額很低，一旦違約，更容易棄房斷供跑路，樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。

回溯全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源，多半是由房地產(chǎn)危機(jī)引起的，只要樓市出現(xiàn)大的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)與金融一定會出現(xiàn)大問題。中國房地產(chǎn)總市值至少在200萬億元以上，一旦有事，龐大的體量對國民經(jīng)濟(jì)的撞擊造成的震蕩是非常驚人的，國家需要支付巨額資金來救市，勢必影響經(jīng)濟(jì)大局。在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的情勢下，中國經(jīng)濟(jì)不能出現(xiàn)意外傷害，不能有折騰。假如房地產(chǎn)領(lǐng)域的違約與地方債違約疊加，后果不堪設(shè)想。

我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到，聽任房地產(chǎn)高杠桿招搖過市，將是一場金融災(zāi)難。監(jiān)管部門應(yīng)亮出政策利劍，制止和打擊房地產(chǎn)市場的高杠桿逆流，嚴(yán)格貫徹中央房地產(chǎn)新政，沿著正確的政策軌道上去庫存，將金融危機(jī)消弭于萌芽狀態(tài)。