化解房地產(chǎn)庫(kù)存要在供需兩側(cè)發(fā)力

王全寶

要確保化解庫(kù)存取得實(shí)效，不能就去庫(kù)存而去庫(kù)存，也不能將希望完全寄托在新市民購(gòu)房需求上，而是既要考慮當(dāng)前庫(kù)存，又要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)住房體系的構(gòu)建和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，

既在需求側(cè)發(fā)力，有效擴(kuò)大需求;又在供給側(cè)調(diào)節(jié)，創(chuàng)新改善供給

3月5日，李克強(qiáng)總理政府工作報(bào)告明確將“消化房地產(chǎn)庫(kù)存”作為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 “五大任務(wù)”之一。關(guān)于房地產(chǎn)如何去庫(kù)存問(wèn)題也是代表委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國(guó)商品房已竣工待售面積6.96億平方米，加上在建未售和待開(kāi)工面積，商品房整體庫(kù)存達(dá)63億平方米，按照過(guò)去3年的平均銷售速度來(lái)計(jì)算，需要5年時(shí)間來(lái)消化。三、四線城市去化期更長(zhǎng)，有的城市去化期超過(guò)10年。

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴性，庫(kù)存高企所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力更加巨大，并已危及我國(guó)金融安全，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)。

全國(guó)政協(xié)委員、江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫今年特意準(zhǔn)備了一份“關(guān)于供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的提案。

在江西省地級(jí)市九江，盧天錫分管住房建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題有著深刻的體會(huì)。

中國(guó)新聞周刊：你分管住房建設(shè)這么多年，依據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)分析，目前房地產(chǎn)庫(kù)存高企的原因有哪些？

盧天錫：原因是多方面的。首先是土地供應(yīng)量過(guò)大。中國(guó)大部分地方政府財(cái)政力量有限，基本都是“吃飯靠財(cái)政、城市建設(shè)靠土地”。受“土地財(cái)政”的驅(qū)使，城市的土地出讓沒(méi)有太多的計(jì)劃，土地供應(yīng)量偏大，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，也超出了城市住房的客觀需求，使得住房市場(chǎng)供大于求。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序。在過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)“黃金十年”中，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在中國(guó)遍地開(kāi)花，一些原本從事其他行業(yè)的企業(yè)甚至很多央企也紛紛轉(zhuǎn)型或兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致各城市土地購(gòu)買量日益攀升，住宅供應(yīng)量有增無(wú)減。

第三，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)豐厚，房地產(chǎn)企業(yè)更多是考慮想方設(shè)法縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，早日銷售回款并攫取巨額利潤(rùn)，鮮有企業(yè)去花精力鉆研產(chǎn)品、提高質(zhì)量、突出特色，房地產(chǎn)業(yè)成為典型的“藍(lán)海市場(chǎng)”，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏能夠有效激發(fā)居民改善性新需求的產(chǎn)品。

第四購(gòu)買能力有限。中國(guó)城市化水平總體不高，尤其是三、四線城市城鎮(zhèn)化率偏低，城市體量不大，城市承載力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。一方面，難以形成產(chǎn)業(yè)和人口集聚效應(yīng)，對(duì)外來(lái)人口缺乏吸引力，使住房購(gòu)買需求更多地局限在本地人口，購(gòu)買能力相對(duì)有限;另一方面，對(duì)本地人員會(huì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，這部分群體常年在外務(wù)工，即使具備一定購(gòu)買能力，也基本選擇在工作地買房，回鄉(xiāng)購(gòu)房的少之又少。

最后一個(gè)因素，就是受調(diào)控政策影響。前幾年，為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，國(guó)家和地方相繼出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、地方承諾年度房?jī)r(jià)上漲控制目標(biāo)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)起到了積極作用。但由于國(guó)家在完善住房保障體系上頂層設(shè)計(jì)不夠，如住房保障沒(méi)有立法，住房保障機(jī)制不夠健全等等，加上政策的差別化不夠，過(guò)于“一刀切”，在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，也抑制了社會(huì)的購(gòu)房需求，助長(zhǎng)了百姓“買漲不買跌”的觀望情緒，導(dǎo)致商品房銷售不暢、庫(kù)存高企。

中國(guó)新聞周刊：2014年底以來(lái)，圍繞著去房地產(chǎn)庫(kù)存，從中央到部委再到地方，出臺(tái)了降準(zhǔn)、降息、減稅、取消限購(gòu)、限貸，降首付、公積金支持貸款、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等一系列相關(guān)政策。但是，房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題仍未從根本上得到改變。你認(rèn)為造成這種現(xiàn)象的原因是什么？

盧天錫：我認(rèn)為，主要有以下三個(gè)方面：

一是政策更多地著眼于需求側(cè)發(fā)力。住宅是高度市場(chǎng)化商品，由供需雙方的因素決定。目前的政策，無(wú)論是降準(zhǔn)、降息，還是取消限購(gòu)、限貸、降首付、發(fā)放住房補(bǔ)貼等等，更主要是意圖拉動(dòng)和刺激需求，尤其是新市民的需求。而當(dāng)前三、四線城市居民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口收入普遍偏低，購(gòu)買能力不強(qiáng)，有購(gòu)買力的居民多數(shù)已經(jīng)購(gòu)置一套甚至幾套房產(chǎn)，加上外來(lái)人口少，拉動(dòng)新需求的空間有限。另外，城市的外出務(wù)工人員多數(shù)在一、二線城市落戶或工作，基本都選擇在工作地買房。因此，僅從需求側(cè)著力，不僅對(duì)去化三、四線城市庫(kù)存收效甚微，還會(huì)導(dǎo)致一二線城市房地產(chǎn)需求過(guò)快增長(zhǎng)，使得房?jī)r(jià)居高不下。因此，我們可以看到，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)冷暖不均、發(fā)展失衡現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，一線城市供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高，三四線城市及部分二線城市呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，房地產(chǎn)庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下跌。

二是政策沒(méi)有更好地做到長(zhǎng)短結(jié)合。目前去庫(kù)存的政策，主要是考慮短期如何快速解決高企的房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，在長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情、滿足多層次住房需求的住房保障體系上缺乏統(tǒng)籌，容易“按下葫蘆浮起瓢”，顧此而失彼。由前溯之，以往的房地產(chǎn)政策也存在類似情況，使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期忽冷忽熱，陷入“低迷—刺激—過(guò)熱—調(diào)控—低迷—再刺激”的怪圈。

三是一部分政策缺乏操作性。如鼓勵(lì)有條件的地方對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城買房給予補(bǔ)貼，無(wú)疑有利于刺激購(gòu)買需求，但在實(shí)際操作中，對(duì)哪些屬于有條件的城市未予明確，同時(shí)也沒(méi)有建立相應(yīng)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)倷C(jī)制，而大多數(shù)城市尤其是縣城，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，加上市場(chǎng)低迷造成的土地出讓難、出讓價(jià)格低，財(cái)政壓力更大，單靠地方政府財(cái)政補(bǔ)貼難以承受，操作起來(lái)難免會(huì)打折扣。據(jù)了解，一些地方只是象征性地按100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)給予新市民購(gòu)房補(bǔ)貼，實(shí)在是杯水車薪，很難有實(shí)際效果。

中國(guó)新聞周刊：結(jié)合總理政府工作報(bào)告，在你看來(lái)，房地產(chǎn)該如何去庫(kù)存呢？

盧天錫：我認(rèn)為，要確?；鈳?kù)存取得實(shí)效，不能就去庫(kù)存而去庫(kù)存，也不能將希望完全寄托在新市民購(gòu)房需求上，而是既要考慮當(dāng)前庫(kù)存，又要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)住房體系的構(gòu)建和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，既在需求側(cè)發(fā)力，有效擴(kuò)大需求，又在供給側(cè)調(diào)節(jié)，創(chuàng)新改善供給，通過(guò)供需同時(shí)發(fā)力，政企雙管齊下，施“多面手”，打“組合拳”。

一方面，擴(kuò)大有效需求。大力激發(fā)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房需求;加大房屋征收的貨幣化安置力度;加大金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持力度;進(jìn)一步用足用好住房公積金政策。

另一方面，創(chuàng)新改善供給。編制住房建設(shè)規(guī)劃;推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組;鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低價(jià)格;支持優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途;支持房企適當(dāng)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)限;改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理;大力發(fā)展商品房租賃市場(chǎng)等等。