加強行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)管理盤活非經(jīng)營性國有資產(chǎn)

◎史學儒（秦皇島市產(chǎn)權(quán)交易中心，秦皇島066000）

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加強行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)管理盤活非經(jīng)營性國有資產(chǎn)

◎史學儒（秦皇島市產(chǎn)權(quán)交易中心，秦皇島066000）

行政事業(yè)性國有資產(chǎn)是指由行政事業(yè)單位占有使用、在法律上確認為國家所有、能以貨幣計量的各種經(jīng)濟資源的總和。行政事業(yè)單位的國有資產(chǎn)來源于國家撥給行政事業(yè)單位的資產(chǎn)，行政事業(yè)單位按照國家政策規(guī)定運用國有資產(chǎn)組織收入形成的資產(chǎn)，接受捐贈形成和上級無償調(diào)入的各種資產(chǎn)，以及其他經(jīng)法律確認為國家所有的資產(chǎn)。國家對行政事業(yè)資產(chǎn)的管理，堅持所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，實行國家統(tǒng)一所有，政府分級監(jiān)管，單位占有、使用的管理體制。行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)按存在形態(tài)可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)兩大類；按其運用動態(tài)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩大類；按其運用方向分為非經(jīng)營性資產(chǎn)和經(jīng)營性資產(chǎn)兩大類。

房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在行政事業(yè)性資產(chǎn)中占有很大比重。以秦皇島市為例：2014年底，秦皇島市行政事業(yè)性房屋及構(gòu)筑物面積550.65萬平米，價值787570.74萬元，占行政事業(yè)性資產(chǎn)總額的58%。土地面積1256.39萬平米，價值68770.11萬元，占行政事業(yè)性資產(chǎn)總額的5%，土地價值占比額度小的原因是土地為劃撥用地，賬面價值很低，如果為出讓用地，價值可能要超過房產(chǎn)。因此，管理好行政事業(yè)性用房對于保護國家財產(chǎn)的安全和完整，防止國有資產(chǎn)流失，充分發(fā)揮行政事業(yè)資產(chǎn)的效能，具有十分重要的意義。本文擬從三方面探討如何加強行政事業(yè)單位閑置用房管理，盤活非經(jīng)營性國有資產(chǎn)。

1 加大閑置辦公用房的調(diào)劑力度

近些年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，各單位的辦公環(huán)境和辦公條件得到了改善，但是有些單位追求奢華享受，大興修建樓堂管所之風，超標準使用豪華辦公用房。反“四風”行動開展以來，中央要求停止新建樓堂管所和清理辦公用房，隨著清理工作的深入開展，各地清理出大量的閑置辦公用房，這些閑置的辦公用房應(yīng)盡快有效利用起來，為此應(yīng)做好以下幾項工作：

1.1 清理出的超標準辦公用房應(yīng)集中

清理超標準辦公用房時應(yīng)盡量將辦公人員集中，使每個單位清理出的閑置用房集中在一棟樓或幾個樓層，這樣有利于再分配。

1.2 騰空閑置辦公用房

清理出的閑置辦公用房應(yīng)盡快騰空，不能只是名義上騰出，實質(zhì)還在占用，也不能人走物在，或者以其他形式繼續(xù)占用超標準房屋。

1.3 測算閑置辦公用房面積

根據(jù)房屋不同的建筑特點和布局結(jié)構(gòu)，分門別類測算閑置辦公用房的面積。

1.4 對閑置辦公用房再分配

綜合考慮閑置房屋的結(jié)構(gòu)和布局，用房需求單位的性質(zhì)和特點，以及與房屋原使用單位的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度等因素，對閑置辦公用房重新進行分配。

通過調(diào)劑和再分配，一是行政事業(yè)單位實現(xiàn)了屋有其用者，使資產(chǎn)得到合理配置，避免國有資產(chǎn)的浪費；二是原租房辦公的單位不再需要租房，節(jié)約了財政資金；三是對加強黨風廉政建設(shè)，密切黨群干群關(guān)系，維護黨和政府的形象，以及反腐倡廉都會起到推動作用。

2 規(guī)范經(jīng)營性房產(chǎn)出租，強化公開招租

行政事業(yè)單位的房產(chǎn)有一部分是經(jīng)營性資產(chǎn)，如臨街門市等，可以對外出租，還有一部分非經(jīng)營性房產(chǎn)，經(jīng)批準后也可以出租。過去在出租這些房產(chǎn)時存在一些問題，如出租行為未經(jīng)過審批，房產(chǎn)出租未進行評估，租金確定無依據(jù)或者不合理，出租程序不規(guī)范，租金管理使用不合理等。

為避免以上問題的出現(xiàn)，應(yīng)規(guī)范行政事業(yè)單位的房產(chǎn)出租工作，最行之有效的方法就是公開招租。在這方面，秦皇島市海港區(qū)起步較早，從2007年初開始，該區(qū)就對行政事業(yè)單位的閑置辦公用房和經(jīng)營性用房對外公開招租，經(jīng)過多年的探索和實踐，積累了一些經(jīng)驗，取得了一定成效。在公開招租工作中，應(yīng)努力做好以下幾方面：

2.1 嚴格審批制度、規(guī)范審批程序

《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》規(guī)定行政單位國有資產(chǎn)出租應(yīng)報經(jīng)同級財政部門審批，《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》規(guī)定事業(yè)單位出租資產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管部門審核同意后，報同級財政部門審批，所以行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租必須經(jīng)過財政部門批準，未經(jīng)批準不得擅自出租。

2.2 加強評估備案工作，合理確定出租底價

按照行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，行政事業(yè)單位資產(chǎn)出租應(yīng)經(jīng)過有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估，評估后向財政部門備案，經(jīng)備案的評估值可以作為確定底價的依據(jù)。

2.3 強化進場交易

行政事業(yè)單位房產(chǎn)對外出租，應(yīng)當進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開掛牌，遵循公開、公平、公正的原則，通過拍賣、電子競價、招投標等公開競價方式進行，不能由房產(chǎn)占用單位自行出租，更不能有其他暗箱操作的行為。

2.4 完善租金收入的管理，做好事業(yè)單位資產(chǎn)管理與預算管理相結(jié)合

按照《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》的規(guī)定，行政單位出租資產(chǎn)所形成的收入，按照政府非稅收入管理的規(guī)定，實行“收支兩條線”管理；按照《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》的規(guī)定，事業(yè)單位出租資產(chǎn)取得的收入應(yīng)當納入單位預算，在編制預算和財政部門在審批預算時都要通盤考慮統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理。

行政事業(yè)單位房產(chǎn)進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開招租，進行市場化運作，杜絕了暗箱操作，有效遏制了腐敗行為的發(fā)生，對于維護市場公平和社會和諧，增加租金收入，確保國有資產(chǎn)保值增值，都起到了積極作用，取得了顯著的經(jīng)濟和社會效益。

3 做好非轉(zhuǎn)經(jīng)房產(chǎn)的處置，盤活存量資產(chǎn)

非經(jīng)營性資產(chǎn)是指行政事業(yè)單位為完成國家行政任務(wù)和開展業(yè)務(wù)活動所占有、使用的資產(chǎn)。非經(jīng)營性國有資產(chǎn)不直接參與生產(chǎn)經(jīng)營過程和創(chuàng)造物質(zhì)財富，但能產(chǎn)生重要的社會效益。行政事業(yè)單位的非經(jīng)營性房產(chǎn)不能按照原有性質(zhì)和用途出售，出售前須非轉(zhuǎn)經(jīng)。為盤活行政事業(yè)單位閑置的房產(chǎn)，使其產(chǎn)生經(jīng)濟價值和社會效益，我們對閑置辦公用房非轉(zhuǎn)經(jīng)再出售工作進行研究，認為以下幾方面值得注意：

3.1 嚴格審批程序

行政事業(yè)單位房產(chǎn)價值額度一般較大，按照行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定和工作慣例，出售這類資產(chǎn)除須獲得財政部門批準，還須經(jīng)同級人民政府批準。

3.2 房產(chǎn)出售首先需要非轉(zhuǎn)經(jīng)

房產(chǎn)出售就涉及到土地，行政事業(yè)單位房產(chǎn)所坐落的土地一般為劃撥黨政機關(guān)用地，按照行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，這樣的房產(chǎn)不能對外出售。為滿足出售條件就需要進行非轉(zhuǎn)經(jīng)，首先要到規(guī)劃部門申請調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃部門經(jīng)審核，認為符合調(diào)整規(guī)劃條件的，同意其調(diào)整。獲得規(guī)劃部門批準后再到國土部門變更土地性質(zhì)和用途，將土地性質(zhì)由劃撥用地變更為出讓用地，土地用途由黨政機關(guān)用地變更為其他用途的用地。

3.3 規(guī)范交易過程、互認交易結(jié)果

行政事業(yè)單位房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，處置時應(yīng)進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開掛牌，這一點在全國大部分地區(qū)都已得到共識。但是行政事業(yè)單位房產(chǎn)非轉(zhuǎn)經(jīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開出售后，在辦理土地過戶手續(xù)時卻出現(xiàn)難題，原因是房產(chǎn)出售時地隨房走，可是相對應(yīng)的土地并沒有在國土部門的土地招拍掛系統(tǒng)掛牌，國土部門認為不符合土地非轉(zhuǎn)經(jīng)必須經(jīng)過招拍掛的有關(guān)規(guī)定，導致土地過戶困難。據(jù)了解，這種情況在全國許多地方都存在。該問題最好的解決辦法就是交易機構(gòu)之間互認交易結(jié)果，無論是產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)還是土地交易機構(gòu)，都是公共資源交易的一部分，兩家的宗旨和原則是一致的，公告期、交易方式等相關(guān)規(guī)定也基本相同，所以無論在哪一家掛牌出讓，另一方都應(yīng)予以認可。只有這樣才能真正盤活行政事業(yè)單位的閑置房產(chǎn)。

3.4 資產(chǎn)處置收益嚴格執(zhí)行“收支兩條線”管理

行政單位無論是出租還是出售資產(chǎn)的收入，都應(yīng)該按照政府非稅收入管理的規(guī)定，實行“收支兩條線”管理；事業(yè)單位出租資產(chǎn)取得的收入應(yīng)當納入單位預算，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理，而出售資產(chǎn)取得的收入和行政單位一樣，應(yīng)當按照政府非稅收入管理的規(guī)定，實行“收支兩條線”管理。

總之，行政事業(yè)單位房產(chǎn)是行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的重要組成部分，行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理又是公共財政管理的重要組成部分。全面規(guī)范和加強行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理，是健全國有資產(chǎn)管理體制、完善社會主義基本經(jīng)濟制度的必要舉措，是構(gòu)建與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的公共財政體制框架的必然要求，對進一步推進財政預算管理制度改革和提高財政資金使用的規(guī)范性、安全性和有效性具有十分重要的意義。