何時(shí)投資美國房地產(chǎn)？

◎ 雷輝志

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何時(shí)投資美國房地產(chǎn)？

◎ 雷輝志

最近美國房屋交易非常活躍，房?jī)r(jià)連續(xù)幾年節(jié)節(jié)攀升。很多華人躍躍欲試，要加入到投資美國房地產(chǎn)的行列。那么現(xiàn)在到底是不是最佳的投資時(shí)機(jī)呢？我們來具體分析一下正反兩方面的因素。

美國房屋市場(chǎng)從2007年底價(jià)格見頂后迅速回落，大部分地區(qū)在短短兩三年間房?jī)r(jià)遭到腰斬。到2011年至2012年，人們?nèi)匀豢梢栽诮稚想S處看見法拍房屋的牌子。那時(shí)候，感覺每棟房子都很便宜，可選擇標(biāo)的非常多，市場(chǎng)對(duì)買家有利，盡管如此交易卻并不活躍。2013年之后，房屋市場(chǎng)逐漸走強(qiáng)，銷售數(shù)據(jù)顯示銷售量和價(jià)格持續(xù)雙雙走好。尤其是到2015年，很多熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過上輪房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。

本輪房?jī)r(jià)上漲有很多原因。首先是美國就業(yè)和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向好的因素。美國2015年7月新增非農(nóng)就業(yè)人口21.5萬人，雖不及預(yù)期和前值，但仍高于歷史同期平均水平，且連續(xù)第三個(gè)月維持在20萬人以上。8月和9月份美國失業(yè)率只有5.1%，是2008年5月以來的最低。

其次就是中國買家大手筆掃貨的功勞。中國買家從紐約、加州、德州和佛羅里達(dá)買起，掃貨行動(dòng)燃燒到西雅圖、波特蘭和麻州，最近又轉(zhuǎn)戰(zhàn)價(jià)格洼地拉斯維加斯，中西部伊利諾州和東南部喬治亞州等。西雅圖、波特蘭等熱點(diǎn)地區(qū)甚至出現(xiàn)搶房的怪現(xiàn)象。一套房子剛一掛牌，立刻引來幾個(gè)買家的哄搶，最終成交經(jīng)常比賣主最初報(bào)的價(jià)格高幾萬美元。

2013年3月到2014年3月，中國買家將220億美元投資到美國房地產(chǎn)，此后一年，中國買家繼續(xù)掃貨，至2015年3月已經(jīng)成交286億美元。在西雅圖最昂貴的社區(qū)，近乎一半的房地產(chǎn)交易活動(dòng)與中國買家有關(guān)，并且超過3/4的房產(chǎn)交易用現(xiàn)金結(jié)算。很多熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)中介必須會(huì)說普通話。

不過，一片欣欣向榮的房屋銷售市場(chǎng)已經(jīng)浮現(xiàn)隱憂。2015年9月房屋銷售數(shù)量比2014年同期雖然高5%左右，但是與8月環(huán)比下降10%以上。同時(shí)價(jià)格上，雖然比2014年高7%以上，但是與上月環(huán)比卻下降5%左右。這種有些滯漲的趨勢(shì)在8月已經(jīng)出現(xiàn)，也就是說雖然仍然處于上漲的趨勢(shì)中，但是上漲的速度卻明顯放緩。而10月的成屋銷售數(shù)據(jù)更值得注意，據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)11月下旬公布的數(shù)據(jù)顯示，成屋銷售總數(shù)繼9月環(huán)比普降10%以后，10月繼續(xù)延伸下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比銷售仍下跌3.4%，跌幅超出預(yù)期的2.7%。

美國成屋銷售占整體購屋交易比重約九成，是衡量美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)。成屋銷售數(shù)據(jù)被看做是經(jīng)濟(jì)健康與否的領(lǐng)先指標(biāo)，因房屋銷售觸發(fā)廣泛的影響。雖然10成屋銷售價(jià)格部分地區(qū)仍延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但量能沒有跟上。未來如果出現(xiàn)持續(xù)滯漲甚至不漲反降的話，投資者就應(yīng)該多加警惕了。用于自住的房屋相對(duì)穩(wěn)定，通常不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲跌而出現(xiàn)交易量過度放大。投資者則不然，資本的逐利特點(diǎn)，決定了追漲殺跌的市場(chǎng)大幅波動(dòng)性。

筆者這里還是要給投資者的熱情澆水降溫，美國房屋繼續(xù)大漲似乎動(dòng)力不足，理由如下：

一是美國本國人需求看不出特別強(qiáng)烈的大漲趨勢(shì)。美國超過一半的人不在婚姻狀態(tài)，很多年輕人與父母同住，因?yàn)槿⑵奚佣鴰淼姆课菪枨?，?duì)于Y一代和千禧一代沒有嬰兒潮一代那么強(qiáng)烈。同時(shí)，美國工資中值一直走在下降通道中，雖然每月新增就業(yè)20萬人上下，但是其中大部分崗位是接近最低工資的臨時(shí)工，而不是穩(wěn)定的高工資且有醫(yī)療失業(yè)保險(xiǎn)休假等各種福利待遇的固定工作。買房子要支付20%甚至30%的首付，年輕一代購房者并不是都能負(fù)擔(dān)得起。美國2015年8月新增非農(nóng)就業(yè)人口17.3萬人，與預(yù)期相比少增4.4萬人。可見美國經(jīng)濟(jì)只是溫和復(fù)蘇并不是強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

2015年9月全美共有5.8萬名勞工遭到裁員，較上個(gè)月暴增了43%，總計(jì)第三季共有20.57萬勞工被資遣，創(chuàng)2009年第三季以來單季裁員人數(shù)新高。與去年同期相比，裁員人數(shù)暴增了75%。2008年出現(xiàn)的大量法拍房屋就是因?yàn)橥蝗皇I(yè)而無法支付按揭貸款，房?jī)r(jià)暴跌從而產(chǎn)生大量“淹水屋”。美國非農(nóng)就業(yè)崗位遠(yuǎn)遜于經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)期。預(yù)期中的美聯(lián)儲(chǔ)加息也隨之推遲變得猶豫難以抉擇。這些因素都抑制了購房需求的大幅增長(zhǎng)。

二是海外購房人群中的華人群體在美購房有快速趕頂?shù)目赡?。中國反腐可能擠出了一部分貪官的資產(chǎn)投資海外，加上一部分富裕起來的華人因?yàn)閾?dān)心人民幣貶值或者孩子到美國留學(xué)而萌發(fā)投資美國房地產(chǎn)?？墒怯型顿Y意愿和投資能力的，已經(jīng)大部分投資到位。未來新增投資應(yīng)該不會(huì)有想像的那么多。

當(dāng)上漲的趨勢(shì)得到減緩，出現(xiàn)滯漲的態(tài)勢(shì)，這時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的加息，就業(yè)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，美國股市高位下跌甚至人民幣匯率突降等任何因素都有可能會(huì)影響投資美國樓市的熱情。2008年，就因雷曼倒閉一下子把繁榮的樓市和股市給砸入深淵。我們現(xiàn)在還不知道下一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)會(huì)以什么方式突然光顧，會(huì)是哪根稻草最終壓倒這個(gè)駱駝。但是有一點(diǎn)需要注意，一旦下跌趨勢(shì)出現(xiàn)，投資者必然一哄而散。中國投資者從2008 年美國樓市暴跌時(shí)就抄底買入，至今已經(jīng)獲利豐厚，這部分投資者隨時(shí)都會(huì)從做多反手成為做空美國樓市的力量。很多中國投資者并不十分了解美國房屋保有期間會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)稅、物業(yè)維修等費(fèi)用，如果人不在美國，通過中介公司管理出租房屋還要另外支付費(fèi)用。而且美國大部分州的法律都是保護(hù)租客，碰到無良租客，不僅可能會(huì)收不到租金，還會(huì)不得不面臨無法趕走租客被迫走訴訟之路的煩心事。種種煩惱破壞了投資者的美好預(yù)期，就會(huì)把很多房源釋放到市場(chǎng)中來。

三是經(jīng)濟(jì)周期有七年一輪回或者是十年一輪回的說法，從 2008年股市、樓市、經(jīng)濟(jì)齊齊斷崖式下跌至今，已經(jīng)過去七年。美國股市已經(jīng)在2015年表現(xiàn)得有點(diǎn)上漲乏力。房市雖然不一定今年就見頂，但是未來還能走多久，真的要畫個(gè)大問號(hào)。

總之，如果是用于自住，現(xiàn)在是可以著手尋找價(jià)格合適并且自己中意的房屋購入。如果純粹是投資房地產(chǎn)，尤其在美國并沒有身分的華人，還是慎重為好，美國的房子金融屬性很小，自住并持有10年到20年以上才可以有些差價(jià)收益。有些投資者購買后全部用于出租賺取租金和房屋價(jià)差，恐怕沒有想象得那么簡(jiǎn)單和理想，奉勸此類投資者此時(shí)應(yīng)該不是最好的投資時(shí)機(jī)，還是三思而后行吧。