新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中公共租賃住房制度探討

朱 留 虎

(安慶師范大學(xué)法學(xué)院，　安徽　安慶　246133)

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新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中公共租賃住房制度探討

朱 留 虎

(安慶師范大學(xué)法學(xué)院，安徽安慶246133)

摘要：加快發(fā)展公共租賃住房,是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的必然要求，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的有效舉措。要將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房統(tǒng)一納入公共租賃住房，逐步建立起以公共租賃住房為基本形式的城鎮(zhèn)基本住房保障制度。促進(jìn)公共租賃住房制度的完善，要嚴(yán)格控制公共租賃住房面積；積極籌集公共租賃住房房源；科學(xué)確定和合理補(bǔ)貼公共租賃住房租金；有效管理公共租賃住房。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；住有所居；公共租賃住房；基本住房保障

DOI：10.13757/j.cnki.cn34-1045/c.2016.03.027

一、農(nóng)民市民化的住房障礙

中國(guó)共產(chǎn)黨在十八屆三中全會(huì)上明確提出：“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”，“把進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系”。 新型城鎮(zhèn)化是當(dāng)前轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、改革攻堅(jiān)的結(jié)合點(diǎn)和著力點(diǎn)，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的巨大驅(qū)動(dòng)力，是推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎, 是實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的戰(zhàn)略關(guān)鍵,事關(guān)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的全局。新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程就是大量人口集聚城鎮(zhèn)的過(guò)程，其核心就是大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚的過(guò)程。隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn),每年有大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。但新型城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單地把農(nóng)民從農(nóng)村或者農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和第二、三產(chǎn)業(yè)，不能讓農(nóng)民還像以前一樣，成為在城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村之間“鐘擺式”的“候鳥(niǎo)”,而是讓進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民能在城鎮(zhèn)“扎根”,農(nóng)民進(jìn)城后不只是生產(chǎn)者，還是生活者,不僅有事做、有飯吃，而且有房住、住得起、住得下, 讓更多的農(nóng)民“能進(jìn)城、愿留城”。在衣食住行中，住房是生活的必需品,安居才能樂(lè)業(yè)。安居是農(nóng)民市民化的必要條件，是讓農(nóng)民扎根城市的重要載體。只有讓進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民能夠在城市安居，完全融入城市生活，才能保障社會(huì)的和諧發(fā)展，才能達(dá)到以人為核心的新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)。解決進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民的住房問(wèn)題是新型城鎮(zhèn)化的必然要求,而進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力偏低,就業(yè)領(lǐng)域偏窄,主要從事一些技術(shù)要求低的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè), 如從事加工業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等強(qiáng)體力工作,其收入水平較低且不穩(wěn)定,住房支付能力弱；而房?jī)r(jià)居高不下,房租不斷上漲, 進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)自主解決基本住房問(wèn)題,至少有一部分新增城鎮(zhèn)人口暫時(shí)需要過(guò)渡周轉(zhuǎn)的住房居住。所以,新型城鎮(zhèn)化的最大挑戰(zhàn)之一就是進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民要有房住，住房是農(nóng)民市民化的攔路虎，其有效舉措是加快發(fā)展公共租賃住房,讓進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民享受基本的住房保障。

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào))首次規(guī)定：“建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”。《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。并提出：“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房?！睘榱吮Ｕ铣鞘凶畹褪杖爰彝サ幕咀》?，2003年12月31日，建設(shè)部等部局聯(lián)合發(fā)布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》(第120號(hào)令)；為了解決城市中低收入家庭的住房困難，2004年5月13日，建設(shè)部等部委聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號(hào))。“我國(guó)已經(jīng)建立的住房供應(yīng)體系是三個(gè)方面：為高收入家庭提供商品房，為中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)低收入住房困難家庭提供廉租住房。……這種住房供應(yīng)體系運(yùn)行的結(jié)果必然導(dǎo)致兩個(gè)夾心階層：一是高于低保住房困難戶(hù)但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的下夾心階層，二是不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品房的上夾心階層。兩個(gè)夾心層的住房問(wèn)題被排除在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系之外，成為當(dāng)前住房市場(chǎng)上的一個(gè)突出問(wèn)題?！盵1]而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度在實(shí)施過(guò)程中也顯現(xiàn)出明顯的缺陷，“經(jīng)濟(jì)適用房的缺陷表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房所保障對(duì)象模糊、經(jīng)濟(jì)適用住房戶(hù)型面積過(guò)大以及在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中出現(xiàn)‘買(mǎi)得起的沒(méi)資格、夠資格的買(mǎi)不起’的現(xiàn)象，并給尋租投機(jī)者機(jī)會(huì)，這也是一部分‘夾心層’的困擾。而在廉租房制度中存在覆蓋面窄、廉租住房資金短缺、廉租住房房源不足及我國(guó)城市普遍缺乏廉租住房的管理機(jī)構(gòu)和管理人員等缺陷?！盵2]其實(shí)施的結(jié)果是“經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)者收入水平高于廉租住房保障對(duì)象的收入水平, 但其享受到的住房保障待遇卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廉租住房保障對(duì)象, 住房保障待遇存在著嚴(yán)重的錯(cuò)層, 即經(jīng)濟(jì)條件好的居民獲得的住房保障待遇反而超過(guò)經(jīng)濟(jì)條件差的居民所獲得的保障待遇, 這種錯(cuò)層顯然是不合理的, 它違背了住房保障應(yīng)遵循的原則?！盵3]正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度在實(shí)踐中顯現(xiàn)出明顯的缺陷，政府開(kāi)始著手探索新的住房保障制度，公共租賃住房制度由此應(yīng)運(yùn)而生。

2009年3月5日的政府工作報(bào)告首次以政府文件的形式提出要“積極發(fā)展公共租賃住房”。2010年6月8日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建?！?010〕87號(hào))。2012年5月28日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》第3條第1款明確規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房?！?013年12月2日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》(建?！?013〕178號(hào))。公共租賃住房保障是指按限定的租住面積補(bǔ)貼承租戶(hù)一定數(shù)量租金的城鎮(zhèn)基本住房保障方式。

加快發(fā)展公共租賃住房是新型城鎮(zhèn)化的重要推手,是促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工程。公共租賃住房的保障對(duì)象不再局限于城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口，可以面向外來(lái)務(wù)工人員，有利于人口、人才的流動(dòng)。公共租賃住房制度適用性強(qiáng)、覆蓋面廣，當(dāng)承租戶(hù)的收入高出公共租賃住房保障性條件時(shí)，住戶(hù)可以選擇退出公共租賃住房或者自己繳納全部租金，公共租賃住房能進(jìn)能出，并能循環(huán)利用。加快發(fā)展公共租賃住房，有利于增加住房供給，為中低收入無(wú)房群體提供數(shù)量充足、租金合理、租住穩(wěn)定的住房；與私人住房租賃形成良性競(jìng)爭(zhēng)，形成公共租賃住房和私人出租住房并存的可持續(xù)發(fā)展的租賃住房體系。加快發(fā)展公共租賃住房是實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的有效措施,“住有所居”的住房保障目標(biāo)不是保障“人人有住房”，只是保障“人人有房住”?！盁o(wú)房住”可以找政府，“有住房”只能找市場(chǎng)，將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房統(tǒng)一納入公共租賃住房，逐步建立起以公共租賃住房為基本形式的城鎮(zhèn)基本住房保障制度。

三、公共租賃住房制度的完善

(一)嚴(yán)格控制公共租賃住房面積

《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：“成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。”《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資電發(fā)〔2011〕53號(hào)) 中規(guī)定：“公共租賃住房套型建筑面積應(yīng)控制在60平方米以?xún)?nèi)，以40平方米為主。”由于高層住房和多層住房等原因，建筑面積相同的住房而使用面積大小可能不同。為了便于對(duì)公共租賃住房的管理，優(yōu)化對(duì)公共租賃住房戶(hù)型的設(shè)計(jì),應(yīng)統(tǒng)一按使用面積作為保障標(biāo)準(zhǔn)，新建的公共租賃住房直接按套內(nèi)使用面積來(lái)計(jì)算和設(shè)計(jì)。參照1991年11月23日北京市的規(guī)劃、城建、計(jì)劃、市政等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在住宅設(shè)計(jì)中采用“使用面積系數(shù)”的通知》第3條第1項(xiàng)規(guī)定：“使用面積為建筑面積的0.75”，即住房套內(nèi)使用面積等于住房套型建筑面積乘以0.75來(lái)計(jì)算，反過(guò)來(lái)算就是每套住房的建筑面積等于住房套內(nèi)使用面積乘以1.333來(lái)計(jì)算。也就是說(shuō)住房套型建筑面積40平方米，即住房套內(nèi)使用面積30平方米，作為三口之家的住房套內(nèi)使用面積為30平方米，也就是人均使用面積10平方米。所以，公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為人均使用面積10平方米。

公共租賃住房人均使用面積10平方米能夠滿(mǎn)足居民基本的居住需要，符合“?；尽钡脑瓌t；新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中政府住房保障任務(wù)繁重，較高的公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)，政府的財(cái)力難以承受；公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,會(huì)影響承租戶(hù)通過(guò)自己奮斗改善居住條件的積極性；對(duì)通過(guò)市場(chǎng)自力解決住房問(wèn)題的社會(huì)成員來(lái)說(shuō)也是不公平的；由于人均使用面積10平方米只能滿(mǎn)足基本居住需要，收入較高的人群一般不會(huì)爭(zhēng)搶公共租賃住房。

(二)積極籌集公共租賃住房房源

隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，大量人口集聚城鎮(zhèn)，就需要有相應(yīng)的房源供應(yīng)以便解決進(jìn)城人員的住房問(wèn)題，各級(jí)政府應(yīng)掌控一定數(shù)量的房源以調(diào)控市場(chǎng)滿(mǎn)足進(jìn)城人員居住的需要。《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：“公共租賃住房房源通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集?！?/p>

新建公共租賃住房應(yīng)堅(jiān)持配建與專(zhuān)建相結(jié)合的原則。政府可以規(guī)定在普通商品房項(xiàng)目中按一定比例 (例如不少于10%比例) 和標(biāo)準(zhǔn)配建公共租賃住房，也可以在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的優(yōu)質(zhì)土地上獨(dú)立選址集中新建公共租賃住房小區(qū)。為了保證相應(yīng)的供應(yīng)數(shù)量，政府有必要集中新建一批公共租賃住房，以便在較短時(shí)間內(nèi)提供一批標(biāo)準(zhǔn)化的公共租賃住房房源。政府新建的公共租賃住房應(yīng)盡可能安排在交通便利、公用事業(yè)備套、就業(yè)方便的區(qū)域，既能滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)住房困難家庭的居住需求，又能讓政府將來(lái)能夠收取較高租金，有效減輕政府維持公共租賃住房運(yùn)轉(zhuǎn)的財(cái)政壓力。新建公共租賃住房應(yīng)嚴(yán)格控制住房面積，按人均使用面積10平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成套型公共租賃住房使用面積一般是30平方米,宿舍型公共租賃住房使用面積只能是10平方米，政府新建的標(biāo)準(zhǔn)化公共租賃住房只租不售，發(fā)揮循環(huán)救急援助的功能。

公共租賃住房建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大?！澳壳?，各地的公共租賃住房的建設(shè)都以政府為主，很少引入其他社會(huì)力量，大量的新建公共租賃住房對(duì)地方政府提出了較高的資金要求，各地基本都以財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)撥款、部分土地出讓金和貸款的形式來(lái)籌集資金，資金渠道相對(duì)較少，這樣使得公共租賃住房推進(jìn)速度過(guò)慢?！盵4]公共租賃住房建設(shè)要建立“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”的多元化投入機(jī)制。在加大財(cái)政資金投入的同時(shí)，要充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)和帶動(dòng)作用，積極拓寬公共租賃住房建設(shè)資金的來(lái)源，形成多渠道的融資機(jī)制，引導(dǎo)鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)組織、公益基金等組織積極參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。社會(huì)投資建設(shè)的公共租賃住房，建成后納入政府公共租賃住房統(tǒng)一管理體系。公共租賃住房的房源盡可能由市場(chǎng)提供,實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)管理、誰(shuí)收益”的原則。社會(huì)投資建設(shè)的公共租賃住房，國(guó)家應(yīng)允許其補(bǔ)交相當(dāng)于公共租賃住房所享受的優(yōu)惠后，可以當(dāng)作商品房出售。這不僅降低了公共租賃住房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，還可以讓開(kāi)發(fā)商通過(guò)“租”或者“售”的方式盈利，有利于吸引更多社會(huì)投資參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

為了有效拓展公共租賃住房房源,不僅要增加住房的增量，還要盤(pán)活住房的存量，要充分利用社會(huì)閑置的住房資源，大量收購(gòu)社會(huì)閑置存量住房，建立社會(huì)房源收儲(chǔ)制度，增加公共租賃住房的有效供給。這既可以最大限度地利用、激活社會(huì)閑置的住房資源，又打通了公共租賃住房與市場(chǎng)租賃住房之間的界限;既節(jié)約了城市土地資源，減少房屋的空置率，充分發(fā)揮現(xiàn)有資源的作用，又能及時(shí)解決住房困難，滿(mǎn)足不同人口家庭租房的需要，切實(shí)提高住房保障效率。

(三)科學(xué)確定公共租賃住房租金

“從歷史特別是廉租住房制度歷程來(lái)看，租金的政府定價(jià)機(jī)制，不僅讓廉租住房投資建設(shè)所形成的資產(chǎn)難以得到正常的回報(bào)，也很難實(shí)現(xiàn)保值及不流失(更不用說(shuō)增值)，而且更為嚴(yán)重的是，即便是最具公益性質(zhì)的廉租住房，在很多時(shí)候并未讓受保者真切地感受到政府及社會(huì)所給予的直接關(guān)愛(ài)。”[5]要避免出現(xiàn)廉租住房那樣的困境，公共租賃住房的租金應(yīng)該采用市場(chǎng)定價(jià)。通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定所有出租房屋的租金，以收取租金的方式來(lái)獲取收益，把建設(shè)住房出租盈利作為一種產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)者在盈利的同時(shí)就能夠?yàn)樯鐣?huì)提供大量的租賃房源與優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，政府通過(guò)掌握一定數(shù)量的公共租賃住房來(lái)調(diào)控房屋租賃市場(chǎng)。公共租賃住房的租金按同地段、同類(lèi)別、同質(zhì)量商品房的市場(chǎng)租金來(lái)確定，住房保障管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)、統(tǒng)計(jì)部門(mén)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等單位共同確定公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，租金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年調(diào)整一次，向社會(huì)公布。

所有出租房屋的租金采用市場(chǎng)定價(jià)，讓經(jīng)營(yíng)公共租賃住房的市場(chǎng)主體在市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)中，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制達(dá)到合理的盈利水平。這會(huì)有利于吸引包括民間資金在內(nèi)的社會(huì)資金投資公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)以獲取正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)租金收益，真正實(shí)現(xiàn)公共租賃住房投資主體的多元化。讓政府的租金補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，讓保障對(duì)象知道自己享受了多少租金補(bǔ)貼，應(yīng)善意合理使用公共租賃住房。公共租賃住房租金的市場(chǎng)化，也有利于對(duì)公共租賃住房的管理?！叭绻夥孔饨鹣鄬?duì)市場(chǎng)租金過(guò)低,那么必然形成福利落差,變成了福利房,那么即使不考慮尋租腐敗的發(fā)生可能,所租居民就不會(huì)有搬出的動(dòng)力,公租房資源就會(huì)沉淀,達(dá)不到滾動(dòng)循環(huán)利用、救急援助的作用。”[6]

(四) 合理補(bǔ)貼公共租賃住房租金

公共租賃住房就是解決新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中各階層群體臨時(shí)性、過(guò)渡性、周轉(zhuǎn)性、階段性的住房困難，讓現(xiàn)時(shí)無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買(mǎi)住房的群體能夠住有所居。公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象很寬泛，但市場(chǎng)化的公共租賃住房租金必定會(huì)超出中低收入家庭的承受能力，這就必須要同步推行公共租賃住房租金補(bǔ)貼制度，以貨幣方式按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼低收入家庭無(wú)力承擔(dān)的那部分房租,公共租賃住房的保障功能就是對(duì)中低收入家庭提供貨幣化的租金補(bǔ)貼，讓住房困難的大眾住有所居。

公共租賃住房的租金補(bǔ)貼對(duì)象和租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有嚴(yán)格的條件限制,政府在提供租金補(bǔ)貼時(shí)，應(yīng)該把補(bǔ)貼租金的多少與家庭成員的人均收入、當(dāng)?shù)爻鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均消費(fèi)水平掛鉤。《城市居民最低生活保障條例》第2條第1款規(guī)定：“持有非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的城市居民，凡共同生活的家庭成員人均收入低于當(dāng)?shù)爻鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的，均有從當(dāng)?shù)厝嗣裾@得基本生活物質(zhì)幫助的權(quán)利?！痹摋l例第6條第1款又規(guī)定：“城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，按照當(dāng)?shù)鼐S持城市居民基本生活所必需的衣、食、住費(fèi)用，并適當(dāng)考慮水電燃煤(燃?xì)?費(fèi)用以及未成年人的義務(wù)教育費(fèi)用確定?！笨梢?jiàn)，城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)中已經(jīng)包含了住的費(fèi)用，在確定公共租賃住房政府補(bǔ)貼的租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該與《城市居民最低生活保障條例》相銜接。家庭成員人均收入沒(méi)有達(dá)到當(dāng)?shù)爻鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的，政府全額補(bǔ)貼公共租賃住房的租金；家庭成員人均收入達(dá)到當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均消費(fèi)性支出標(biāo)準(zhǔn)的，即能夠以家庭成員的收入維持當(dāng)?shù)厝罕姷囊话闵钏降?，政府不再補(bǔ)貼公共租賃住房的租金。家庭成員人均收入越少, 獲得政府補(bǔ)貼的租金就越多,家庭成員人均收入越多, 獲得政府補(bǔ)貼的租金就越少。參照《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2003]20號(hào)) 第28條第1款的相關(guān)規(guī)定：“被扶養(yǎng)人生活費(fèi)根據(jù)扶養(yǎng)人喪失勞動(dòng)能力程度，按照受訴法院所在地上一年度城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出和農(nóng)村居民人均年生活消費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！闭嚓P(guān)部門(mén)現(xiàn)在每年都發(fā)布所在地上一年度城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出標(biāo)準(zhǔn)，這為政府補(bǔ)貼公共租賃住房租金的計(jì)算提供了方便。政府補(bǔ)貼公共租賃住房的租金﹦同類(lèi)房屋市場(chǎng)租金﹣低收入家庭承擔(dān)的租金；低收入家庭成員人均承擔(dān)的租金﹦[家庭成員人均收入﹣當(dāng)?shù)爻鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)]÷[當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均消費(fèi)性支出﹣當(dāng)?shù)爻鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)]×同類(lèi)房屋市場(chǎng)租金。租金補(bǔ)貼實(shí)行年審制，公共租賃住房承租人每年在規(guī)定時(shí)間內(nèi)如實(shí)申報(bào)其家庭收入(資產(chǎn))、住房等情況，政府根據(jù)保障家庭收入的不同給予不同的租金補(bǔ)貼，承租人的住房和收入等情況發(fā)生了變化但仍符合租金補(bǔ)貼條件的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)年審承租人不再符合租金補(bǔ)貼條件的，政府停止發(fā)放租金補(bǔ)貼。租金收取與補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)行租補(bǔ)分離、收支兩條線管理。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定，按時(shí)向公共租賃住房出租人支付自己應(yīng)該承擔(dān)的租金,符合條件的承租人，可以申請(qǐng)使用住房公積金支付租金，這既發(fā)揮了住房公積金的本來(lái)作用,又保障了公共租賃住房租金的收取。政府補(bǔ)貼的租金直接向公共租賃住房出租人支付，這不僅可以避免承租人將住房租賃補(bǔ)貼挪作他用，又有利于公共租賃住房租金的收取。還可以根據(jù)承租對(duì)象收入變化情況及時(shí)調(diào)整補(bǔ)貼金額，對(duì)不再符合保障條件的承租對(duì)象停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼,有利于利用經(jīng)濟(jì)手段使承租對(duì)象“退出”公共租賃住房。

(五) 有效管理公共租賃住房

政府投資建設(shè)的公共租賃住房按照“只租不售”、“優(yōu)先解困”的原則，優(yōu)先保障城鎮(zhèn)最低收入住房最困難的家庭。住房保障管理部門(mén)健全公共租賃住房申請(qǐng)、審核、公示、配租、監(jiān)督和租后管理等制度。公共租賃住房申請(qǐng)人可按規(guī)定就近選擇符合自身需要的公共租賃住房，必須如實(shí)申報(bào)其家庭收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況，對(duì)申報(bào)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé),提交住房和資產(chǎn)查詢(xún)委托書(shū)，住房保障管理部門(mén)建立承租人信用管理檔案，設(shè)立專(zhuān)門(mén)網(wǎng)站，公開(kāi)承租人的詳細(xì)資料，接受社會(huì)監(jiān)督，對(duì)社會(huì)公眾參與的有效監(jiān)督給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)虛報(bào)、瞞報(bào)有關(guān)情況或者提供虛假證明材料騙取租金的承租人，在承租期間一經(jīng)查實(shí)，記入公共租賃住房承租人信用管理檔案，一律按市場(chǎng)租金繳納租賃期間的房租，追回已發(fā)放的租金補(bǔ)貼，并按實(shí)際騙取的租金數(shù)額承擔(dān)違約金責(zé)任，還可以責(zé)令騰退所承租的公共租賃住房，取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)租賃公共租賃住房的資格。對(duì)提供虛假證明材料的單位和個(gè)人按承租人實(shí)際騙取租金的數(shù)額給予一倍以上五倍以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的要承擔(dān)刑事責(zé)任。

“在現(xiàn)有的保障對(duì)象里，由于各個(gè)方面條件的變化，包括本人的努力，可能一部分人會(huì)因?yàn)槭杖胨教岣卟辉僮鳛楸Ｕ蠈?duì)象，同時(shí)也會(huì)有部分人由于各方面的因素又進(jìn)入保障對(duì)象，這樣一進(jìn)一出的動(dòng)態(tài)管理是長(zhǎng)效機(jī)制需要解決的問(wèn)題?！盵7]解決進(jìn)出公共租賃住房的問(wèn)題，其有效措施之一是公共租賃住房出租人與承租人簽訂書(shū)面租賃合同，使用房屋租賃合同示范文本,明確約定承租人因收入水平提高、經(jīng)濟(jì)條件改善不符合租賃條件的，應(yīng)當(dāng)全額承擔(dān)公共租賃住房的市場(chǎng)租金，及時(shí)退出公共租賃住房,違反租賃合同的承租人按合同約定及相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。租賃合同期滿(mǎn)后，承租人仍符合租賃條件需要續(xù)租的，可再次提出申請(qǐng)并續(xù)簽合同，確保承租人租賃公共租賃住房只能用于自住，不得閑置、出借、轉(zhuǎn)租或者用于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

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責(zé)任編校：汪沛

On Public Rental Housing System in New Urbanization

ZHU Liu-hu

(Law School, Anqing Normal University, Anqing 246133, Anhui, China)

Abstract:A quickening development of public rental housing is required by new urbanization and it is an effective measure to realize the aim of housing security. Economical housing and low-rent houses should be included in public rental housing so that an urban housing security system with public rental housing as the basic form can be gradually established. For the improvement of the system, we must strictly control the floor space of public rental houses, actively raise housing sources, scientifically decide and reasonably offer rent allowance and effectively manage public rental housing.

Key words:new urbanization; housing security; public rental housing; basic housing security

收稿日期：2015-12-30

基金項(xiàng)目：安徽省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中安徽基本住房保障制度體系研究”( AHSKY2014D08) 。

作者簡(jiǎn)介：朱留虎，男，安徽宿松人，安慶師范大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)，副教授，碩士。

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-4730(2016)03-0119-05

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2016-06-23 16:44網(wǎng)絡(luò)出版地址：http://www.cnki.net/kcms/detail/34.1045.C.20160623.1644.027.html