萬達“空降”西雙版納

高松

萬達的到來，重新建造了一個城市。

在西雙版納首府景洪市的西北角，一座萬達城崛起了。它的官方名字叫做“萬達國際休閑度假區(qū)”，占地面積5.3平方公里，相當于景洪市區(qū)面積的一半。

萬達城里什么都有，寬闊的馬路，路兩邊連排或獨棟的別墅，“酒吧街”上的底商大多門窗落鎖，新植的道旁樹尚不足以遮蔽烈日。

這里曾經(jīng)是嘎棟工業(yè)園的一部分，是橡膠農(nóng)場、羅非魚加工廠、木材加工廠等農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)聚集的地方，期間棋布著10個傣族村寨。但如今，高大的橡膠樹、果實累累的香蕉叢都不見了。

萬達城最明顯的特點是“大”。

酒吧街這里離萬達廣場10站地，離主題樂園12站地。想把園區(qū)全部的景點、設(shè)施走遍，乘園區(qū)的公共汽車繞一圈需要35站地。

“打一開始，這里就規(guī)劃了七大業(yè)態(tài)?！睆垘r對《第一財經(jīng)周刊》說。他是萬達在當?shù)氐墓ぷ魅藛T，一直在萬達工作。萬達2010年在此處拿地，到2012年4月動土開工，再到2015年9月園區(qū)正式對外開放—這些事情他都記得。

他的工作極為忙碌，為了準備即將到來的潑水節(jié)，他開始策劃各種活動，“景洪城里大大小小三四十個指向萬達城的指示牌都是我們制作的?！?/p>

“整個園區(qū)包括了主題樂園、傣秀劇院、萬達廣場、三甲醫(yī)院、中小學配套、酒店群和酒吧街?！睆垘r指著手機上的一張規(guī)劃畫說，中小學校和三甲醫(yī)院都捐贈給政府。

萬達城的設(shè)施還挺“國際范兒”的。

酒店群依次排列了兩座四星級、一座超五星級酒店，這里共有1000間客房，7700平方米的會議室，越往里走越幽靜，酒店群深處一座總佛寺禪修塔，周圍遍植了寺院里的“五樹六花”。2016年2月17日，南傳佛教的盛大儀式在這里舉行，六七個國家的僧王聚集于此。

萬達對萬達城有個堪稱宏偉的設(shè)想—景洪城里的居民會去萬達廣場、酒吧街購物、消費、吃喝，去主題公園娛樂，去傣秀劇院看表演，購買萬達出售的預(yù)裝好的房子。

然而，當?shù)厝舜蠖喙淌亓晳T的生活，超過3公里的距離常常會打消他們過去一趟的念頭。開在城中心的沃爾瑪只開了一個收銀臺—當?shù)厝诉€是習慣去本地超市。

在老一輩的景洪人看來，萬達城的現(xiàn)代風格和他們熟悉的西雙版納沒什么關(guān)系。

對游客來說，這里的萬達城和其他地方的也沒什么區(qū)別。

已經(jīng)開發(fā)的部分用標識區(qū)分出不同功用，相當比例的一大片綠色區(qū)域，寫著“開發(fā)地塊”。

在村寨曼回索的民居里，時?？梢钥吹綔蕚浣德湮麟p版納嘎灑機場的飛機。而此刻，如果飛機上的乘客透過舷窗向下望，能看到斜下方的大塊紅色的土地被翻開施工。

萬達之外，景洪城也在迅速擴張，世紀金源、雅居樂、海誠國際紛紛劃領(lǐng)而治，建造或有泰傣風格的度假區(qū)，或金碧輝煌的高大樓宇。整個景洪城的市區(qū)規(guī)劃從近10年前的17平方公里，擴展成125平方公里。

萬達開發(fā)這塊土地的過程經(jīng)歷了多次調(diào)整。一開始它選擇蓋住宅的地塊正在這條飛機航線之下，后來，用主題樂園之類的業(yè)態(tài)取而代之，將住宅遷移得稍遠一點。

住宅區(qū)按一期、二期、三期……依次排開，“目前已經(jīng)開發(fā)到了第八期，從2010年一直要蓋到2020年，10年的開發(fā)周期，”張巖也在這里購買一期的房子，“這里一二三期的房子也基本售罄?！彼a充道。

但本地人并不傾向于在這里買房，更多購房者是外地人。這里的其他硬件也更多是為了服務(wù)游客而建的。

這是萬達集團重點發(fā)展的文化旅游項目的一部分。整個項目有三個試點，西雙版納、長白山和大連金石灣，但真正動工的只有前兩個項目。

長白山的冰雪旅游已成為萬達文化旅游項目的招牌，但因為居住地產(chǎn)和滑雪場之間有30分鐘的車程，無法互相聯(lián)動，所以前者發(fā)展不錯，但商品房的銷售并不理想。

相比長白山，西雙版納的萬達城則吸取了不少經(jīng)驗，它不但擁有萬達最全的產(chǎn)品線，所有的7個業(yè)態(tài)都集中分布，并在今年1月決定自持所有商鋪，目前已經(jīng)全部啟動運營。自持物業(yè)給了萬達持續(xù)運營的的動力，為了收回成本，它需要不斷地吸引游客過去。

現(xiàn)在的萬達通過活動、話題營銷，曝光率越來越高。但所有人都意識到不能單炒度假區(qū)，客流拉不起來的話，光守著西雙版納沒法搞活旅游。能來西雙版納的人就這么多，而各類開發(fā)商卻越來越多，只能做大蛋糕。

西雙版納萬達城更為特殊的一點是，萬達隨后建立的合肥、武漢或南昌萬達城，在發(fā)展文旅項目時，大多可以依靠本地客源，但西雙版納因為本地人口不足，成為萬達唯一在做全國客源的城市。

它不是萬達未來戰(zhàn)略提到的輕資產(chǎn)項目，有著萬達并不希望擁有的較為沉重的身軀。但萬達集團董事長王健林對西雙版納項目格外重視，萬達把1400億元投資在云南，其中160億元投資于此。

西雙版納萬達城可能是一個縮影，它的經(jīng)驗被迅速復制到其他城市，集所有優(yōu)勢、所有業(yè)態(tài)去建一座城—在王健林老家的省會成都，2015年的項目投資達到550億元。

從2010年項目簽約到2015年年會，王健林六次來到西雙版納，在這里過了兩個新年。王健林視之為萬達轉(zhuǎn)型的重要行動—畢竟，地產(chǎn)產(chǎn)生的收益對萬達的轉(zhuǎn)型十分重要。

這種重視程度，還使得萬達西雙版納可以依托全國130余個萬達城做渠道拓展，招募分銷商。強大的宣傳力度令全國各地的游客短期內(nèi)涌進景洪城。

“2015年春節(jié)，自駕游來景洪的游客暴增，每日客流頂峰達到2萬多。告莊西雙景轉(zhuǎn)盤（高速必經(jīng)）進出城各個方向都嚴重擁堵，”張巖稱，“很大程度上和萬達的宣傳有關(guān)?！?

但來到西雙版納的游客感到不如預(yù)期—走入這個城鎮(zhèn)，看到的街景與中國其他城鎮(zhèn)并沒有太多不同，幸好這只是他們行程中的一站。西方游客的抱怨更直接一些，很多人越過萬達號稱東南亞最大的主題樂園，徑直去原始森林中深處的傣族村寨。

僅2月9日一天，進入景洪市的車輛超過了4萬輛次，市內(nèi)的賓館酒店都預(yù)訂一空。而那天，西雙版納城區(qū)的PM2.5也罕見地達到160，輕度污染。

采訪中，幾乎所有當?shù)厝硕疾粦岩扇f達拉動旅游的能力。而萬達還在不遺余力地將客流源源不斷地吸納到此地。

萬達用來吸引游客的重點是主題樂園。但從以前賣房子到現(xiàn)在賣主題樂園的門票，萬達的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗頗為不足。況且，以目前主題樂園的規(guī)模和特點，還不足以吸引大量客源。

經(jīng)萬達負責文化旅游項目的團隊調(diào)研，每年來西雙版納的游客有200萬人，其中80%是團隊游客。要做好團隊游的業(yè)務(wù)，萬達得做兩手準備。

最容易著手的是與旅行社合作。即便萬達收購了若干當?shù)佚堫^的旅行社，能帶來的客源也僅占全部客源的十分之一，大多數(shù)還是要和其他旅行社合作。

“這邊客源地要游客過來，需要跟組團社購買，”當?shù)芈糜螐臉I(yè)者對《第一財經(jīng)周刊》說，“比如1000元發(fā)一個游客過來。僅靠觀光旅游是不能滿足成本的?！?/p>

能滿足成本的只有購物，但萬達在西雙版納的項目，無論是傣秀、水樂園還是陸樂園，都以體驗式的服務(wù)為主。在經(jīng)營壓力之下，據(jù)內(nèi)部工作人員介紹，萬達現(xiàn)在也在考慮做一條購物街。

另一方面，萬達在西雙版納所造的新城建筑，大多偏國際化，是典型的國際度假區(qū)，集合了萬達所有業(yè)態(tài)的模式。在萬達的藍圖里，方便將此處的經(jīng)驗復制到歐洲去。

但來到西雙版納的游客的預(yù)期是更具民族風情的景觀。為此，萬達也在開發(fā)旅游小鎮(zhèn)，而這并不在計劃之內(nèi)。

現(xiàn)在，旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃已經(jīng)開始，真正的開發(fā)要等到2017年?！熬拖覃惤沛?zhèn)，但是以東南亞風格為主?！睆垘r說。

萬達似乎遇到了一個矛盾，本地人的精神文化和物質(zhì)需求的自給自足，令萬達不太可能在短期內(nèi)贏得本地人的青睞。同時，按照國際標準建立的萬達城，在建設(shè)之初，并沒有太融入本地文化。

萬達城實實在在地出現(xiàn)在西雙版納，如果不融入當?shù)厝说纳睿瑫蔀橐粋€邊緣的存在。

就目前來說，“即便是傣秀，也沒有真正民族的東西，”艾文罕對《第一財經(jīng)周刊》說，“燈光舞美做得好，但本地人去完全是看雜技的。”本地從來不缺乏這樣的表演可看。

艾文罕原本是州歌舞團的演員，現(xiàn)在當?shù)匾患已菟嚬咀鏊囆g(shù)指導，每天帶80名演員，排練兩個時段。晚上在3只船上演5場，共兩個小時。這樣的演出在景洪并不少見。

僅瀾滄江的船上，每天便有印象瀾滄江和水舞源兩場秀，其他如傣王、勐巴拉娜西、瀾滄江湄公河篝火之夜、多哥水等歌舞秀場背后，都有商業(yè)機構(gòu)的支持和投資。

各具特色的表演為了爭奪客源，競爭激烈，卻從來不會成為當?shù)厝宋幕畹闹髁?。在瀾滄江邊的夜市、在金沙灘、在市中心的歌坊酒肆，飲酒歌唱的人群常常整夜不散?/p>

深夜，做茶葉生意的陳籽昊剛下飛機。

每次來景洪，他都會到江邊的夜市吃當?shù)靥厣拇鑫丁Ｔ谖麟p版納做茶葉生意10余年了，已經(jīng)習慣了當?shù)氐纳罘绞?，今年他決定不再暫住，而是在這里買一套房子。

他考察遍了瀾滄江兩岸所有新的樓盤。在他看來，現(xiàn)在是買房子的不錯時機，他揮手指向江對面一片高層樓盤—那里只有樓頂?shù)哪藓绾吐窡袅林f達作為地產(chǎn)商是改造這座城市的后來者，但確實是集大成者，大片征用土地、利用自然河流完善水系、引入商鋪等。

“去年新房4200一平，裝修完現(xiàn)在成3800了?！敝劣诤退袅艘粋€城距離的萬達，他表示并未考慮。

在陳籽昊看來，萬達之所以引人矚目，更多是因為其令人難以忽視的體量以及對當?shù)刭Y源的改造能力，在橫跨瀾滄江的老橋旁邊，專門搭了一座新橋，直接貫穿進一側(cè)的隧道，進入萬達。

作為這里的新居民，他十分鐘情西雙版納當?shù)氐奈幕谒磥?，“隨著公路的暢通，游人的頻至，附近的荒山僻野開拓”成了商業(yè)區(qū)，那些真正的西雙版納文化退縮到了更深的村寨中。

“你應(yīng)該看看馮至的《瀾滄江邊的蝴蝶會》、姚荷生的《水擺夷風土記》……”不喜文字的他熟練地背出一串關(guān)于西雙版納的書名。

午夜，艾文罕剛剛結(jié)束表演，回到村寨的路，穿萬達城而過。此刻更顯得冷清，路上車輛稀少，本已售罄的樓盤也不見多少燈光，一側(cè)樓面僅有三四扇窗亮著燈，又證實了本地人常說的“房子都是外地人買來投資的，平時不來住”。唯有酒店群的巨大拱門門口，有載客的大巴車駛?cè)搿?/p>

“跳樓機旁邊，那就是我家原來的土地。”萬達主題樂園入夜后的大門緊閉，艾所在的村寨就在萬達占用的土地上。比起住在城區(qū)的人們，他更能感受到萬達存在的價值。

在萬達進入景洪的2010年至2011年，橡膠價格達到了歷史最高點，膠價達到了4.3萬元/噸，那以后遍持續(xù)下跌，2015年下半年已經(jīng)跌到只剩最高點的零頭。

在他看來，如果萬達不來征用，他家村寨的土地就只能種橡膠、西瓜和谷米。日子也不會太好過?！爸荒茏鲆粋€農(nóng)民。”

萬達給了土地被占農(nóng)民兩種補償方式，一種是計劃性征收，簽50年的合同，每年領(lǐng)取定額的補助；另一種是買斷性的，一次將補償款領(lǐng)完，而當?shù)卮逭用衿毡闆]有理財意識，如果將補償款領(lǐng)完很快就會花光。

萬達施工剛開始，本地人很少，項目建設(shè)公司的員工基本外地聘用。隨著項目完成，項目管理公司招募本地人較多，這部分工作需要的文化程度更低一些。

“但有些還是需要文憑的。我們一些傣族老百姓，沒有什么文憑，沒辦法?！?/p>

對那些生活在萬達城周圍10個寨子里的人來說，全國招引而至的游客、成片的建筑，到底意味著什么？

“地占完之后，仍會給每個人3分遺留地，我們會蓋門面、廉租房租給別人，”艾說，“挺不錯的?！?/p>

萬達是通過改變艾文罕們的生活，來改變西雙版納的。

清晨，王雙從村寨出發(fā)，去萬達城上班。路上需要坐一個小時的大巴。

“品牌很高端，但當?shù)厮竭€沒有達到，消費觀念也沒有達到，對版納來說是挺好的發(fā)展。就業(yè)也有很大的提高?！彼芟矚g這份在萬達廣場里的咖啡館的工作，如果說到萬達的到來會帶來什么好處，她的回答和很多人并無不同，也相當看好這個城市未來的發(fā)展，“過兩年，泛亞高鐵通車，昆明到這里只需兩個半小時?！?/p>

今天，她打算下班去二樓看一場電影，并為此辦了一張觀影卡?？娼榻B寫著，“這是一張全國萬達影城通用的‘儲值卡，終身有效?！?