公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

□文/郝楊靜（西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院　陜西·西安）

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公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

□文/郝楊靜
（西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院陜西·西安）

［提要］隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷加快，會(huì)計(jì)所處的環(huán)境也隨之改變。為響應(yīng)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同性要求，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則逐漸開始采用公允價(jià)值計(jì)量模式。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷地升高，采納歷史成本已不能保證其真實(shí)價(jià)值，進(jìn)而我國(guó)引進(jìn)公允價(jià)值。但是，目前企業(yè)還不能熟練地使用公允價(jià)值。

關(guān)鍵詞:公允價(jià)值；計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)

收錄日期:2015年11月14日

一、公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制。采納公允價(jià)值計(jì)量既有弊端又有優(yōu)勢(shì)，在提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性以及公允性的同時(shí)，也為高管人員通過公允價(jià)值來操作利潤(rùn)提供了便利。在相當(dāng)大的一個(gè)會(huì)計(jì)市場(chǎng)內(nèi)，避免不了會(huì)出現(xiàn)一些違法違規(guī)的行為。很多企業(yè)由于監(jiān)管不嚴(yán)，通過公允價(jià)值來操作利潤(rùn)進(jìn)而粉飾企業(yè)的業(yè)績(jī)。準(zhǔn)則要求企業(yè)可以根據(jù)自身情況選擇計(jì)量模式，也就是說企業(yè)可以決定報(bào)表中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的那部分權(quán)利。盡管當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，但是當(dāng)企業(yè)有需要的時(shí)候，如主營(yíng)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，可將成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量。那么，之前被隱藏起來的那部分增值就成為了企業(yè)當(dāng)期的凈利潤(rùn)，彌補(bǔ)了主營(yíng)業(yè)務(wù)的虧損，而實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正、凈利突增，進(jìn)而得以保殼。

（二）信息披露不完全。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量需要以下披露:1、需要披露房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)數(shù)量信息；2、對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)給公司帶來的變化進(jìn)行披露；3、需要對(duì)轉(zhuǎn)換用途的房地產(chǎn)進(jìn)行披露；4、需要對(duì)房地產(chǎn)的取得方式以及依據(jù)進(jìn)行披露；5、需要披露公允價(jià)值的取得方法，如公司運(yùn)用比較法進(jìn)行的評(píng)估等。

二、公允價(jià)值取得面臨的困難

（一）實(shí)施條件較為苛刻。公允價(jià)值獲取的問題是企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量必須要克服的問題。然而，只有在嚴(yán)格的條件下企業(yè)才能夠運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量，必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:一是在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)可以獲得類似或相似房地產(chǎn)的相關(guān)信息及市場(chǎng)價(jià)格，并且能夠合理地估計(jì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值；二是投資性房地產(chǎn)坐落地有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。以上條件非?？量蹋?yàn)橐私忸愃苹蛳嗨频氖袌?chǎng)環(huán)境、什么是活躍市場(chǎng)、房地產(chǎn)的新舊程度以及用途、活躍市場(chǎng)是怎樣的市場(chǎng)等問題。這些信息在實(shí)際情況下獲取的難度不僅大，并且成本也較高，這也是企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的一道門檻。

（二）缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境?，F(xiàn)階段，我國(guó)已經(jīng)基本建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制?？紤]到我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中逐步轉(zhuǎn)化過來的，并且受到法律、政治以及經(jīng)濟(jì)等多因素的影響，很多非市場(chǎng)化的因素在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中仍然影響著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。比如，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚未完善，對(duì)資產(chǎn)以及負(fù)債的真實(shí)價(jià)值的準(zhǔn)確性評(píng)估還比較困難；在宏觀調(diào)控為輔、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主的政策下，政府的干預(yù)在一定程度上會(huì)阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。比較蕭條的部分市場(chǎng)，其資源的價(jià)值不能真實(shí)地體現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)格；我國(guó)對(duì)會(huì)計(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)制還不夠完善，會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性問題仍然存在，這會(huì)造成會(huì)計(jì)信息上的不對(duì)稱，給會(huì)計(jì)信息使用者帶來一定的困難。

（三）增加了企業(yè)的實(shí)施成本。若想在我國(guó)以公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)，首要克服的問題是如何獲得真實(shí)可靠的公允價(jià)值。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)國(guó)外來說還比較落后，缺乏相應(yīng)的準(zhǔn)則以及配套設(shè)施，大部分企業(yè)都沒有一個(gè)收集公允價(jià)值信息的系統(tǒng)，所以在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，企業(yè)從市場(chǎng)上獲得有用的定價(jià)信息具有一定的難度。另外，企業(yè)在不同的活躍市場(chǎng)所獲取的信息差異比較大并且在取得外部信息的同時(shí)可能還需要支付一筆額外的費(fèi)用。如果沒有公開的同類市場(chǎng)或活躍市場(chǎng)，企業(yè)還要投入相應(yīng)的人力和財(cái)力通過繁雜的估值技術(shù)去獲得市場(chǎng)價(jià)格。所以，我們應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)有沒有仔細(xì)地披露公允價(jià)值及相關(guān)信息。為了滿足市場(chǎng)需要，我國(guó)也逐漸出現(xiàn)了一些評(píng)估機(jī)構(gòu)，而這些機(jī)構(gòu)就成為了企業(yè)急需聘請(qǐng)的對(duì)象。就這些評(píng)估費(fèi)用對(duì)企業(yè)來說也是很大的一筆支出。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（一）加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的監(jiān)管。為了維持我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，必須建立健全的市場(chǎng)監(jiān)管制度，從而可以保證企業(yè)在眾多的主觀因素中能夠準(zhǔn)確地對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的建立可以有效地防范違規(guī)行為的出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，必須對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)懲以保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常進(jìn)行，只有市場(chǎng)得以穩(wěn)定，像公允價(jià)值這種主觀性強(qiáng)的新模式才更容易被企業(yè)所接納。

具體改進(jìn)方法:一是提升監(jiān)管者對(duì)公允價(jià)值的治理水平和技術(shù)，改進(jìn)有漏洞的治理方法，將風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)化進(jìn)行監(jiān)控從而找到問題；二是為防止會(huì)計(jì)人員發(fā)生舞弊行為，我國(guó)應(yīng)建立健全監(jiān)督管理體系，設(shè)置嚴(yán)格的懲罰機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)行為決不輕饒；三是讓資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中去，接受市場(chǎng)的監(jiān)管；四是應(yīng)加大有關(guān)監(jiān)督部門的強(qiáng)度及范圍，還要定期的對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和檢查；五是為確保對(duì)外披露的公允價(jià)值的合理性，企業(yè)應(yīng)該建立評(píng)估檔案庫(kù)，并對(duì)評(píng)估過程和結(jié)果進(jìn)行審查。

（二）完善企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露。為加深信息使用者對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)，企業(yè)應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值的估計(jì)關(guān)鍵性因素、估計(jì)基礎(chǔ)以及估計(jì)的過程和結(jié)果等重要因素進(jìn)行充分地披露。第一，為了能夠更好地對(duì)公允價(jià)值的取得情況進(jìn)行監(jiān)控，企業(yè)應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)表上披露公允價(jià)值以及投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)信息，并把該信息粘貼在專門的公告欄上公示給大家，這樣可以使監(jiān)管部門及時(shí)地獲得真實(shí)、詳細(xì)的信息，也有利于監(jiān)管部門對(duì)公允價(jià)值獲取的過程和結(jié)果進(jìn)行全方面的監(jiān)督；第二，企業(yè)自身收益的產(chǎn)生過程，企業(yè)管理層需要做出充分的披露和說明，讓企業(yè)的信息使用者能夠了解每一項(xiàng)收益來源。只有這樣投資者才可以清楚地看清企業(yè)投資者的盈余管理手段，結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)做出合理地判斷，從而讓企業(yè)管理層利用公允價(jià)值產(chǎn)生的預(yù)期收益有所下降，進(jìn)而讓更多的投資者對(duì)公允價(jià)值有可能會(huì)成為利潤(rùn)操作的工具做出相應(yīng)的防范。

（三）完善資產(chǎn)評(píng)估體系和規(guī)范評(píng)估方法。投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性取決于評(píng)估資料的真實(shí)性，健全的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以提高會(huì)計(jì)信息的可靠性。我國(guó)應(yīng)抓緊房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估體系的建設(shè)，并加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，強(qiáng)化信息使用者對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的認(rèn)可度?，F(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定我國(guó)企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)獨(dú)立的第三方對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但目前我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才還不具備權(quán)威性，因此我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)建設(shè)，為公允價(jià)值的可靠性提供保證。具體來說，可以考慮發(fā)布一套完善的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制:制定嚴(yán)格的評(píng)估中介準(zhǔn)入制度，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查；嚴(yán)格控制評(píng)估人員的從業(yè)資格認(rèn)證，積極培育優(yōu)秀的評(píng)估人才；完善估值技術(shù)的相關(guān)指南，為估值提供詳細(xì)指導(dǎo)；對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督檢查，將評(píng)估師納入審計(jì)鑒定業(yè)務(wù)中，出具審計(jì)意見，從而提高公允價(jià)值可靠性。同時(shí)，健全資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)制度，加大監(jiān)管強(qiáng)度，對(duì)做出違規(guī)行為的人員，嚴(yán)懲不貸。

另外，為了提高財(cái)務(wù)信息的可比性，企業(yè)應(yīng)該在公允價(jià)值這一項(xiàng)目上披露更多有關(guān)評(píng)估體系及方法等方面的內(nèi)容，比如企業(yè)應(yīng)該披露獲取公允價(jià)值所用的評(píng)估假設(shè)和評(píng)估的技術(shù)方法。

主要參考文獻(xiàn):

［1］張?zhí)?公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究［D］.廈門大學(xué)，2014.

［2］吳丹.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量之研究［D］.吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

中圖分類號(hào):F275

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A